គណនីសមត្ថភាពកម្ចីស្ពាន

ចំនួនកម្ចីស្ពានដែលអាចធ្វើបានត្រូវបានគណនាទូទៅដោយផ្អែកលើអចលនទ្រព្យក្នុងផ្ទះបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក។ នេះត្រូវបានកំណត់ដោយការដកចេញតុល្យភាពកម្ចីដែលមានស្រាប់ពីតម្លៃទីផ្សាររបស់ផ្ទះរបស់អ្នក។ អ្នកផ្តល់កម្ចីអាចកំណត់អត្រាកម្ចីទៅតម្លៃ (LTV) ដែលមានអត្រាធម្មតាជុំវិញ 80% ដែលកំណត់ចំនួនដែលអ្នកអាចកម្ចី។ ធាតុដូចជាស្ថានភាពទីផ្សារ សមត្ថភាពឥណទានរបស់អ្នក និងគោលការណ៍ជាក់លាក់របស់អ្នកផ្តល់កម្ចីអាចមានឥទ្ធិពលដល់ចំនួនកម្ចី។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើផ្ទះរបស់អ្នកនៅក្នុងតំបន់ដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យកំពុងធ្លាក់ អ្នកផ្តល់កម្ចីអាចកែប្រែអត្រា LTV ទៅក្រោមដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យរបស់ពួកគេ។

អត្រាកម្ចីទៅតម្លៃ (LTV) គឺវាស់អត្រារវាងតម្លៃផ្ទះរបស់អ្នកដែលត្រូវបានកម្ចី។ សម្រាប់កម្ចីស្ពាន អត្រា LTV ទាបបង្ហាញថាអ្នកមានអចលនទ្រព្យច្រើនក្នុងផ្ទះរបស់អ្នក ដែលធ្វើឱ្យអ្នកជាអ្នកកម្ចីដែលមានហានិភ័យទាប។ អ្នកផ្តល់កម្ចីតែងតែចង់បានអត្រា LTV ទាបជាង 80% ប៉ុន្តែអាចមានការប្រែប្រួល។ អត្រា LTV ខ្ពស់អាចកំណត់សមត្ថភាពរបស់អ្នកក្នុងការទទួលបានកម្ចីស្ពាន ឬនាំឱ្យមានអត្រាប្រាក់ខ្ពស់។ ការយល់ដឹងអត្រា LTV របស់អ្នកជួយឱ្យអ្នកវាយតម្លៃថាតើអ្នកអាចប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យបានប៉ុន្មាន ខណៈដែលធានាថាអ្នកមិនបានពង្រីកសមត្ថភាពកម្ចីរបស់អ្នក។

ការបរាជ័យទូទៅនៃកម្ចីស្ពានរួមមានការវាយតម្លៃពេលវេលាដែលត្រូវការដើម្បីលក់ផ្ទះបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក ដែលអាចនាំឱ្យមានចំណាយអត្រាខ្ពស់ជាងដែលបានគ្រោង ឬការទាមទារដើម្បីពង្រីកកម្ចី។ បន្ថែមពីនេះ អ្នកកម្ចីភាគច្រើនមិនបានយកចិត្តទុកដាក់កម្រៃកំណត់ និងថ្លៃបិទផ្សេងទៀត ដែលអាចបន្ថែមចំណាយសរុបយ៉ាងខ្លាំង។ ហានិភ័យមួយផ្សេងទៀតគឺការសន្មត់ថាផ្ទះរបស់អ្នកនឹងលក់តាមតម្លៃទីផ្សារដែលបានគណនារបស់វា; ប្រសិនបើវាលក់តិចជាងនេះ អ្នកអាចប្រឈមមុខនឹងការលំបាកក្នុងការបង់ប្រាក់កម្ចីស្ពាន។ ចុងក្រោយ អ្នកកម្ចីខ្លះមិនបានគិតពីឥទ្ធិពលដែលអាចកើតឡើងនៃអត្រាប្រាក់កំពុងកើនឡើង ប្រសិនបើលក្ខខណ្ឌកម្ចីមានអត្រាប្រាក់បម្លែង។

អត្រាប្រាក់កម្ចីស្ពានជាទូទៅខ្ពស់ជាងអត្រាសម្រាប់កម្ចីធម្មតា ពីព្រោះវាជាកម្ចីខ្លី និងមានហានិភ័យខ្ពស់។ អ្នកផ្តល់កម្ចីគិតប្រាក់បន្ថែមដើម្បីបញ្ច compensate សម្រាប់ការមិនប្រាកដថាផ្ទះដែលមានស្រាប់របស់អ្នកនឹងលក់ក្នុងរយៈពេលកម្ចី។ បន្ថែមពីនេះ កម្ចីស្ពានភាគច្រើនទាក់ទងនឹងការបង់ប្រាក់តែប៉ុណ្ណោះក្នុងរយៈពេល ដែលមានន័យថាប្រាក់ដើមនៅតែគ្មានការបង់ប្រាក់រហូតដល់ផ្ទះត្រូវបានលក់។ អ្នកកម្ចីគួរតែពិចារណាអត្រាប្រាក់ខ្ពស់ជាងនេះ ទៅនឹងភាពងាយស្រួលក្នុងការទទួលបានហិរញ្ញវត្ថុបណ្តោះអាសន្នដើម្បីឆ្លើយតបនឹងការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យ។

