Kalkulačka refinancování hypotéky

Bod zvratu se určuje dělením celkových poplatků za uzavření měsíčními úsporami dosaženými prostřednictvím refinancování. Například, pokud jsou vaše poplatky za uzavření 4 000 $ a vaše měsíční úspory jsou 200 $, bod zvratu by byl 20 měsíců. Tento výpočet předpokládá, že nedochází k žádným změnám v jiných nákladech, jako jsou daně nebo pojištění, a nezohledňuje časovou hodnotu peněz.

Celkové úspory za život závisí na několika proměnných, včetně rozdílu mezi vašimi starými a novými úrokovými sazbami, zbývající dobou na vašem původním úvěru, dobou nového úvěru a jakýmikoli dodatečnými splátkami, které provedete. Kromě toho mohou poplatky za uzavření a další poplatky významně snížit vaše úspory, pokud je bod zvratu daleko do budoucnosti. Inflace a změny v daních z nemovitosti nebo pojistných sazbách mohou také nepřímo ovlivnit vnímané úspory.

Refinancování na kratší dobu, například 15 let místo 30, může ušetřit desítky tisíc dolarů na úrocích během života úvěru, ale zvýší vaše měsíční splátky. Tato možnost je ideální, pokud si můžete dovolit vyšší splátky a chcete rychleji budovat vlastní kapitál. Zůstat u delší doby však může snížit vaše měsíční splátky a zlepšit cash flow, i když můžete zaplatit více na celkových úrocích v průběhu času. Je důležité zvážit své finanční cíle a rozpočet při rozhodování.

Běžná mylná představa je, že poplatky za uzavření jsou zanedbatelné nebo je lze vždy zahrnout do úvěru bez následků. Zatímco zahrnutí nákladů do úvěru vyhýbá předběžným platbám, zvyšuje váš zůstatek úvěru a množství úroků, které zaplatíte v průběhu času. Další mylná představa je, že všichni věřitelé účtují stejné poplatky. Ve skutečnosti se poplatky za uzavření mohou mezi věřiteli výrazně lišit a porovnání může ušetřit stovky nebo dokonce tisíce dolarů.

Dodatečné splátky rychleji snižují hlavní zůstatek, což snižuje celkové úroky zaplacené během života úvěru a může zkrátit dobu splácení. Například, pokud provedete dodatečnou měsíční splátku 200 $ na 30letém úvěru ve výši 200 000 $ s úrokovou sazbou 3,5%, můžete ušetřit více než 30 000 $ na úrocích a zkrátit dobu splácení o několik let. Tato strategie však funguje pouze tehdy, pokud váš rozpočet umožňuje konzistentní dodatečné splátky, aniž byste ohrozili jiné finanční cíle.

Běžným standardem je 'pravidlo 1%', které naznačuje, že refinancování stojí za zvážení, pokud je nová úroková sazba alespoň o 1% nižší než vaše aktuální sazba. Dalším je bod zvratu; refinancování je obecně výhodné, pokud plánujete zůstat ve svém domě déle než dobu potřebnou k pokrytí poplatků za uzavření. Kromě toho, pokud se vaše kreditní skóre výrazně zlepšilo nebo tržní sazby klesly, je dobrý čas přehodnotit své možnosti.

Regionální rozdíly v daních z nemovitosti mohou ovlivnit vaše celkové měsíční náklady na bydlení a ovlivnit vnímané úspory z refinancování. Například, pokud žijete v oblasti s vysokými daněmi z nemovitosti, i významné snížení vaší hypotéky nemusí znamenat podstatné měsíční úspory. Kromě toho některé státy mají vyšší průměrné poplatky za uzavření kvůli daním a poplatkům, což může ovlivnit výpočet bodu zvratu.

Prodloužení doby splácení, například resetování 20leté hypotéky na 30 let, může snížit měsíční splátky, ale výrazně zvýšit celkové úroky zaplacené během života úvěru. Například, pokud refinancujete úvěr ve výši 200 000 $ s úrokovou sazbou 3,5% a zbývá 20 let do 30leté doby, můžete zaplatit o desítky tisíc více na úrocích. Tato strategie je doporučena pouze v případě, že je snížení měsíčních splátek klíčové pro vaši finanční stabilitu.