محاسبه مجدد وام مسکن

نقطه سر به سر با تقسیم کل هزینه‌های بسته شدن بر صرفه‌جویی‌های ماهانه حاصل از وام مجدد تعیین می‌شود. به عنوان مثال، اگر هزینه‌های بسته شدن شما ۴,۰۰۰ دلار و صرفه‌جویی‌های ماهانه شما ۲۰۰ دلار باشد، نقطه سر به سر ۲۰ ماه خواهد بود. این محاسبه فرض می‌کند که هیچ تغییری در سایر هزینه‌ها مانند مالیات یا بیمه وجود ندارد و ارزش زمانی پول را در نظر نمی‌گیرد.

کل صرفه‌جویی در طول عمر به چندین متغیر بستگی دارد، از جمله تفاوت بین نرخ‌های بهره قدیمی و جدید شما، مدت باقی‌مانده بر روی وام اصلی شما، مدت وام جدید و هر پرداخت اضافی که انجام می‌دهید. علاوه بر این، هزینه‌های بسته شدن و هزینه‌ها می‌توانند به طور قابل توجهی صرفه‌جویی‌های شما را کاهش دهند اگر نقطه سر به سر به آینده دور باشد. تورم و تغییرات در مالیات‌های املاک یا حق بیمه‌های بیمه نیز می‌توانند به طور غیرمستقیم بر صرفه‌جویی‌های درک شده تأثیر بگذارند.

وام مجدد به مدت کوتاه‌تر، مانند ۱۵ سال به جای ۳۰، می‌تواند ده‌ها هزار دلار صرفه‌جویی در بهره در طول عمر وام به همراه داشته باشد، اما پرداخت‌های ماهانه شما را افزایش می‌دهد. این گزینه ایده‌آل است اگر می‌توانید پرداخت‌های بالاتر را تحمل کنید و می‌خواهید سریع‌تر سرمایه‌گذاری کنید. با این حال، ماندن با مدت طولانی‌تر می‌تواند پرداخت‌های ماهانه شما را کاهش دهد و جریان نقدی را بهبود بخشد، اگرچه ممکن است در طول زمان بیشتر در کل بهره پرداخت کنید. مهم است که اهداف مالی و بودجه خود را در هنگام اتخاذ این تصمیم بسنجید.

یک مفهوم غلط رایج این است که هزینه‌های بسته شدن ناچیز هستند یا همیشه می‌توانند بدون عواقب به وام اضافه شوند. در حالی که اضافه کردن هزینه‌ها به وام از پرداخت‌های اولیه جلوگیری می‌کند، اما مانده وام شما و مقدار بهره‌ای که در طول زمان پرداخت خواهید کرد را افزایش می‌دهد. مفهوم غلط دیگری این است که همه وام‌دهندگان هزینه‌های یکسانی دارند. در واقع، هزینه‌های بسته شدن می‌توانند بین وام‌دهندگان به طور گسترده‌ای متفاوت باشند و خرید در اطراف می‌تواند صدها یا حتی هزاران دلار برای شما صرفه‌جویی کند.

پرداخت‌های اضافی مانده اصل را سریع‌تر کاهش می‌دهند، که کل بهره پرداختی در طول عمر وام را کاهش می‌دهد و می‌تواند مدت وام را کوتاه کند. به عنوان مثال، انجام یک پرداخت اضافی ۲۰۰ دلاری ماهانه بر روی یک وام ۲۰۰,۰۰۰ دلاری ۳۰ ساله با نرخ بهره ۳.۵٪ می‌تواند بیش از ۳۰,۰۰۰ دلار در بهره صرفه‌جویی کند و مدت را به چند سال کاهش دهد. با این حال، این استراتژی تنها در صورتی کار می‌کند که بودجه شما اجازه پرداخت‌های اضافی مداوم را بدون به خطر انداختن سایر اهداف مالی بدهد.

یک معیار رایج 'قانون ۱٪' است که پیشنهاد می‌کند وام مجدد در نظر گرفته شود اگر نرخ بهره جدید حداقل ۱٪ کمتر از نرخ فعلی شما باشد. معیار دیگر نقطه سر به سر است؛ وام مجدد معمولاً ارزشمند است اگر برنامه دارید بیشتر از زمانی که طول می‌کشد تا هزینه‌های بسته شدن را جبران کنید در خانه خود بمانید. علاوه بر این، اگر نمره اعتبار شما به طور قابل توجهی بهبود یافته یا نرخ‌های بازار کاهش یافته‌اند، زمان خوبی برای ارزیابی مجدد گزینه‌های شماست.

تفاوت‌های منطقه‌ای در مالیات‌های املاک می‌توانند بر هزینه‌های کلی مسکن ماهانه شما تأثیر بگذارند و بر صرفه‌جویی‌های درک شده از وام مجدد تأثیر بگذارند. به عنوان مثال، اگر در منطقه‌ای با مالیات‌های املاک بالا زندگی می‌کنید، حتی کاهش قابل توجهی در پرداخت وام شما ممکن است منجر به صرفه‌جویی‌های ماهانه قابل توجهی نشود. علاوه بر این، برخی ایالت‌ها به دلیل مالیات‌ها و هزینه‌ها هزینه‌های بسته شدن بالاتری دارند که می‌تواند بر محاسبه نقطه سر به سر تأثیر بگذارد.

افزایش مدت وام شما، مانند بازنشانی یک وام ۲۰ ساله به ۳۰ سال، می‌تواند پرداخت‌های ماهانه را کاهش دهد اما به طور قابل توجهی کل بهره پرداختی در طول عمر وام را افزایش دهد. به عنوان مثال، اگر یک وام ۲۰۰,۰۰۰ دلاری را با نرخ بهره ۳.۵٪ با ۲۰ سال باقی‌مانده به یک مدت ۳۰ ساله وام مجدد کنید، ممکن است ده‌ها هزار دلار بیشتر در بهره پرداخت کنید. این استراتژی تنها در صورتی توصیه می‌شود که کاهش پرداخت‌های ماهانه برای ثبات مالی شما حیاتی باشد.