Υπολογιστής Αναχρηματοδότησης Υποθηκών

Το σημείο ισοσκελισμού προσδιορίζεται διαιρώντας τα συνολικά κόστη κλεισίματος με τις μηνιαίες εξοικονομήσεις που επιτυγχάνονται μέσω της αναχρηματοδότησης. Για παράδειγμα, αν τα κόστη κλεισίματος είναι 4.000 $ και οι μηνιαίες εξοικονομήσεις σας είναι 200 $, το σημείο ισοσκελισμού θα ήταν 20 μήνες. Αυτός ο υπολογισμός υποθέτει ότι δεν υπάρχουν αλλαγές σε άλλες δαπάνες, όπως φόροι ή ασφάλιση, και δεν λαμβάνει υπόψη την αξία του χρήματος με την πάροδο του χρόνου.

Οι συνολικές εξοικονομήσεις ζωής εξαρτώνται από αρκετές μεταβλητές, συμπεριλαμβανομένης της διαφοράς μεταξύ των παλαιών και νέων επιτοκίων σας, της υπολειπόμενης διάρκειας του αρχικού δανείου σας, της διάρκειας του νέου δανείου και οποιωνδήποτε επιπλέον πληρωμών κάνετε. Επιπλέον, τα κόστη κλεισίματος και οι χρεώσεις μπορούν να μειώσουν σημαντικά τις εξοικονομήσεις σας αν το σημείο ισοσκελισμού είναι μακριά στο μέλλον. Ο πληθωρισμός και οι αλλαγές στους φόρους ακινήτων ή τα ασφάλιστρα μπορούν επίσης να επηρεάσουν έμμεσα τις αντιληπτές εξοικονομήσεις.

Η αναχρηματοδότηση σε μικρότερη διάρκεια, όπως 15 χρόνια αντί για 30, μπορεί να σας εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες δολάρια σε τόκους κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου, αλλά θα αυξήσει τις μηνιαίες σας πληρωμές. Αυτή η επιλογή είναι ιδανική αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά υψηλότερες πληρωμές και θέλετε να χτίσετε κεφάλαιο πιο γρήγορα. Ωστόσο, η παραμονή σε μεγαλύτερη διάρκεια μπορεί να μειώσει τις μηνιαίες σας πληρωμές και να βελτιώσει τη ροή μετρητών, αν και μπορεί να πληρώσετε περισσότερους συνολικούς τόκους με την πάροδο του χρόνου. Είναι σημαντικό να ζυγίσετε τους οικονομικούς σας στόχους και τον προϋπολογισμό σας κατά την λήψη αυτής της απόφασης.

Μια κοινή παρανόηση είναι ότι τα κόστη κλεισίματος είναι αμελητέα ή μπορούν πάντα να ενσωματωθούν στο δάνειο χωρίς συνέπειες. Ενώ η ενσωμάτωσή τους στο δάνειο αποφεύγει τις προκαταβολές, αυξάνει το υπόλοιπο του δανείου σας και το ποσό των τόκων που θα πληρώσετε με την πάροδο του χρόνου. Μια άλλη παρανόηση είναι ότι όλοι οι δανειστές χρεώνουν τις ίδιες χρεώσεις. Στην πραγματικότητα, τα κόστη κλεισίματος μπορεί να διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των δανειστών, και η αναζήτηση μπορεί να σας εξοικονομήσει εκατοντάδες ή ακόμα και χιλιάδες δολάρια.

Οι επιπλέον πληρωμές μειώνουν ταχύτερα το υπόλοιπο κεφαλαίου, το οποίο μειώνει το συνολικό τόκο που πληρώνεται κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου και μπορεί να συντομεύσει τη διάρκεια του δανείου. Για παράδειγμα, κάνοντας μια επιπλέον μηνιαία πληρωμή 200 $ σε ένα δάνειο 30 ετών, 200.000 $ με επιτόκιο 3,5% θα μπορούσατε να εξοικονομήσετε πάνω από 30.000 $ σε τόκους και να μειώσετε τη διάρκεια κατά αρκετά χρόνια. Ωστόσο, αυτή η στρατηγική λειτουργεί μόνο αν ο προϋπολογισμός σας επιτρέπει σταθερές επιπλέον πληρωμές χωρίς να θυσιάσετε άλλους οικονομικούς στόχους.

Μια κοινή αναφορά είναι ο 'κανόνας του 1%', που προτείνει ότι η αναχρηματοδότηση αξίζει να εξεταστεί αν το νέο επιτόκιο είναι τουλάχιστον 1% χαμηλότερο από το τρέχον επιτόκιο σας. Ένα άλλο είναι το σημείο ισοσκελισμού; η αναχρηματοδότηση είναι γενικά αξιόλογη αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας περισσότερο από τον χρόνο που απαιτείται για να ανακτήσετε τα κόστη κλεισίματος. Επιπλέον, αν η πιστωτική σας βαθμολογία έχει βελτιωθεί σημαντικά ή οι αγορές έχουν υποχωρήσει, είναι καλή στιγμή να επανεξετάσετε τις επιλογές σας.

Οι περιφερειακές διαφορές στους φόρους ακινήτων μπορεί να επηρεάσουν το συνολικό μηνιαίο κόστος στέγασης σας και να επηρεάσουν τις αντιληπτές εξοικονομήσεις από την αναχρηματοδότηση. Για παράδειγμα, αν ζείτε σε μια περιοχή με υψηλούς φόρους ακινήτων, ακόμη και μια σημαντική μείωση στην πληρωμή της υποθήκης σας μπορεί να μην οδηγήσει σε σημαντικές μηνιαίες εξοικονομήσεις. Επιπλέον, ορισμένες πολιτείες έχουν υψηλότερα μέση κόστη κλεισίματος λόγω φόρων και τελών, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει τον υπολογισμό του σημείου ισοσκελισμού.

Η επέκταση της διάρκειας του δανείου, όπως η επαναφορά ενός 20ετούς δανείου σε 30 χρόνια, μπορεί να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές αλλά να αυξήσει σημαντικά το συνολικό τόκο που πληρώνεται κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου. Για παράδειγμα, αν αναχρηματοδοτήσετε ένα δάνειο 200.000 $ με επιτόκιο 3,5% και 20 χρόνια που απομένουν σε 30ετή διάρκεια, θα μπορούσατε να πληρώσετε δεκάδες χιλιάδες περισσότερους τόκους. Αυτή η στρατηγική είναι μόνο συμβουλευτική αν η μείωση των μηνιαίων πληρωμών είναι κρίσιμη για τη χρηματοοικονομική σας σταθερότητα.