حاسبة إعادة تمويل الرهن العقاري

يتم تحديد نقطة التعادل من خلال قسمة إجمالي تكاليف الإغلاق على المدخرات الشهرية التي تم تحقيقها من خلال إعادة التمويل. على سبيل المثال، إذا كانت تكاليف الإغلاق الخاصة بك 4,000 دولار ومدخراتك الشهرية 200 دولار، ستكون نقطة التعادل 20 شهرًا. تفترض هذه الحسابات عدم وجود تغييرات في التكاليف الأخرى، مثل الضرائب أو التأمين، ولا تأخذ في الاعتبار قيمة الوقت للمال.

تعتمد إجمالي المدخرات مدى الحياة على عدة متغيرات، بما في ذلك الفرق بين أسعار الفائدة القديمة والجديدة، والمدة المتبقية على قرضك الأصلي، ومدة القرض الجديد، وأي مدفوعات إضافية تقوم بها. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تقلل تكاليف الإغلاق والرسوم بشكل كبير من مدخراتك إذا كانت نقطة التعادل بعيدة في المستقبل. يمكن أن تؤثر التضخم والتغييرات في الضرائب العقارية أو أقساط التأمين أيضًا بشكل غير مباشر على المدخرات المتصورة.

يمكن أن يوفر إعادة التمويل إلى مدة أقصر، مثل 15 عامًا بدلاً من 30، عشرات الآلاف من الدولارات في الفائدة على مدى عمر القرض، لكنه سيزيد من مدفوعاتك الشهرية. هذه الخيار مثالي إذا كنت تستطيع تحمل مدفوعات أعلى وترغب في بناء حقوق الملكية بسرعة أكبر. ومع ذلك، يمكن أن يقلل الالتزام بمدة أطول من مدفوعاتك الشهرية ويحسن التدفق النقدي، على الرغم من أنك قد تدفع المزيد من الفائدة الإجمالية بمرور الوقت. من المهم أن تزن أهدافك المالية وميزانيتك عند اتخاذ هذا القرار.

مفهوم خاطئ شائع هو أن تكاليف الإغلاق ضئيلة أو يمكن دائمًا إضافتها إلى القرض دون عواقب. بينما تجنب إضافة التكاليف إلى القرض المدفوعات المقدمة، فإنه يزيد من رصيد قرضك ومقدار الفائدة التي ستدفعها بمرور الوقت. مفهوم خاطئ آخر هو أن جميع المقرضين يفرضون نفس الرسوم. في الواقع، يمكن أن تختلف تكاليف الإغلاق بشكل كبير بين المقرضين، ويمكن أن يوفر التسوق حولك مئات أو حتى آلاف الدولارات.

تقلل المدفوعات الإضافية من الرصيد الأساسي بشكل أسرع، مما يقلل من إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض ويمكن أن يقصر مدة القرض. على سبيل المثال، قد يوفر إجراء دفعة إضافية قدرها 200 دولار شهريًا على قرض بقيمة 200,000 دولار لمدة 30 عامًا بسعر فائدة 3.5% أكثر من 30,000 دولار في الفائدة ويقلل المدة لعدة سنوات. ومع ذلك، تعمل هذه الاستراتيجية فقط إذا كانت ميزانيتك تسمح بمدفوعات إضافية متسقة دون التأثير على أهداف مالية أخرى.

معيار شائع هو 'قاعدة 1%'، التي تقترح أن إعادة التمويل يستحق النظر إذا كان سعر الفائدة الجديد أقل بمقدار 1% على الأقل من سعر الفائدة الحالي. معيار آخر هو نقطة التعادل؛ عادةً ما يكون إعادة التمويل جديرًا إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة أطول من الوقت الذي يستغرقه استرداد تكاليف الإغلاق. بالإضافة إلى ذلك، إذا تحسنت درجة الائتمان الخاصة بك بشكل كبير أو انخفضت أسعار السوق، فإنها فرصة جيدة لإعادة تقييم خياراتك.

يمكن أن تؤثر الاختلافات الإقليمية في الضرائب العقارية على إجمالي تكاليف السكن الشهرية الخاصة بك وتؤثر على المدخرات المتصورة من إعادة التمويل. على سبيل المثال، إذا كنت تعيش في منطقة ذات ضرائب عقارية مرتفعة، حتى تقليل كبير في مدفوعات الرهن العقاري قد لا ينتج عنه مدخرات شهرية كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون بعض الولايات لديها تكاليف إغلاق أعلى بسبب الضرائب والرسوم، مما يمكن أن يؤثر على حساب نقطة التعادل.

يمكن أن يؤدي تمديد مدة قرضك، مثل إعادة تعيين رهن عقاري لمدة 20 عامًا إلى 30 عامًا، إلى تقليل المدفوعات الشهرية ولكن زيادة كبيرة في إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض. على سبيل المثال، إذا قمت بإعادة تمويل قرض بقيمة 200,000 دولار بسعر فائدة 3.5% مع بقاء 20 عامًا إلى مدة 30 عامًا، فقد تدفع عشرات الآلاف من الدولارات الإضافية في الفائدة. هذه الاستراتيجية موصى بها فقط إذا كان تقليل المدفوعات الشهرية أمرًا حاسمًا لاستقرارك المالي.