Kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego

Próg rentowności określa się, dzieląc całkowite koszty zamknięcia przez miesięczne oszczędności osiągnięte dzięki refinansowaniu. Na przykład, jeśli Twoje koszty zamknięcia wynoszą 4 000 USD, a miesięczne oszczędności wynoszą 200 USD, próg rentowności wynosiłby 20 miesięcy. To obliczenie zakłada brak zmian w innych kosztach, takich jak podatki czy ubezpieczenia, i nie uwzględnia wartości pieniądza w czasie.

Całkowite oszczędności w całym okresie zależą od kilku zmiennych, w tym różnicy między starymi a nowymi stopami procentowymi, pozostałym okresie Twojego oryginalnego kredytu, okresie nowego kredytu oraz wszelkich dodatkowych płatnościach, które dokonujesz. Dodatkowo, koszty zamknięcia i opłaty mogą znacznie zmniejszyć Twoje oszczędności, jeśli próg rentowności jest daleko w przyszłości. Inflacja i zmiany w podatkach od nieruchomości lub składkach ubezpieczeniowych mogą również pośrednio wpływać na postrzegane oszczędności.

Refinansowanie na krótszy okres, na przykład 15 lat zamiast 30, może zaoszczędzić Ci dziesiątki tysięcy dolarów w odsetkach przez cały okres kredytowania, ale zwiększy Twoje miesięczne płatności. Ta opcja jest idealna, jeśli możesz sobie pozwolić na wyższe płatności i chcesz szybciej budować kapitał. Pozostanie przy dłuższym okresie może jednak obniżyć Twoje miesięczne płatności i poprawić przepływ gotówki, chociaż możesz zapłacić więcej w całkowitych odsetkach w czasie. Ważne jest, aby rozważyć swoje cele finansowe i budżet przy podejmowaniu tej decyzji.

Powszechnym nieporozumieniem jest to, że koszty zamknięcia są nieistotne lub zawsze można je włączyć do kredytu bez konsekwencji. Chociaż włączenie kosztów do kredytu unika płatności wstępnych, zwiększa saldo kredytu i kwotę odsetek, które zapłacisz w czasie. Innym nieporozumieniem jest to, że wszyscy pożyczkodawcy pobierają te same opłaty. W rzeczywistości koszty zamknięcia mogą się znacznie różnić między pożyczkodawcami, a porównanie ofert może zaoszczędzić Ci setki, a nawet tysiące dolarów.

Dodatkowe płatności szybciej redukują saldo kapitału, co zmniejsza całkowite odsetki zapłacone przez cały okres kredytowania i może skrócić okres kredytowania. Na przykład, dokonanie dodatkowej płatności w wysokości 200 USD miesięcznie na 30-letnim kredycie w wysokości 200 000 USD przy 3,5% odsetkach może zaoszczędzić Ci ponad 30 000 USD w odsetkach i skrócić okres o kilka lat. Jednak ta strategia działa tylko wtedy, gdy Twój budżet pozwala na regularne dodatkowe płatności bez kompromisów w innych celach finansowych.

Powszechnym wskaźnikiem jest 'zasada 1%', która sugeruje, że refinansowanie warto rozważyć, jeśli nowa stopa procentowa jest co najmniej o 1% niższa niż Twoja obecna stawka. Innym jest próg rentowności; refinansowanie jest zazwyczaj opłacalne, jeśli planujesz pozostać w swoim domu dłużej niż czas potrzebny na odzyskanie kosztów zamknięcia. Dodatkowo, jeśli Twój wynik kredytowy znacznie się poprawił lub stawki rynkowe spadły, to dobry czas, aby ponownie ocenić swoje opcje.

Różnice regionalne w podatkach od nieruchomości mogą wpływać na Twoje całkowite miesięczne koszty mieszkania i wpływać na postrzegane oszczędności z refinansowania. Na przykład, jeśli mieszkasz w obszarze z wysokimi podatkami od nieruchomości, nawet znaczne obniżenie płatności hipotecznej może nie przynieść znacznych miesięcznych oszczędności. Dodatkowo, niektóre stany mają wyższe średnie koszty zamknięcia z powodu podatków i opłat, co może wpłynąć na obliczenie progu rentowności.

Wydłużenie okresu kredytowania, na przykład przekształcenie 20-letniego kredytu hipotecznego na 30-letni, może obniżyć miesięczne płatności, ale znacznie zwiększa całkowite odsetki zapłacone przez cały okres kredytowania. Na przykład, jeśli refinansujesz kredyt w wysokości 200 000 USD przy 3,5% odsetkach z pozostałymi 20 latami na 30-letni okres, możesz zapłacić dziesiątki tysięcy więcej w odsetkach. Ta strategia jest zalecana tylko wtedy, gdy obniżenie miesięcznych płatności jest kluczowe dla Twojej stabilności finansowej.