حاسبة تأهيل قرض المنزل الثاني

تقيس نسبة الدين إلى الدخل (DTI) النسبة المئوية من دخلك الشهري الإجمالي الذي يذهب نحو سداد الديون، بما في ذلك الرهون، وقروض السيارات، وقروض الطلاب، ومدفوعات بطاقات الائتمان. بالنسبة لقرض المنزل الثاني، يبحث المقرضون عادةً عن نسبة DTI مجمعة (تشمل كل من مدفوعات الرهن الحالية والجديدة) أقل من 43%، على الرغم من أن بعض المقرضين قد يسمحون بنسب أعلى اعتمادًا على عوامل أخرى مثل درجة الائتمان وحجم الدفعة المقدمة. تشير نسبة DTI المنخفضة إلى صحة مالية أفضل وتزيد من فرصك في الموافقة. من الضروري حساب ذلك بدقة، حيث أن التقليل من ديونك أو المبالغة في تقدير دخلك قد يؤدي إلى الرفض أو شروط قرض غير مواتية.

يؤثر حجم دفعتك المقدمة بشكل كبير على تأهيلك وشروط القرض. تقلل الدفعة المقدمة الأكبر من مبلغ القرض، مما يقلل من مدفوعاتك الشهرية ويحسن نسبة الدين إلى الدخل. بالنسبة للمنازل الثانية، غالبًا ما يتطلب المقرضون دفعة مقدمة تتراوح بين 10-20%، أو حتى أعلى إذا اعتُبر العقار استثماريًا. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تساعد الدفعة المقدمة الأكبر في تأمين سعر فائدة أقل، حيث تشير إلى مخاطر أقل للمقرض. يمكن أن يؤدي الادخار لدفعة مقدمة كبيرة أو الاستفادة من حقوق الملكية من منزلك الرئيسي إلى تحسين فرصك في التأهل وتقليل التكاليف على المدى الطويل.

غالبًا ما تأتي قروض المنزل الثاني بأسعار فائدة أعلى لأنها تعتبر أكثر خطورة من قبل المقرضين. من المرجح أن يتخلف المقترضون الذين لديهم رهنين عن سداد القرض الثاني إذا ظهرت صعوبات مالية، حيث تأخذ المنازل الرئيسية الأولوية. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم تصنيف المنزل الثاني كعقار استثماري، تزداد المخاطر أكثر، مما يؤدي إلى أسعار أعلى. لتقليل ذلك، يمكن للمقترضين تحسين درجات ائتمانهم، وزيادة دفعتهم المقدمة، أو البحث عن مقرضين متخصصين في تمويل المنازل الثانية.

نعم، يمكن أحيانًا استخدام الدخل الإيجاري المتوقع لتعويض نسبة الدين إلى الدخل، لكن هذا يعتمد على سياسات المقرض. إذا كنت تخطط لتأجير المنزل الثاني، قد يسمح لك بعض المقرضين بتضمين جزء من الدخل الإيجاري المتوقع (عادةً 70-75%) في حسابات دخلك. ومع ذلك، ستحتاج إلى تقديم الوثائق، مثل عقد إيجار موقع أو تحليل سوق الإيجارات، لدعم هذه التوقعات. ضع في اعتبارك أن ليس جميع المقرضين يقبلون الدخل الإيجاري للتأهيل، وقد يصنف بعضهم العقار كمنزل استثماري بدلاً من منزل ثانٍ، مما قد يؤثر على شروط قرضك.

إحدى المفاهيم الخاطئة الشائعة هي أن حقوق الملكية في منزلك الرئيسي وحدها تضمن الموافقة على قرض المنزل الثاني. بينما يمكن أن تساعد حقوق الملكية في الدفعة المقدمة، لا يزال المقرضون يقيمون نسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان، والاستقرار المالي العام. مفهوم خاطئ آخر هو أن قروض المنزل الثاني تتطلب دائمًا دفعة مقدمة بنسبة 20%؛ بينما هذا شائع، قد يقبل بعض المقرضين أقل إذا كانت عوامل أخرى، مثل درجة الائتمان العالية، قوية. وأخيرًا، يفترض الكثيرون أن العملية مماثلة للحصول على رهن منزلي رئيسي، لكن قروض المنزل الثاني غالبًا ما تكون لها متطلبات أكثر صرامة وأسعار فائدة أعلى بسبب المخاطر المتزايدة للمقرضين.

لتحسين ملفك المالي، ابدأ بتقليل ديونك الحالية لخفض نسبة الدين إلى الدخل. قم بسداد الديون ذات الفائدة العالية مثل بطاقات الائتمان أو دمج القروض لتبسيط المدفوعات. عزز درجة ائتمانك من خلال القيام بمدفوعات في الوقت المحدد وتقليل استخدام الائتمان إلى أقل من 30%. ادخر لدفعة مقدمة أكبر لتقليل مبلغ القرض وإظهار الاستقرار المالي. بالإضافة إلى ذلك، تجنب القيام بالتزامات مالية كبيرة، مثل شراء سيارة جديدة، قبل التقدم للحصول على القرض. أخيرًا، راجع ميزانيتك للتأكد من أنه يمكنك تحمل المدفوعات الشهرية المجمعة لكل من الرهنين، حتى في مواجهة زيادات أسعار الفائدة المحتملة أو النفقات غير المتوقعة.

عند اتخاذ القرار بين رهن ثابت ورهن قابل للتعديل (ARM) لمنزلك الثاني، ضع في اعتبارك خططك طويلة الأجل للعقار. يوفر الرهن الثابت استقرارًا مع مدفوعات ثابتة، مما يجعله مثاليًا إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالمنزل لسنوات عديدة. من ناحية أخرى، يبدأ الرهن القابل للتعديل عادةً بمعدل فائدة أقل، مما يمكن أن يكون مفيدًا إذا كنت تخطط لبيع أو إعادة تمويل خلال الفترة الثابتة الأولية (مثل 5 أو 7 سنوات). ومع ذلك، تحمل ARMs مخاطر زيادة الأسعار بعد الفترة الثابتة، مما قد يزيد بشكل كبير من مدفوعاتك الشهرية. قيم استقرارك المالي، وظروف السوق، وتحمل المخاطر عند اتخاذ هذا القرار.

في أسواق العقارات المتقلبة، يقيم المقرضون بعناية قدرتك على تحمل المنزل الثاني من خلال النظر في عوامل مثل نسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان، والاحتياطيات النقدية. قد يقومون أيضًا باختبار ضغط مالي عن طريق محاكاة ارتفاع أسعار الفائدة لضمان قدرتك على التعامل مع الزيادات المحتملة. بالإضافة إلى ذلك، قد يتطلب المقرضون دفعة مقدمة أكبر لتقليل مخاطرهم في الأسواق التي تتقلب فيها قيم العقارات بشكل كبير. يجب على المقترضين أيضًا الاستعداد للتقلبات المحتملة في السوق من خلال الحفاظ على وسادة مالية لتغطية النفقات غير المتوقعة أو الانخفاضات المؤقتة في قيمة العقار.