Công Cụ Tính Toán Chi Phí Đóng Thế Chấp

Tỷ lệ chi phí đóng cơ bản thường được biểu thị dưới dạng phần trăm của giá mua nhà, thường dao động từ 1% đến 3%. Nó bao gồm các khoản phí của người cho vay như phí khởi tạo khoản vay, tìm kiếm quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu, phí thẩm định và chi phí hành chính. Tỷ lệ chính xác phụ thuộc vào người cho vay của bạn, vị trí và độ phức tạp của giao dịch. Ví dụ, ở một số khu vực có chi phí cao, bảo hiểm quyền sở hữu và thuế chuyển nhượng có thể làm tăng tỷ lệ. Để có ước lượng chính xác nhất, điều quan trọng là xem xét tài liệu Ước Tính Khoản Vay của người cho vay, trong đó phân tích các chi phí này.

Tiền trả trước ký quỹ bị ảnh hưởng bởi số tháng thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà mà người cho vay yêu cầu trả trước. Điều này có thể thay đổi dựa trên lịch thuế địa phương, phí bảo hiểm và chính sách của người cho vay. Ví dụ, ở những tiểu bang có thuế tài sản cao hoặc phí bảo hiểm hàng năm cao, tiền trả trước ký quỹ có thể là một phần đáng kể trong chi phí đóng của bạn. Ngoài ra, nếu việc đóng của bạn diễn ra gần với ngày đến hạn thuế tài sản, người cho vay có thể yêu cầu nhiều tháng thuế hơn để trả trước. Hiểu lịch thuế địa phương và chi phí bảo hiểm có thể giúp bạn dự đoán những chi phí này.

Phân bổ thuế tài sản đảm bảo rằng cả người mua và người bán đều trả phần thuế tài sản công bằng cho năm. Nếu người bán đã thanh toán thuế cho một khoảng thời gian kéo dài sau ngày đóng, người mua sẽ hoàn trả cho người bán phần thuế tương ứng với thời gian sau khi đóng. Ngược lại, nếu thuế đến hạn nhưng chưa thanh toán, người bán có thể ghi có cho người mua để trang trải phần của họ. Điều chỉnh này rất quan trọng để tránh bất kỳ bên nào phải trả quá nhiều hoặc quá ít thuế. Các mức thuế địa phương và ngày đến hạn ảnh hưởng mạnh mẽ đến việc tính toán này, vì vậy điều quan trọng là xác nhận những chi tiết này với đại lý đóng của bạn.

Một hiểu lầm phổ biến là 'các khoản thế chấp không có chi phí đóng' loại bỏ hoàn toàn các chi phí đóng. Thực tế, những chi phí này thường được gộp vào số tiền vay hoặc bù đắp bằng lãi suất cao hơn. Mặc dù tùy chọn này giảm thiểu chi phí trước mắt, nhưng nó thường dẫn đến chi phí lâu dài cao hơn do tăng khoản thanh toán hàng tháng hoặc lãi suất tích lũy. Điều quan trọng là tính toán tổng chi phí trong suốt thời gian vay và so sánh với một khoản thế chấp truyền thống để xác định tùy chọn nào phù hợp hơn với mục tiêu tài chính của bạn.

Chi phí đóng khác nhau theo tiểu bang do sự khác biệt về thuế, phí và yêu cầu pháp lý. Ví dụ, một số tiểu bang áp đặt thuế chuyển nhượng cao hoặc yêu cầu có luật sư giám sát quá trình đóng, điều này làm tăng chi phí. Ngược lại, một số tiểu bang có thể có thuế chuyển nhượng tối thiểu hoặc cho phép các công ty quyền sở hữu xử lý việc đóng, giảm chi phí. Ngoài ra, sự khác biệt khu vực về thuế tài sản và phí bảo hiểm có thể ảnh hưởng đáng kể đến số tiền trả trước ký quỹ. Nghiên cứu các yêu cầu địa phương và tham khảo ý kiến với một chuyên gia bất động sản có thể giúp bạn dự đoán những sự khác biệt này.

Người mua có thể giảm chi phí đóng bằng cách tìm kiếm các dịch vụ như bảo hiểm quyền sở hữu, kiểm tra nhà và phí luật sư. Nhiều chi phí này không cố định và có thể thay đổi theo nhà cung cấp. Ngoài ra, người mua có thể thương lượng với người bán để trang trải một phần chi phí đóng như một nhượng bộ, đặc biệt trong thị trường người mua. Lựa chọn tín dụng từ người cho vay để đổi lấy lãi suất cao hơn một chút cũng là một chiến lược khác, mặc dù điều quan trọng là cân nhắc tác động tài chính lâu dài. Xem xét tài liệu Ước Tính Khoản Vay và hỏi người cho vay của bạn về các khoản giảm giá hoặc miễn phí tiềm năng cũng có thể tiết lộ cơ hội tiết kiệm.

Kích thước của khoản tiền đặt cọc của bạn có thể ảnh hưởng gián tiếp đến chi phí đóng của bạn. Một khoản tiền đặt cọc lớn hơn sẽ giảm số tiền vay, điều này có thể làm giảm phí của người cho vay được tính theo phần trăm của khoản vay. Ngoài ra, một khoản tiền đặt cọc cao hơn có thể cho phép bạn tránh bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), thường được thanh toán trước khi đóng. Tuy nhiên, khoản tiền đặt cọc tự nó là riêng biệt với chi phí đóng, và cả hai cần được tính toán khi lập ngân sách cho việc mua nhà. Đảm bảo bạn có đủ tiền cho cả hai là rất quan trọng để quá trình đóng diễn ra suôn sẻ.

Việc ước lượng thấp chi phí đóng có thể dẫn đến căng thẳng tài chính hoặc trì hoãn trong quá trình mua nhà. Nếu bạn không có đủ tiền tại thời điểm đóng, bạn có thể mất tiền đặt cọc hoặc trì hoãn giao dịch, điều này có thể gây nguy hiểm cho việc mua. Ngoài ra, những chi phí bất ngờ như thuế chuyển nhượng, phí ghi nhận hoặc tiền trả trước ký quỹ cao hơn dự kiến có thể khiến người mua bị bất ngờ. Để tránh những rủi ro này, hãy sử dụng một công cụ ước lượng chi phí đóng chi tiết và tham khảo ý kiến với người cho vay của bạn để đảm bảo tất cả các chi phí tiềm năng đều được tính toán trong ngân sách của bạn.