Kalkulačka refinancovania hypotéky

Bod zvratu sa určuje vydelením celkových zatváracích nákladov mesačnými úsporami dosiahnutými prostredníctvom refinancovania. Napríklad, ak sú vaše zatváracie náklady 4 000 dolárov a vaše mesačné úspory sú 200 dolárov, bod zvratu by bol 20 mesiacov. Tento výpočet predpokladá, že nedôjde k zmenám v iných nákladoch, ako sú dane alebo poistenie, a nezohľadňuje časovú hodnotu peňazí.

Celkové celoživotné úspory závisia od viacerých premenných, vrátane rozdielu medzi vašimi starými a novými úrokovými sadzbami, zostávajúcej doby splatnosti vášho pôvodného úveru, doby splatnosti nového úveru a akýchkoľvek dodatočných platieb, ktoré vykonáte. Okrem toho môžu zatváracie náklady a poplatky výrazne znížiť vaše úspory, ak je bod zvratu ďaleko do budúcnosti. Inflácia a zmeny v daniach z nehnuteľností alebo poistných prémiách môžu tiež nepriamo ovplyvniť vnímané úspory.

Refinancovanie na kratšiu dobu, napríklad 15 rokov namiesto 30, vám môže ušetriť desiatky tisíc dolárov na úrokoch počas života úveru, ale zvýši vaše mesačné platby. Táto možnosť je ideálna, ak si môžete dovoliť vyššie platby a chcete rýchlejšie budovať vlastný kapitál. Zostať pri dlhšej dobe splatnosti však môže znížiť vaše mesačné platby a zlepšiť cash flow, hoci môžete zaplatiť viac na celkových úrokoch v priebehu času. Je dôležité zvážiť vaše finančné ciele a rozpočet pri tomto rozhodnutí.

Bežná mylná predstava je, že zatváracie náklady sú zanedbateľné alebo ich možno vždy zahrnúť do úveru bez následkov. Zatiaľ čo zahrnutie nákladov do úveru sa vyhýba predbežným platbám, zvyšuje vašu úverovú bilanciu a množstvo úrokov, ktoré zaplatíte v priebehu času. Ďalšia mylná predstava je, že všetci veritelia účtujú rovnaké poplatky. V skutočnosti sa zatváracie náklady môžu medzi veriteľmi veľmi líšiť a porovnávanie môže ušetriť stovky alebo dokonca tisíce dolárov.

Dodatočné platby znižujú zostatok hlavného úveru rýchlejšie, čo znižuje celkové úroky zaplatené počas života úveru a môže skrátiť dobu splatnosti úveru. Napríklad, vykonanie dodatočnej mesačnej platby 200 dolárov na 30-ročnom úvere 200 000 dolárov s úrokovou sadzbou 3,5% by vám mohlo ušetriť viac ako 30 000 dolárov na úrokoch a skrátiť dobu splatnosti o niekoľko rokov. Avšak táto stratégia funguje len vtedy, ak váš rozpočet umožňuje konzistentné dodatočné platby bez ohrozenia iných finančných cieľov.

Bežná referenčná hodnota je 'pravidlo 1%', ktoré naznačuje, že refinancovanie stojí za zváženie, ak je nová úroková sadzba aspoň o 1% nižšia ako vaša aktuálna sadzba. Ďalšia je bod zvratu; refinancovanie je zvyčajne výhodné, ak plánujete zostať vo svojom dome dlhšie, než je čas potrebný na splatenie zatváracích nákladov. Okrem toho, ak sa vaše kreditné skóre výrazne zlepšilo alebo sa trhové sadzby znížili, je dobrý čas prehodnotiť svoje možnosti.

Regionálne rozdiely v daniach z nehnuteľností môžu ovplyvniť vaše celkové mesačné náklady na bývanie a ovplyvniť vnímané úspory z refinancovania. Napríklad, ak žijete v oblasti s vysokými daňami z nehnuteľností, aj významné zníženie vašej platby hypotéky nemusí viesť k podstatným mesačným úsporám. Okrem toho niektoré štáty majú vyššie priemerné zatváracie náklady kvôli daniam a poplatkom, čo môže ovplyvniť výpočet bodu zvratu.

Predlžovanie doby splatnosti úveru, ako je resetovanie 20-ročnej hypotéky na 30 rokov, môže znížiť mesačné platby, ale výrazne zvýšiť celkové úroky zaplatené počas života úveru. Napríklad, ak refinancujete úver 200 000 dolárov s úrokovou sadzbou 3,5% a zostáva 20 rokov do 30-ročného termínu, môžete zaplatiť o desiatky tisíc viac na úrokoch. Táto stratégia je odporúčaná len v prípade, že zníženie mesačných platieb je kritické pre vašu finančnú stabilitu.