ដើម្បីកាត់បន្ថយថ្លៃកម្ចីស្ពាន អ្នកកម្ចីអាចផ្តោតលើការកាត់បន្ថយរយៈពេលកម្ចីដោយការលក់ផ្ទះបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នកឱ្យបានឆាប់តាមដែលអាចធ្វើទៅបាន។ នេះនឹងកាត់បន្ថយចំណាយអត្រាសរុបក្នុងរយៈពេលកម្ចី។ ការចរចារជាមួយអ្នកផ្តល់កម្ចីសម្រាប់អត្រាប្រាក់ប្រកួតប្រជែង និងកម្រៃកំណត់ទាបជាងនេះក៏អាចជួយបានផងដែរ។ បន្ថែមពីនេះ ការធានាថាផ្ទះរបស់អ្នកត្រូវបានតម្លៃប្រកួតប្រជែងនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យអាចជួយឱ្យដំណើរការលក់ឆាប់រហ័ស។ អ្នកកម្ចីខ្លះក៏អាចស្វែងរកជម្រើសផ្សេងទៀត ដូចជា បន្ទុកអចលនទ្រព្យ (HELOC) ដែលអាចផ្តល់អត្រាប្រាក់ទាបជាងនេះ ដោយអាស្រ័យលើស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។

បាទ ការចូលដំណើរការនិងលក្ខខណ្ឌកម្ចីស្ពានអាចមានការប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំងតាមតំបន់។ នៅក្នុងតំបន់ដែលមានការទាមទារអចលនទ្រព្យខ្ពស់ និងតម្លៃអចលនទ្រព្យកំពុងកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស អ្នកផ្តល់កម្ចីអាចមានចិត្តសប្បាយក្នុងការផ្តល់កម្ចីស្ពានជាមួយលក្ខខណ្ឌល្អ ដោយហានិភ័យនៃការលក់ផ្ទះមិនមាន។ តែប៉ុន្តែ នៅក្នុងតំបន់ដែលមានទីផ្សារអចលនទ្រព្យយឺត ឬតម្លៃអចលនទ្រព្យកំពុងធ្លាក់ អ្នកផ្តល់កម្ចីអាចដាក់កំណត់ LTV ដែលតឹងរឹងជាងនេះ អត្រាប្រាក់ខ្ពស់ ឬកម្រៃបន្ថែមដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យរបស់ពួកគេ។ វាជារឿងសំខាន់ក្នុងការស្រាវជ្រាវស្ថានភាពទីផ្សារមូលដ្ឋាន និងពិភាក្សាជាមួយអ្នកផ្តល់កម្ចីដែលស្គាល់តំបន់របស់អ្នកនៅពេលពិចារណាកម្ចីស្ពាន។

កម្ចីស្ពានមានអត្ថប្រយោជន៍បំផុតនៅក្នុងស្ថានការណ៍ដែលការកំណត់ពេលវេលាជារឿងសំខាន់ ដូចជាការទិញផ្ទះថ្មីនៅក្នុងទីផ្សារដែលមានការប្រកួតប្រជែងមុនពេលលក់ផ្ទះបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក។ វាក៏មានប្រយោជន៍សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះដែលត្រូវការទទួលបានប្រាក់កក់សម្រាប់អចលនទ្រព្យថ្មីរបស់ពួកគេ ប៉ុន្តែមានប្រាក់ច្រើនដែលត្រូវបានចាក់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ បន្ថែមពីនេះ កម្ចីស្ពានអាចជួយជៀសវាងបញ្ហាអនុវត្តន៍នៃការផ្លាស់ទីពីរដង ឬការជួលបណ្តោះអាសន្ន។ ទោះយ៉ាងណា វាជាការល្អសម្រាប់អ្នកកម្ចីដែលមានប្រវត្តិហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ និងអចលនទ្រព្យច្រើនក្នុងផ្ទះបច្ចុប្បន្នរបស់ពួកគេ។

ដើម្បីកំណត់ថាតើកម្ចីស្ពានជាជម្រើសត្រឹមត្រូវ យើងត្រូវតែវាយតម្លៃស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ រួមទាំងសមត្ថភាពក្នុងការគ្រប់គ្រងអត្រាប្រាក់ខ្ពស់ និងការពន្យារពេលក្នុងការលក់ផ្ទះបច្ចុប្បន្នរបស់ពួកគេ។ ពួកគេគួរតែគណនាថ្លៃសរុបនៃកម្ចី រួមទាំងអត្រា និងកម្រៃ ហើយប្រៀបធៀបវាជាមួយជម្រើសផ្សេងៗដូចជាការជួលឬការប្រើប្រាស់ HELOC។ បន្ថែមពីនេះ ការវាយតម្លៃលក្ខខណ្ឌទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់—ដូចជាពេលវេលាមធ្យមក្នុងទីផ្សារសម្រាប់ផ្ទះ—អាចជួយវាយតម្លៃឱ្យបានច្បាស់ថាតើការលក់ឆាប់រហ័សមានសមត្ថភាពឬអត់។ ការពិភាក្សាជាមួយអ្នកប្រឹក្សាហិរញ្ញវត្ថុ ឬអ្នកជំនាញកម្ចីអាចផ្តល់ការបញ្ជាក់បន្ថែម និងធានាថាការសម្រេចចិត្តសមស្របជាមួយគោលបំណងហិរញ្ញវត្ថុរយៈពេលវែង។