Asuntolainan uudelleenrahoituslaskuri

Takaisinmaksupiste lasketaan jakamalla kokonaispäätöskustannukset kuukausisäästöillä, jotka saavutetaan uudelleenrahoituksen kautta. Esimerkiksi, jos päätöskustannuksesi ovat 4 000 dollaria ja kuukausisäästösi ovat 200 dollaria, takaisinmaksupiste olisi 20 kuukautta. Tämä laskelma olettaa, ettei muita kustannuksia, kuten veroja tai vakuutuksia, muuteta, eikä se ota huomioon rahan aikarahan arvoa.

Kokonaiselinkaaren säästöt riippuvat useista muuttujista, mukaan lukien ero vanhojen ja uusien korkojen välillä, alkuperäisen lainan jäljellä oleva laina-aika, uuden lainan kesto ja kaikki ylimääräiset maksut, joita teet. Lisäksi päätöskustannukset ja maksut voivat merkittävästi vähentää säästöjäsi, jos takaisinmaksupiste on kaukana tulevaisuudessa. Inflaatio ja muutokset kiinteistöverotuksessa tai vakuutusmaksuissa voivat myös epäsuorasti vaikuttaa havaittuihin säästöihin.

Uudelleenrahoittaminen lyhyempään laina-aikaan, kuten 15 vuoteen sen sijaan, että 30 vuotta, voi säästää kymmeniä tuhansia dollareita korkoa koko lainan ajan, mutta se lisää kuukausimaksujasi. Tämä vaihtoehto on ihanteellinen, jos voit maksaa korkeampia maksuja ja haluat kasvattaa omaa pääomaasi nopeammin. Pysymällä pidemmässä laina-ajassa voit kuitenkin alentaa kuukausimaksujasi ja parantaa kassavirtaa, vaikka saatat maksaa enemmän kokonaiskorkoa ajan myötä. On tärkeää punnita taloudellisia tavoitteitasi ja budjettiasi tämän päätöksen tekemisessä.

Yksi yleinen väärinkäsitys on, että päätöskustannukset ovat vähäisiä tai että ne voidaan aina sisällyttää lainaan ilman seurauksia. Vaikka kustannusten sisällyttäminen lainaan välttää etukäteismaksuja, se lisää lainan saldoa ja korkoa, jonka maksat ajan myötä. Toinen väärinkäsitys on, että kaikki lainanantajat veloittavat samat maksut. Todellisuudessa päätöskustannukset voivat vaihdella suuresti lainanantajien välillä, ja kilpailuttaminen voi säästää sinulle satoja tai jopa tuhansia dollareita.

Ylimääräiset maksut vähentävät pääomaa nopeammin, mikä vähentää koko lainan aikaisia korkokustannuksia ja voi lyhentää laina-aikaa. Esimerkiksi, jos teet ylimääräisen 200 dollarin kuukausimaksun 30 vuoden, 200 000 dollarin lainalla, jonka korko on 3,5%, voit säästää yli 30 000 dollaria korkoa ja lyhentää laina-aikaa useilla vuosilla. Tämä strategia toimii kuitenkin vain, jos budjettisi sallii johdonmukaiset ylimääräiset maksut ilman, että se vaarantaa muita taloudellisia tavoitteita.

Yksi yleinen vertailuarvo on '1% sääntö', joka ehdottaa, että uudelleenrahoitus on harkitsemisen arvoista, jos uusi korko on vähintään 1% alhaisempi kuin nykyinen korkosi. Toinen on takaisinmaksupiste; uudelleenrahoitus on yleensä kannattavaa, jos aiot jäädä kotiisi pidemmäksi aikaa kuin se aika, joka kuluu päätöskustannusten takaisinmaksamiseen. Lisäksi, jos luottopisteesi on parantunut merkittävästi tai markkinakorot ovat laskeneet, on hyvä aika arvioida vaihtoehtojasi uudelleen.

Alueelliset erot kiinteistöverotuksessa voivat vaikuttaa kokonaiskuukausikustannuksiisi ja vaikuttaa havaittuihin säästöihin uudelleenrahoituksessa. Esimerkiksi, jos asut alueella, jossa kiinteistöverot ovat korkeita, jopa merkittävä vähennys asuntolainamaksussasi ei välttämättä tuota huomattavia kuukausisäästöjä. Lisäksi joissakin osavaltioissa on korkeammat keskimääräiset päätöskustannukset verojen ja maksujen vuoksi, mikä voi vaikuttaa takaisinmaksulaskentaan.

Lainan keston pidentäminen, kuten 20 vuoden asuntolainan palauttaminen 30 vuoteen, voi alentaa kuukausimaksuja, mutta se lisää merkittävästi koko lainan aikaisia korkokustannuksia. Esimerkiksi, jos uudelleenrahoitat 200 000 dollarin lainan 3,5% korolla, jossa on 20 vuotta jäljellä, 30 vuoden laina-aikaan, voit maksaa kymmeniä tuhansia enemmän korkoa. Tämä strategia on suositeltavaa vain, jos kuukausimaksujen vähentäminen on kriittistä taloudelliselle vakaudellesi.