محاسبه تنظیم نرخ ARM

نرخ بهره تنظیم شده در یک تنظیم مجدد ARM معمولاً بر اساس یک نرخ شاخص (مانند LIBOR، SOFR یا بازده خزانه‌داری) به علاوه یک حاشیه تعیین شده توسط اعتباردهنده است. عواملی که بر نرخ جدید تأثیر می‌گذارند شامل شرایط بازار، عملکرد خاص شاخص و شرایط ذکر شده در توافق‌نامه وام اصلی شما هستند. مهم است که بررسی کنید آیا ARM شما سقف نرخ دارد یا خیر، که محدود می‌کند نرخ چقدر می‌تواند در یک تنظیم مجدد یا در طول عمر وام افزایش یابد. درک این شرایط می‌تواند به شما در پیش‌بینی تغییرات احتمالی در پرداخت‌های ماهانه‌تان کمک کند.

ماندن با ARM به این معناست که نرخ بهره شما به طور دوره‌ای تنظیم می‌شود، که می‌تواند پرداخت‌های شما را بر اساس شرایط بازار افزایش یا کاهش دهد. مجدد به وام مسکن با نرخ ثابت، ثبات پرداخت را با نرخ بهره ثابت برای عمر وام فراهم می‌کند. با این حال، مجدد معمولاً شامل هزینه‌های بسته شدن است و ممکن است نیاز به ارزیابی جدید خانه شما داشته باشد. تصمیم به تحمل ریسک نوسانات نرخ، مدت زمانی که قصد دارید در خانه بمانید و نرخ‌های ثابت موجود را نسبت به نرخ ARM تنظیم شده‌تان بستگی دارد.

یک مفهوم غلط رایج این است که فرض کنیم سقف‌های نرخ به طور کامل شما را از افزایش‌های قابل توجه در پرداخت‌ها محافظت می‌کنند. در حالی که سقف‌ها محدود می‌کنند که نرخ چقدر می‌تواند در یک تنظیم مجدد افزایش یابد، تنظیمات مجدد متعدد در طول زمان هنوز می‌توانند منجر به افزایش‌های قابل توجهی شوند. مفهوم غلط دیگر این است که مجدد همیشه گزینه بهتری است. در برخی موارد، نرخ ARM تنظیم شده ممکن است هنوز کمتر از گزینه‌های نرخ ثابت باشد، به ویژه اگر قصد دارید خانه را بفروشید یا وام را در چند سال آینده تسویه کنید. همیشه هزینه‌های کل هر دو سناریو را قبل از تصمیم‌گیری مقایسه کنید.

هزینه‌های بسته شدن برای مجدد معمولاً شامل هزینه‌های ارزیابی، بیمه عنوان و هزینه‌های تأسیس وام است که می‌تواند از 2% تا 5% مبلغ وام متغیر باشد. این هزینه‌ها می‌تواند صرفه‌جویی‌های ناشی از نرخ ثابت پایین‌تر را جبران کند، به ویژه اگر قصد دارید به زودی خانه را بفروشید. برای کاهش هزینه‌های بسته شدن، به مذاکره با اعتباردهندگان، خرید برای نرخ‌های رقابتی، یا پرسیدن درباره گزینه‌های مجدد بدون هزینه بسته شدن فکر کنید، جایی که هزینه‌ها به موجودی وام یا نرخ بهره اضافه می‌شود.

یک معیار رایج نقطه سر به سر است، که محاسبه می‌کند چقدر طول می‌کشد تا صرفه‌جویی‌های ماهانه ناشی از مجدد هزینه‌های بسته شدن را پوشش دهد. به عنوان مثال، اگر مجدد به شما 200 دلار در ماه صرفه‌جویی کند و هزینه‌های بسته شدن 4000 دلار باشد، نقطه سر به سر 20 ماه است. علاوه بر این، نرخ درصد سالانه (APR) وام جدید را با نرخ ARM تنظیم شده خود مقایسه کنید تا قابلیت پرداخت بلندمدت را ارزیابی کنید. در نهایت، در نظر بگیرید که چقدر قصد دارید در خانه بمانید و آیا مجدد با اهداف مالی شما همخوانی دارد یا خیر.

مالکان خانه می‌توانند با ایجاد یک صندوق اضطراری برای پوشش افزایش‌های احتمالی پرداخت یا با انجام پرداخت‌های اضافی اصل برای کاهش موجودی وام قبل از تنظیم مجدد، ریسک‌های تنظیم مجدد ARM را کاهش دهند. استراتژی دیگر این است که روندهای بازار را زیر نظر داشته باشند و در صورت مناسب بودن نرخ‌ها به وام مسکن با نرخ ثابت مجدد کنند. علاوه بر این، بررسی توافق‌نامه وام خود برای سقف‌های نرخ و شرایط تنظیم می‌تواند به شما در پیش‌بینی بدترین سناریوها و برنامه‌ریزی مناسب کمک کند.

بازارهای مسکن منطقه‌ای می‌توانند بر گزینه‌های مجدد تأثیر بگذارند زیرا اعتباردهندگان معمولاً نیاز به ارزیابی خانه برای تعیین ارزش بازار فعلی آن دارند. در مناطقی که ارزش ملک‌ها کاهش یافته است، ممکن است شما دارای حقوق کمتری باشید، که می‌تواند گزینه‌های مجدد شما را محدود کند یا منجر به نرخ‌های بهره بالاتر شود. برعکس، در مناطقی که ارزش ملک‌ها در حال افزایش است، افزایش حقوق می‌تواند شرایط مجدد شما را بهبود بخشد. علاوه بر این، شرایط اقتصادی محلی می‌تواند بر نرخ شاخص مورد استفاده برای تنظیمات ARM تأثیر بگذارد و بر نرخ تنظیم مجدد شما تأثیر بگذارد.

پیامدهای بلندمدت انتخاب ARM به این بستگی دارد که نرخ‌های بهره چگونه تکامل می‌یابند و برنامه‌های مالی شما چیست. ARMها معمولاً نرخ‌های اولیه کمتری را ارائه می‌دهند که می‌تواند در کوتاه‌مدت صرفه‌جویی کند. با این حال، اگر نرخ‌ها به طور قابل توجهی افزایش یابند، پرداخت‌های شما ممکن است در طول زمان به طور قابل توجهی افزایش یابد. وام‌های مسکن با نرخ ثابت ثبات و پیش‌بینی‌پذیری را فراهم می‌کنند که می‌تواند برای بودجه‌بندی بلندمدت مفید باشد. اگر قصد دارید برای سال‌های زیادی در خانه بمانید، نرخ ثابت ممکن است حفاظت بهتری در برابر نوسانات بازار ارائه دهد.