Kalkulator refinansiranja hipoteke

Tačka isplativosti se određuje deljenjem ukupnih troškova zatvaranja sa mesečnim uštedama postignutim kroz refinansiranje. Na primer, ako su vaši troškovi zatvaranja 4.000 dolara, a vaše mesečne uštede 200 dolara, tačka isplativosti bi bila 20 meseci. Ova kalkulacija pretpostavlja da nema promena u drugim troškovima, kao što su porezi ili osiguranje, i ne uzima u obzir vremensku vrednost novca.

Ukupne uštede tokom života zavise od nekoliko varijabli, uključujući razliku između vaših starih i novih kamatnih stopa, preostali rok vašeg originalnog kredita, rok novog kredita i sve dodatne uplate koje napravite. Pored toga, troškovi zatvaranja i takse mogu značajno smanjiti vaše uštede ako je tačka isplativosti daleko u budućnosti. Inflacija i promene u porezima na imovinu ili premijama osiguranja takođe mogu indirektno uticati na percipirane uštede.

Refinansiranje na kraći rok, kao što je 15 godina umesto 30, može vam uštedeti desetine hiljada dolara u kamatama tokom života kredita, ali će povećati vaše mesečne uplate. Ova opcija je idealna ako možete priuštiti više uplate i želite brže graditi kapital. Međutim, zadržavanje dužeg roka može smanjiti vaše mesečne uplate i poboljšati tok gotovine, iako ćete možda platiti više ukupno u kamatama tokom vremena. Važno je razmotriti svoje finansijske ciljeve i budžet prilikom donošenja ove odluke.

Uobičajena zabluda je da su troškovi zatvaranja neznatni ili da se uvek mogu uključiti u kredit bez posledica. Dok uključivanje troškova u kredit izbegava plaćanje unapred, povećava vaš saldo kredita i iznos kamate koju ćete platiti tokom vremena. Još jedna zabluda je da svi kreditori naplaćuju iste takse. U stvarnosti, troškovi zatvaranja mogu značajno varirati između kreditora, a pretraživanje može uštedeti stotine ili čak hiljade dolara.

Dodatne uplate brže smanjuju glavni dug, što smanjuje ukupne kamate plaćene tokom života kredita i može skratiti rok kredita. Na primer, pravljenje dodatne mesečne uplate od 200 dolara na 30-godišnjem kreditu od 200.000 dolara sa kamatnom stopom od 3.5% moglo bi vam uštedeti više od 30.000 dolara u kamatama i skratiti rok za nekoliko godina. Međutim, ova strategija funkcioniše samo ako vaš budžet omogućava dosledne dodatne uplate bez ugrožavanja drugih finansijskih ciljeva.

Uobičajena referentna tačka je 'pravilo 1%', koje sugeriše da je refinansiranje vredno razmatranja ako je nova kamatna stopa najmanje 1% niža od vaše trenutne stope. Još jedna je tačka isplativosti; refinansiranje je obično isplativo ako planirate ostati u svom domu duže od vremena potrebnog za povraćaj troškova zatvaranja. Pored toga, ako se vaš kreditni rezultat značajno poboljšao ili su tržišne kamatne stope opale, dobar je trenutak da ponovo procenite svoje opcije.

Regionalne razlike u porezima na imovinu mogu uticati na vaše ukupne mesečne troškove stanovanja i uticati na percipirane uštede od refinansiranja. Na primer, ako živite u oblasti sa visokim porezima na imovinu, čak i značajno smanjenje vaše mesečne uplate na hipoteku možda neće rezultirati značajnim mesečnim uštedama. Pored toga, neka država imaju više prosečne troškove zatvaranja zbog poreza i taksi, što može uticati na izračunavanje tačke isplativosti.

Produženje roka kredita, kao što je vraćanje 20-godišnje hipoteke na 30 godina, može smanjiti mesečne uplate, ali značajno povećati ukupne kamate plaćene tokom života kredita. Na primer, ako refinansirate kredit od 200.000 dolara sa kamatnom stopom od 3.5% sa preostalih 20 godina u 30-godišnji rok, mogli biste platiti desetine hiljada više u kamatama. Ova strategija je preporučljiva samo ako je smanjenje mesečnih uplata ključno za vašu finansijsku stabilnost.