Kalkulator refinanciranja hipoteke

Točka isplativosti određuje se dijeljenjem ukupnih troškova zatvaranja s mjesečnim uštedama postignutim kroz refinanciranje. Na primjer, ako su vaši troškovi zatvaranja 4.000 $ i vaše mjesečne uštede 200 $, točka isplativosti bi bila 20 mjeseci. Ovaj izračun pretpostavlja da nema promjena u drugim troškovima, kao što su porezi ili osiguranje, i ne uzima u obzir vremensku vrijednost novca.

Ukupne uštede tijekom života ovise o nekoliko varijabli, uključujući razliku između vaših starih i novih kamatnih stopa, preostali rok vašeg originalnog kredita, rok novog kredita i sve dodatne uplate koje napravite. Osim toga, troškovi zatvaranja i naknade mogu značajno smanjiti vaše uštede ako je točka isplativosti daleko u budućnosti. Inflacija i promjene u porezima na nekretnine ili premijama osiguranja također mogu neizravno utjecati na percipirane uštede.

Refinanciranje na kraći rok, kao što je 15 godina umjesto 30, može vam uštedjeti desetke tisuća dolara u kamatama tijekom života kredita, ali će povećati vaše mjesečne uplate. Ova opcija je idealna ako si možete priuštiti više uplate i želite brže graditi kapital. Međutim, ostanak s dužim rokom može smanjiti vaše mjesečne uplate i poboljšati novčani tok, iako ćete možda platiti više ukupno u kamatama tijekom vremena. Važno je razmotriti svoje financijske ciljeve i proračun prilikom donošenja ove odluke.

Uobičajena zabluda je da su troškovi zatvaranja zanemarivi ili da se uvijek mogu uključiti u kredit bez posljedica. Iako uključivanje troškova u kredit izbjegava unaprijed plaćene iznose, povećava vaš saldo kredita i iznos kamata koje ćete plaćati tijekom vremena. Još jedna zabluda je da svi kreditori naplaćuju iste naknade. U stvarnosti, troškovi zatvaranja mogu se značajno razlikovati između kreditora, a istraživanje može uštedjeti stotine ili čak tisuće dolara.

Dodatne uplate brže smanjuju glavni iznos, što smanjuje ukupne kamate plaćene tijekom života kredita i može skratiti rok kredita. Na primjer, dodatna mjesečna uplata od 200 $ na 30-godišnjem kreditu od 200.000 $ s kamatnom stopom od 3,5% mogla bi vam uštedjeti više od 30.000 $ u kamatama i smanjiti rok za nekoliko godina. Međutim, ova strategija funkcionira samo ako vaš proračun omogućuje dosljedne dodatne uplate bez ugrožavanja drugih financijskih ciljeva.

Uobičajena smjernica je 'pravilo 1%', koje sugerira da je refinanciranje vrijedno razmatranja ako je nova kamatna stopa barem 1% niža od vaše trenutne stope. Druga je točka isplativosti; refinanciranje je obično isplativo ako planirate ostati u svom domu duže od vremena potrebnog za povrat troškova zatvaranja. Osim toga, ako se vaš kreditni rezultat značajno poboljšao ili su tržišne stope pale, dobro je vrijeme za ponovno razmatranje vaših opcija.

Regionalne razlike u porezima na nekretnine mogu utjecati na vaše ukupne mjesečne troškove stanovanja i utjecati na percipirane uštede od refinanciranja. Na primjer, ako živite u području s visokim porezima na nekretnine, čak i značajno smanjenje vaše hipotekarne uplate možda neće rezultirati značajnim mjesečnim uštedama. Osim toga, neka država imaju više prosječne troškove zatvaranja zbog poreza i naknada, što može utjecati na izračun točke isplativosti.

Produženje roka kredita, poput vraćanja 20-godišnje hipoteke na 30 godina, može smanjiti mjesečne uplate, ali značajno povećati ukupne kamate plaćene tijekom života kredita. Na primjer, ako refinancirate kredit od 200.000 $ s kamatnom stopom od 3,5% s preostalih 20 godina u 30-godišnji rok, mogli biste platiti desetke tisuća više u kamatama. Ova strategija je preporučljiva samo ako je smanjenje mjesečnih uplata ključno za vašu financijsku stabilnost.