Калкулатор за рефинансиране на ипотека

Точката на възвръщаемост се определя, като се разделят общите такси за затваряне на месечните спестявания, постигнати чрез рефинансиране. Например, ако таксите за затваряне са $4,000 и месечните спестявания са $200, точката на възвръщаемост ще бъде 20 месеца. Това изчисление предполага, че няма промени в другите разходи, като данъци или застраховки, и не отчита времевата стойност на парите.

Общите спестявания през живота зависят от няколко променливи, включително разликата между старите и новите лихвени проценти, оставащия срок на оригиналния заем, срока на новия заем и всякакви допълнителни плащания, които правите. Освен това, таксите за затваряне и таксите могат значително да намалят вашите спестявания, ако точката на възвръщаемост е далеч в бъдещето. Инфлацията и промените в данъците върху имотите или застрахователните премии също могат индиректно да повлияят на възприетите спестявания.

Рефинансирането за по-кратък срок, като 15 години вместо 30, може да ви спести десетки хиляди долари в лихви през живота на заема, но ще увеличи месечните ви плащания. Тази опция е идеална, ако можете да си позволите по-високи плащания и искате да изградите собствен капитал по-бързо. Останалото с по-дълъг срок обаче може да намали месечните ви плащания и да подобри паричния поток, въпреки че може да платите повече в общите лихви с времето. Важно е да претеглите вашите финансови цели и бюджет при вземането на това решение.

Често срещана заблуда е, че таксите за затваряне са незначителни или винаги могат да бъдат включени в заема без последици. Докато включването на таксите в заема избягва предварителните плащания, то увеличава баланса на заема и сумата на лихвите, които ще платите с времето. Друга заблуда е, че всички кредитори начисляват същите такси. Всъщност, таксите за затваряне могат да варират значително между кредиторите, а пазаруването може да ви спести стотици или дори хиляди долари.

Допълнителните плащания намаляват главницата по-бързо, което намалява общите лихви, платени през живота на заема и може да съкрати срока на заема. Например, правенето на допълнително месечно плащане от $200 по 30-годишен заем от $200,000 с 3.5% лихва може да ви спести над $30,000 в лихви и да намали срока с няколко години. Въпреки това, тази стратегия работи само ако бюджетът ви позволява постоянни допълнителни плащания без компрометиране на други финансови цели.

Чест стандарт е 'правилото 1%', което предполага, че рефинансирането е достойно за разглеждане, ако новият лихвен процент е поне 1% по-нисък от текущия ви процент. Друг е точката на възвръщаемост; рефинансирането обикновено е достойно, ако планирате да останете в дома си по-дълго от времето, необходимо за възстановяване на таксите за затваряне. Освен това, ако вашият кредитен рейтинг е значително подобрен или пазарните ставки са спаднали, е добро време да преосмислите опциите си.

Регионалните разлики в данъците върху имотите могат да повлияят на общите ви месечни разходи за жилище и да повлияят на възприетите спестявания от рефинансиране. Например, ако живеете в район с високи данъци върху имотите, дори значително намаление на плащането по ипотеката може да не доведе до съществени месечни спестявания. Освен това, някои щати имат по-високи средни такси за затваряне поради данъци и такси, което може да повлияе на изчислението на точката на възвръщаемост.

Удължаването на срока на заема, като например рестартиране на 20-годишна ипотека на 30 години, може да намали месечните плащания, но значително да увеличи общите лихви, платени през живота на заема. Например, ако рефинансирате заем от $200,000 с 3.5% лихва с 20 години оставащи в 30-годишен срок, можете да платите десетки хиляди повече в лихви. Тази стратегия е препоръчителна само ако намаляването на месечните плащания е критично за финансовата ви стабилност.