Kalkulator Rincian Multifamily

Tingkat kekosongan dihitung dengan membagi jumlah unit yang tidak dihuni dengan total jumlah unit dan mengungkapkannya sebagai persentase. Misalnya, jika Anda memiliki 4 unit dan 1 kosong, tingkat kekosongan adalah 25%. Metrik ini sangat penting karena berdampak langsung pada pendapatan sewa kotor Anda. Tingkat kekosongan yang tinggi menunjukkan potensi masalah seperti rendahnya retensi penyewa, harga sewa yang tinggi, atau upaya pemasaran yang kurang optimal. Memantau dan meminimalkan tingkat kekosongan dapat secara signifikan meningkatkan kinerja keuangan properti Anda.

Pengeluaran spesifik unit mencakup biaya berulang yang terkait langsung dengan setiap unit, seperti pemeliharaan, utilitas, dan perbaikan kecil. Saat memperkirakan pengeluaran ini, pertimbangkan faktor-faktor seperti usia properti, kondisi peralatan, pola penggunaan penyewa, dan tarif utilitas regional. Juga bijaksana untuk menyertakan buffer untuk biaya tak terduga seperti perbaikan darurat atau lonjakan utilitas musiman. Perkiraan biaya yang akurat membantu Anda menghindari meremehkan biaya operasional, yang dapat menyebabkan overstating pendapatan operasi bersih Anda.

Okupansi memiliki dampak langsung pada pendapatan operasi bersih Anda karena menentukan bagian dari sewa kotor Anda yang benar-benar dikumpulkan. Misalnya, jika hanya 3 dari 4 unit yang dihuni, Anda akan mengumpulkan 75% dari potensi sewa kotor. Okupansi yang lebih rendah juga meningkatkan tingkat kekosongan efektif Anda, yang dapat mengurangi NOI Anda. Untuk mengoptimalkan NOI, fokuslah pada menjaga okupansi tinggi melalui penetapan harga yang kompetitif, strategi retensi penyewa, dan pemasaran yang efektif untuk mengisi kekosongan dengan cepat.

Tolok ukur tingkat kekosongan bervariasi berdasarkan lokasi, jenis properti, dan kondisi pasar, tetapi rentang tipikal untuk properti multifamily yang dikelola dengan baik adalah 5-10%. Daerah perkotaan dengan permintaan tinggi mungkin melihat tingkat kekosongan yang lebih rendah, sementara lokasi pedesaan atau yang kurang diinginkan mungkin mengalami tingkat yang lebih tinggi. Sangat penting untuk membandingkan tingkat kekosongan properti Anda dengan rata-rata pasar lokal untuk menilai kinerja. Secara konsisten melebihi tolok ukur dapat menunjukkan masalah dengan penetapan harga, kondisi properti, atau manajemen penyewa.

Untuk mengoptimalkan pendapatan sewa, pertimbangkan untuk menerapkan penetapan harga bertingkat berdasarkan ukuran unit, lokasi dalam properti, dan fasilitas yang ditawarkan. Misalnya, unit yang lebih besar atau yang memiliki fitur premium seperti balkon atau peralatan yang diperbarui dapat memerintahkan sewa yang lebih tinggi. Tinjau secara berkala data pasar lokal untuk memastikan penetapan harga Anda tetap kompetitif. Selain itu, menawarkan insentif seperti diskon pindah atau jangka waktu sewa yang lebih lama dapat menarik penyewa sambil menstabilkan okupansi dan pendapatan.

Kesalahan umum termasuk meremehkan pengeluaran, mengabaikan tingkat kekosongan, dan gagal memperhitungkan biaya tidak teratur seperti pemeliharaan musiman atau perbaikan darurat. Kesalahan lain yang sering terjadi adalah mencampuradukkan NOI dengan arus kas; NOI tidak termasuk pembayaran hipotek dan pengeluaran modal, jadi tidak mencerminkan laba bersih Anda yang sebenarnya. Untuk menghindari kesalahan ini, pastikan semua biaya operasional diperhitungkan dengan akurat dan gunakan perkiraan konservatif untuk pendapatan dan tingkat okupansi.

Variasi regional seperti permintaan sewa lokal, biaya utilitas, pajak properti, dan biaya pemeliharaan dapat berdampak signifikan pada perhitungan Anda. Misalnya, properti di daerah perkotaan dengan permintaan tinggi mungkin memerintahkan sewa yang lebih tinggi tetapi juga menghadapi biaya yang lebih tinggi dan regulasi yang lebih ketat. Sebaliknya, properti pedesaan mungkin memiliki biaya yang lebih rendah tetapi mungkin kesulitan dengan tingkat kekosongan yang lebih tinggi. Memahami faktor-faktor regional ini membantu Anda menetapkan ekspektasi yang realistis untuk pendapatan dan pengeluaran.

Okupansi parsial mengurangi pendapatan sewa kotor Anda dan dapat meningkatkan pengeluaran per-unit Anda jika biaya tetap seperti pajak properti atau asuransi dibagi di antara lebih sedikit penyewa yang membayar. Misalnya, jika hanya setengah dari unit Anda yang dihuni, pendapatan efektif Anda per unit menurun sementara biaya operasional Anda tetap konstan. Untuk mengurangi hal ini, fokuslah pada retensi penyewa, pemasaran yang efektif, dan strategi penetapan harga untuk mencapai okupansi penuh atau hampir penuh, yang memaksimalkan profitabilitas properti Anda.