Kalkulator za refinanciranje hipoteke

Točka preloma se določi tako, da se skupni stroški zaključka delijo z mesečnimi prihranki, doseženimi s refinanciranjem. Na primer, če so vaši stroški zaključka 4.000 $ in vaši mesečni prihranki 200 $, bi bila točka preloma 20 mesecev. Ta izračun predpostavlja, da ni sprememb v drugih stroških, kot so davki ali zavarovanje, in ne upošteva časovne vrednosti denarja.

Skupni življenjski prihranki so odvisni od več spremenljivk, vključno z razliko med vašimi starimi in novimi obrestnimi merami, preostalim trajanjem vašega prvotnega posojila, trajanjem novega posojila in morebitnimi dodatnimi plačili. Poleg tega lahko stroški zaključka in pristojbine znatno zmanjšajo vaše prihranke, če je točka preloma daleč v prihodnosti. Inflacija in spremembe v davkih na nepremičnine ali zavarovalnih premijah lahko prav tako posredno vplivajo na zaznane prihranke.

Refinanciranje na krajše trajanje, na primer 15 let namesto 30, vam lahko prihrani desetine tisoč dolarjev v obrestih čez celotno obdobje posojila, vendar bo povečalo vaše mesečne obroke. Ta možnost je idealna, če si lahko privoščite višje obroke in želite hitreje zgraditi lastninsko pravico. Ostati pri daljšem trajanju pa lahko zniža vaše mesečne obroke in izboljša denarni tok, čeprav boste morda plačali več v skupnih obrestih skozi čas. Pomembno je, da pri tej odločitvi upoštevate svoje finančne cilje in proračun.

Pogosta napačna predstava je, da so stroški zaključka zanemarljivi ali da jih je vedno mogoče vključiti v posojilo brez posledic. Medtem ko vključitev stroškov v posojilo prepreči predplačila, povečuje vaš saldo posojila in znesek obresti, ki jih boste plačali skozi čas. Druga napačna predstava je, da vsi posojilodajalci zaračunavajo enake pristojbine. V resnici se stroški zaključka lahko zelo razlikujejo med posojilodajalci, nakupovanje pa vam lahko prihrani stotine ali celo tisoče dolarjev.

Dodatna plačila hitreje zmanjšujejo glavni znesek, kar zmanjšuje skupne obresti, plačane čez celotno obdobje posojila in lahko skrajša trajanje posojila. Na primer, dodatno mesečno plačilo v višini 200 $ na 30-letnem posojilu v višini 200.000 $ z obrestno mero 3,5% vam lahko prihrani več kot 30.000 $ v obrestih in skrajša trajanje za več let. Vendar ta strategija deluje le, če vaš proračun omogoča dosledna dodatna plačila, ne da bi ogrozila druge finančne cilje.

Pogost standard je 'pravilo 1%', ki predlaga, da je refinanciranje vredno razmisliti, če je nova obrestna mera vsaj 1% nižja od vaše trenutne obrestne mere. Druga je točka preloma; refinanciranje je na splošno smiselno, če nameravate ostati v svojem domu dlje, kot je čas, potreben za povrnitev stroškov zaključka. Poleg tega, če se je vaša kreditna ocena znatno izboljšala ali so se tržne obrestne mere znižale, je to dober čas, da ponovno ocenite svoje možnosti.

Regionalne razlike v davkih na nepremičnine lahko vplivajo na vaše skupne mesečne stroške bivanja in vplivajo na zaznane prihranke iz refinanciranja. Na primer, če živite na območju z visokimi davki na nepremičnine, morda tudi znatno znižanje vašega plačila hipoteke ne bo privedlo do znatnih mesečnih prihrankov. Poleg tega imajo nekatere države višje povprečne stroške zaključka zaradi davkov in pristojbin, kar lahko vpliva na izračun točke preloma.

Podaljšanje trajanja posojila, na primer ponastavitev 20-letne hipoteke na 30 let, lahko zniža mesečne obroke, vendar znatno poveča skupne obresti, plačane čez celotno obdobje posojila. Na primer, če refinancirate posojilo v višini 200.000 $ z obrestno mero 3,5% in 20 leti preostalega trajanja v 30-letno obdobje, lahko plačate desetine tisoč več v obrestih. Ta strategija je priporočljiva le, če je znižanje mesečnih obrokov ključno za vašo finančno stabilnost.