Калкулатор за корекция на лихвения процент на ARM

Коригираният лихвен процент при нулиране на ARM обикновено се основава на индексен процент (например, LIBOR, SOFR или доходност на Държавни ценни книжа) плюс марж, зададен от кредитора. Факторите, влияещи на новия процент, включват пазарните условия, представянето на конкретния индекс и условията, изложени в оригиналното споразумение за заем. Важно е да проверите дали вашият ARM има лимити на лихвите, които ограничават колко много може да се увеличи процентът по време на едно коригиране или през целия срок на заема. Разбирането на тези условия може да ви помогне да предвидите потенциални промени в месечните плащания.

Оставането с ARM означава, че вашият лихвен процент ще се коригира периодично, което може да увеличи или намали плащанията ви в зависимост от пазарните условия. Рефинансирането в ипотека с фиксиран лихвен процент осигурява стабилност на плащанията с постоянен лихвен процент за целия срок на заема. Въпреки това, рефинансирането често включва разходи за затваряне и може да изисква нова оценка на вашия дом. Решението зависи от вашата толерантност към колебанията на лихвите, колко дълго планирате да останете в дома и текущите фиксирани лихвени проценти в сравнение с коригирания лихвен процент на ARM.

Една често срещана заблуда е да се предполага, че лимитите на лихвите напълно ще ви защитят от значителни увеличения на плащанията. Въпреки че лимитите ограничават колко много може да се повиши процентът при едно коригиране, многократните нулирания с времето все пак могат да доведат до значителни увеличения. Друга заблуда е, че рефинансирането винаги е по-добрият вариант. В някои случаи, коригираният лихвен процент на ARM все още може да бъде по-нисък от фиксираните опции, особено ако планирате да продадете дома или да изплатите заема в рамките на няколко години. Винаги сравнявайте общите разходи на двата сценария преди да вземете решение.

Разходите за затваряне при рефинансиране обикновено включват такси за оценка, застраховка на титула и такси за учредяване на заема, които могат да варират от 2% до 5% от сумата на заема. Тези разходи могат да компенсират спестяванията от по-нисък фиксиран процент, особено ако планирате да продадете дома скоро. За да минимизирате разходите за затваряне, помислете за преговори с кредиторите, търсене на конкурентни ставки или питане за опции за рефинансиране без разходи за затваряне, при които разходите се включват в баланса на заема или в лихвения процент.

Общ показател е точката на равновесие, която изчислява колко време ще отнеме месечните спестявания от рефинансирането да покрият разходите за затваряне. Например, ако рефинансирането ви спестява 200 долара на месец и разходите за затваряне са 4000 долара, точката на равновесие е 20 месеца. Освен това, сравнете годишния процент на разходите (APR) на новия заем с коригирания лихвен процент на ARM, за да оцените дългосрочната достъпност. Накрая, помислете колко дълго планирате да останете в дома и дали рефинансирането съответства на финансовите ви цели.

Собствениците на домове могат да намалят рисковете от нулиране на ARM, като изградят фонд за спешни случаи, за да покрият потенциалните увеличения на плащанията, или като правят допълнителни плащания по главницата, за да намалят баланса на заема преди нулирането. Друга стратегия е да следят пазарните тенденции и да рефинансират в ипотека с фиксиран лихвен процент, ако лихвите са благоприятни. Освен това, преглеждането на споразумението за заем за лимити на лихвите и условията за коригиране може да ви помогне да предвидите най-лошите сценарии и да планирате съответно.

Регионалните жилищни пазари могат да повлияят на опциите за рефинансиране, тъй като кредиторите често изискват оценка на имота, за да определят текущата му пазарна стойност. В райони, където стойностите на имотите са намалели, може да имате по-малко собствен капитал, което може да ограничи опциите ви за рефинансиране или да доведе до по-високи лихвени проценти. Обратно, в райони с нарастващи стойности на имотите, увеличеният собствен капитал може да подобри условията за рефинансиране. Освен това, местните икономически условия могат да влияят на индексния процент, използван за корекции на ARM, което влияе на вашия нулиран лихвен процент.

Дългосрочните последици от избора на ARM зависят от това как се развиват лихвените проценти и вашите финансови планове. ARMs обикновено предлагат по-ниски начални проценти, което може да спести пари в краткосрочен план. Въпреки това, ако лихвите се увеличат значително, вашите плащания могат да се увеличат значително с времето. Ипотеките с фиксиран лихвен процент осигуряват стабилност и предсказуемост, което може да бъде предимство за дългосрочното планиране на бюджета. Ако планирате да останете в дома си много години, фиксираният лихвен процент може да предложи по-добра защита срещу пазарната волатилност.