모기지 재융자 계산기

손익 분기점은 총 종료 비용을 재융자를 통해 달성한 월별 절약으로 나누어 결정됩니다. 예를 들어, 종료 비용이 4,000달러이고 월별 절약이 200달러라면, 손익 분기점은 20개월이 됩니다. 이 계산은 세금이나 보험과 같은 다른 비용의 변화를 고려하지 않으며, 자금의 시간 가치를 고려하지 않습니다.

총 평생 절약은 이전과 새로운 이자율의 차이, 원래 대출의 남은 기간, 새로운 대출의 기간 및 추가 지불 여부 등 여러 변수에 따라 달라집니다. 또한, 손익 분기점이 먼 미래에 있을 경우 종료 비용과 수수료가 절약을 크게 줄일 수 있습니다. 인플레이션 및 재산세나 보험료의 변화도 절약의 인식에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

30년 대신 15년과 같은 짧은 기간으로 재융자하면 대출 기간 동안 수만 달러의 이자를 절약할 수 있지만, 월별 지불금이 증가합니다. 이 옵션은 더 높은 지불금을 감당할 수 있고 더 빨리 자산을 축적하고 싶을 경우 이상적입니다. 그러나 긴 기간을 유지하면 월별 지불금을 낮추고 현금 흐름을 개선할 수 있지만, 시간이 지남에 따라 총 이자가 더 많이 발생할 수 있습니다. 이 결정을 내릴 때 재정 목표와 예산을 고려하는 것이 중요합니다.

종료 비용이 미미하거나 항상 대출에 포함될 수 있다는 일반적인 오해가 있습니다. 비용을 대출에 포함하면 선불 지불을 피할 수 있지만, 대출 잔액과 시간이 지남에 따라 지불할 이자 금액이 증가합니다. 모든 대출 기관이 동일한 수수료를 부과한다는 또 다른 오해가 있습니다. 실제로 종료 비용은 대출 기관마다 크게 다를 수 있으며, 쇼핑을 통해 수백 또는 수천 달러를 절약할 수 있습니다.

추가 지불은 원금 잔액을 더 빨리 줄여 총 이자를 감소시키고 대출 기간을 단축할 수 있습니다. 예를 들어, 30년, 200,000달러 대출에 대해 3.5% 이자로 매월 200달러의 추가 지불을 하면 30,000달러 이상의 이자를 절약하고 기간을 몇 년 단축할 수 있습니다. 그러나 이 전략은 예산이 다른 재정 목표를 해치지 않고 일관된 추가 지불을 허용할 때만 효과적입니다.

일반적인 기준은 '1% 규칙'으로, 새로운 이자율이 현재 이자율보다 최소 1% 낮으면 재융자를 고려할 가치가 있다고 제안합니다. 또 다른 기준은 손익 분기점입니다; 재융자는 종료 비용을 회수하는 데 걸리는 시간보다 집에 더 오래 머무를 계획이라면 일반적으로 가치가 있습니다. 또한, 신용 점수가 크게 개선되었거나 시장 이자율이 하락한 경우 옵션을 재평가할 좋은 시점입니다.

재산세의 지역적 차이는 전체 월별 주거 비용에 영향을 미치고 재융자로 인한 절약의 인식에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 재산세가 높은 지역에 거주하는 경우, 모기지 지불금의 상당한 감소가 월별 절약으로 이어지지 않을 수 있습니다. 또한, 일부 주에서는 세금과 수수료로 인해 평균 종료 비용이 더 높아져 손익 분기점 계산에 영향을 미칠 수 있습니다.

대출 기간을 연장하는 것은, 예를 들어 20년 모기지를 30년으로 재설정하는 것은 월별 지불금을 낮출 수 있지만, 대출 기간 동안 지불하는 총 이자를 크게 증가시킬 수 있습니다. 예를 들어, 3.5% 이자로 200,000달러 대출을 20년 남은 상태에서 30년으로 재융자하면 수만 달러의 추가 이자를 지불할 수 있습니다. 이 전략은 월별 지불금을 줄이는 것이 재정적 안정성에 중요할 경우에만 권장됩니다.