Hipotekos refinansavimo skaičiuoklė

Atsipirkimo taškas nustatomas padalijus bendras uždarymo išlaidas iš mėnesinių taupymų, gautų refinansavimo metu. Pavyzdžiui, jei jūsų uždarymo išlaidos yra 4 000 USD, o mėnesiniai taupymas yra 200 USD, atsipirkimo taškas būtų 20 mėnesių. Šis skaičiavimas numato, kad kitos išlaidos, tokios kaip mokesčiai ar draudimas, nesikeičia, ir neatsižvelgia į pinigų laiko vertę.

Bendri gyvenimo trukmės taupymas priklauso nuo kelių kintamųjų, įskaitant skirtumą tarp jūsų senų ir naujų palūkanų normų, likusio termino jūsų originalioje paskoloje, naujos paskolos termino ir bet kokių papildomų įmokų, kurias atliekate. Be to, uždarymo išlaidos ir mokesčiai gali žymiai sumažinti jūsų taupymą, jei atsipirkimo taškas yra toli į ateitį. Infliacija ir nekilnojamojo turto mokesčių ar draudimo premijų pokyčiai taip pat gali netiesiogiai paveikti suvokiamus taupymus.

Refinansavimas į trumpesnį terminą, pavyzdžiui, 15 metų vietoj 30, gali sutaupyti jums dešimtis tūkstančių dolerių palūkanų per paskolos gyvavimo laiką, tačiau padidins jūsų mėnesines įmokas. Ši parinktis yra ideali, jei galite sau leisti didesnes įmokas ir norite greičiau kaupti nuosavybę. Tačiau laikymasis ilgesnio termino gali sumažinti jūsų mėnesines įmokas ir pagerinti pinigų srautą, nors galbūt sumokėsite daugiau bendrųjų palūkanų per laiką. Svarbu apsvarstyti savo finansinius tikslus ir biudžetą priimant šį sprendimą.

Dažna klaidinga nuomonė yra ta, kad uždarymo išlaidos yra nereikšmingos arba visada gali būti įtrauktos į paskolą be pasekmių. Nors įtraukus išlaidas į paskolą išvengiama išankstinių mokėjimų, tai padidina jūsų paskolos balansą ir palūkanų sumą, kurią sumokėsite per laiką. Kita klaidinga nuomonė yra ta, kad visi kreditoriai ima tas pačias išlaidas. Iš tikrųjų, uždarymo išlaidos gali labai skirtis tarp kreditorių, o ieškodami galite sutaupyti šimtus ar net tūkstančius dolerių.

Papildomos įmokos greičiau sumažina pagrindinę sumą, o tai sumažina bendras palūkanas, sumokėtas per paskolos gyvavimo laiką, ir gali sutrumpinti paskolos terminą. Pavyzdžiui, papildoma 200 USD mėnesinė įmoka 30 metų, 200 000 USD paskolai su 3,5% palūkanų norma gali sutaupyti jums daugiau nei 30 000 USD palūkanų ir sumažinti terminą keliomis metais. Tačiau ši strategija veikia tik tuo atveju, jei jūsų biudžetas leidžia nuoseklias papildomas įmokas, nepažeidžiant kitų finansinių tikslų.

Dažnas standartas yra '1% taisyklė', kuri siūlo, kad refinansavimas yra vertas apsvarstyti, jei nauja palūkanų norma yra bent 1% mažesnė nei jūsų dabartinė norma. Kitas yra atsipirkimo taškas; refinansavimas paprastai yra prasmingas, jei planuojate likti savo namuose ilgiau nei laikas, per kurį atgausite uždarymo išlaidas. Be to, jei jūsų kredito balas žymiai pagerėjo arba rinkos normos sumažėjo, tai puikus laikas peržiūrėti savo galimybes.

Regioniniai skirtumai nekilnojamojo turto mokesčiuose gali paveikti jūsų bendras mėnesines būsto išlaidas ir paveikti suvokiamus taupymus iš refinansavimo. Pavyzdžiui, jei gyvenate rajone su dideliais nekilnojamojo turto mokesčiais, net reikšmingas hipotekos mokėjimo sumažinimas gali nesukelti didelių mėnesinių taupymų. Be to, kai kurios valstijos turi didesnes vidutines uždarymo išlaidas dėl mokesčių ir mokesčių, kurie gali paveikti atsipirkimo skaičiavimą.

Paskolos termino pratęsimas, pavyzdžiui, 20 metų hipotekos atstatymas į 30 metų, gali sumažinti mėnesines įmokas, tačiau žymiai padidins bendras palūkanas, sumokėtas per paskolos gyvavimo laiką. Pavyzdžiui, jei refinansuojate 200 000 USD paskolą su 3,5% palūkanų norma, likus 20 metų, į 30 metų terminą, galite sumokėti dešimtis tūkstančių daugiau palūkanų. Ši strategija yra patariama tik tuo atveju, jei mėnesinių įmokų sumažinimas yra kritiškai svarbus jūsų finansiniam stabilumui.