Калькулятор рефинансирования ипотеки

Точка безубыточности определяется делением общих закрывающих расходов на ежемесячную экономию, достигнутую через рефинансирование. Например, если ваши закрывающие расходы составляют $4,000, а ваша ежемесячная экономия составляет $200, точка безубыточности составит 20 месяцев. Этот расчет предполагает отсутствие изменений в других расходах, таких как налоги или страхование, и не учитывает временную стоимость денег.

Общая экономия за весь срок зависит от нескольких переменных, включая разницу между вашими старыми и новыми процентными ставками, оставшийся срок по вашему первоначальному кредиту, срок нового кредита и любые дополнительные платежи, которые вы делаете. Кроме того, закрывающие расходы и сборы могут значительно сократить ваши сбережения, если точка безубыточности находится далеко в будущем. Инфляция и изменения в налогах на имущество или страховых премиях также могут косвенно повлиять на воспринимаемую экономию.

Рефинансирование на более короткий срок, например, на 15 лет вместо 30, может сэкономить вам десятки тысяч долларов по процентам за весь срок кредита, но это увеличит ваши ежемесячные платежи. Этот вариант идеален, если вы можете позволить себе более высокие платежи и хотите быстрее накапливать капитал. Однако оставление на более длительном сроке может снизить ваши ежемесячные платежи и улучшить денежный поток, хотя вы можете заплатить больше в общей сложности по процентам со временем. Важно взвесить ваши финансовые цели и бюджет при принятии этого решения.

Распространенное заблуждение заключается в том, что закрывающие расходы незначительны или их всегда можно включить в кредит без последствий. Хотя включение расходов в кредит избегает авансовых платежей, это увеличивает ваш кредитный баланс и сумму процентов, которые вы будете платить со временем. Еще одно заблуждение заключается в том, что все кредиторы взимают одни и те же сборы. На самом деле, закрывающие расходы могут значительно варьироваться между кредиторами, и поиск может сэкономить вам сотни или даже тысячи долларов.

Дополнительные платежи быстрее уменьшают основную сумму, что снижает общую сумму уплаченных процентов за весь срок кредита и может сократить срок кредита. Например, если вы сделаете дополнительный ежемесячный платеж в размере $200 по 30-летнему кредиту в $200,000 с процентной ставкой 3.5%, вы можете сэкономить более $30,000 по процентам и сократить срок на несколько лет. Однако эта стратегия работает только в том случае, если ваш бюджет позволяет делать постоянные дополнительные платежи без ущерба для других финансовых целей.

Распространенный ориентир - это 'правило 1%', которое предполагает, что рефинансирование стоит рассмотреть, если новая процентная ставка как минимум на 1% ниже вашей текущей ставки. Другой ориентир - это точка безубыточности; рефинансирование, как правило, целесообразно, если вы планируете оставаться в своем доме дольше, чем время, необходимое для возмещения закрывающих расходов. Кроме того, если ваш кредитный рейтинг значительно улучшился или рыночные ставки упали, это хорошее время для пересмотра ваших вариантов.

Региональные различия в налогах на имущество могут повлиять на ваши общие ежемесячные жилищные расходы и повлиять на воспринимаемую экономию от рефинансирования. Например, если вы живете в районе с высокими налогами на имущество, даже значительное снижение вашего ипотечного платежа может не привести к значительной ежемесячной экономии. Кроме того, в некоторых штатах более высокие средние закрывающие расходы из-за налогов и сборов, что может повлиять на расчет безубыточности.

Продление срока кредита, например, сброс 20-летней ипотеки на 30 лет, может снизить ежемесячные платежи, но значительно увеличить общую сумму уплаченных процентов за весь срок кредита. Например, если вы рефинансируете кредит в $200,000 под 3.5% с оставшимися 20 годами на 30-летний срок, вы можете заплатить десятки тысяч больше по процентам. Эта стратегия целесообразна только в том случае, если снижение ежемесячных платежей критично для вашей финансовой стабильности.