Kalkulator podešavanja ARM kamatne stope

Prilagođena kamatna stopa u resetovanju ARM-a obično se zasniva na indeksnoj stopi (npr., LIBOR, SOFR ili prinos na državne obveznice) plus marža koju postavlja kreditna institucija. Faktori koji utiču na novu stopu uključuju tržišne uslove, specifične performanse indeksa i uslove navedene u vašem originalnom ugovoru o kreditu. Važno je proveriti da li vaš ARM ima plafone kamatnih stopa, koji ograničavaju koliko se stopa može povećati tokom jednog prilagođavanja ili tokom trajanja kredita. Razumevanje ovih termina može vam pomoći da anticipirate potencijalne promene u vašim mesečnim plaćanjima.

Ostajanje sa ARM-om znači da će se vaša kamatna stopa periodično prilagođavati, što može povećati ili smanjiti vaše uplate na osnovu tržišnih uslova. Refinansiranje na hipoteku sa fiksnom kamatnom stopom pruža stabilnost plaćanja sa doslednom kamatnom stopom tokom trajanja kredita. Međutim, refinansiranje često uključuje troškove zatvaranja i može zahtevati novu procenu vaše kuće. Odluka zavisi od vaše tolerancije na rizik od fluktuacija kamatnih stopa, koliko dugo planirate da ostanete u kući i trenutne fiksne kamatne stope u poređenju sa vašom prilagođenom ARM stopom.

Jedna uobičajena zabluda je pretpostavka da će plafoni kamatnih stopa potpuno zaštititi od značajnog povećanja uplata. Iako plafoni ograničavaju koliko se stopa može povećati u jednom prilagođavanju, višestruka resetovanja tokom vremena mogu i dalje dovesti do značajnih povećanja. Druga zabluda je da je refinansiranje uvek bolja opcija. U nekim slučajevima, prilagođena ARM stopa može biti niža od opcija sa fiksnom kamatnom stopom, posebno ako planirate da prodate kuću ili otplatite kredit u roku od nekoliko godina. Uvek uporedite ukupne troškove oba scenarija pre donošenja odluke.

Troškovi zatvaranja za refinansiranje obično uključuju troškove procene, osiguranje vlasništva i troškove origination kredita, koji mogu biti od 2% do 5% od iznosa kredita. Ovi troškovi mogu neutralisati uštede od niže fiksne stope, posebno ako planirate da prodate kuću uskoro. Da biste minimizovali troškove zatvaranja, razmislite o pregovorima sa kreditnim institucijama, istraživanju konkurentnih stopa ili pitajte o opcijama refinansiranja bez troškova zatvaranja, gde se troškovi uključuju u saldo kredita ili kamatnu stopu.

Uobičajena merna tačka je tačka isplativosti, koja izračunava koliko će vremena biti potrebno da mesečne uštede od refinansiranja pokriju troškove zatvaranja. Na primer, ako refinansiranje štedi 200 dolara mesečno, a troškovi zatvaranja su 4.000 dolara, tačka isplativosti je 20 meseci. Pored toga, uporedite godišnju procentualnu stopu (APR) novog kredita sa vašom prilagođenom ARM stopom kako biste procenili dugoročnu pristupačnost. Na kraju, razmislite koliko dugo planirate da ostanete u kući i da li refinansiranje odgovara vašim finansijskim ciljevima.

Vlasnici kuća mogu ublažiti rizike resetovanja ARM-a izgradnjom fonda za hitne slučajeve kako bi pokrili potencijalna povećanja uplata ili pravljenjem dodatnih uplata glavnice kako bi smanjili saldo kredita pre resetovanja. Druga strategija je praćenje tržišnih trendova i refinansiranje na hipoteku sa fiksnom kamatnom stopom ako su kamatne stope povoljne. Pored toga, pregledavanje vašeg ugovora o kreditu za plafone kamatnih stopa i uslove prilagođavanja može vam pomoći da anticipirate najgore scenarije i planirate u skladu s tim.

Regionalna tržišta nekretnina mogu uticati na opcije refinansiranja jer kreditne institucije često zahtevaju procenu kuće kako bi odredile njenu trenutnu tržišnu vrednost. U oblastima gde su vrednosti nekretnina opale, možete imati manje kapitala, što može ograničiti vaše opcije refinansiranja ili rezultirati višim kamatnim stopama. Nasuprot tome, u oblastima sa rastućim vrednostima nekretnina, povećani kapital može poboljšati vaše uslove refinansiranja. Pored toga, lokalni ekonomski uslovi mogu uticati na indeksnu stopu koja se koristi za prilagođavanje ARM-a, utičući na vašu reset stopu.

Dugoročne posledice izbora ARM-a zavise od toga kako se kamatne stope razvijaju i vaših finansijskih planova. ARM-ovi obično nude niže inicijalne stope, što može uštedeti novac na kratki rok. Međutim, ako kamatne stope značajno porastu, vaše uplate mogu se značajno povećati tokom vremena. Hipoteke sa fiksnom kamatnom stopom pružaju stabilnost i predvidljivost, što može biti korisno za dugoročno budžetiranje. Ako planirate da ostanete u svojoj kući mnogo godina, fiksna stopa može ponuditi bolju zaštitu od tržišne volatilnosti.