Calculator de refinanțare a ipotecii

Punctul de break-even se determină prin împărțirea costurilor totale de închidere la economiile lunare obținute prin refinanțare. De exemplu, dacă costurile tale de închidere sunt de 4.000 USD și economiile tale lunare sunt de 200 USD, punctul de break-even ar fi 20 de luni. Această calculare presupune că nu există modificări în alte costuri, cum ar fi impozitele sau asigurările, și nu ține cont de valoarea timpului banilor.

Economiile totale pe viață depind de mai multe variabile, inclusiv diferența dintre ratele tale vechi și noi ale dobânzii, termenul rămas al împrumutului tău original, termenul noului împrumut și orice plăți suplimentare pe care le faci. În plus, costurile de închidere și taxele pot reduce semnificativ economiile tale dacă punctul de break-even este departe în viitor. Inflația și modificările impozitelor pe proprietate sau primelor de asigurare pot afecta de asemenea economiile percepute.

Refinanțarea la un termen mai scurt, cum ar fi 15 ani în loc de 30, poate economisi zeci de mii de dolari în dobândă pe durata împrumutului, dar va crește plățile tale lunare. Această opțiune este ideală dacă îți poți permite plăți mai mari și dorești să construiești capital mai repede. Rămânând cu un termen mai lung, totuși, poate reduce plățile tale lunare și îmbunătăți fluxul de numerar, deși s-ar putea să plătești mai mult în total în dobândă pe termen lung. Este important să evaluezi obiectivele tale financiare și bugetul atunci când iei această decizie.

O concepție greșită comună este că costurile de închidere sunt neglijabile sau pot fi întotdeauna incluse în împrumut fără consecințe. Deși includerea costurilor în împrumut evită plățile inițiale, aceasta crește soldul împrumutului tău și suma de dobândă pe care o vei plăti în timp. O altă concepție greșită este că toți creditorii percep aceleași taxe. În realitate, costurile de închidere pot varia foarte mult între creditori, iar compararea ofertelor poate economisi sute sau chiar mii de dolari.

Plățile suplimentare reduc soldul principal mai repede, ceea ce scade dobânda totală plătită pe durata împrumutului și poate scurta termenul împrumutului. De exemplu, efectuarea unei plăți suplimentare de 200 USD pe lună la un împrumut de 30 de ani, 200.000 USD cu o dobândă de 3,5%, ar putea economisi peste 30.000 USD în dobândă și reduce termenul cu câțiva ani. Totuși, această strategie funcționează doar dacă bugetul tău permite plăți suplimentare constante fără a compromite alte obiective financiare.

Un reper comun este 'regula de 1%', care sugerează că refinanțarea merită luată în considerare dacă noua rată a dobânzii este cu cel puțin 1% mai mică decât rata ta curentă. Altul este punctul de break-even; refinanțarea este în general meritorie dacă intenționezi să rămâi în casa ta mai mult decât timpul necesar pentru a recupera costurile de închidere. În plus, dacă scorul tău de credit a crescut semnificativ sau ratele de pe piață au scăzut, este un moment bun să reevaluezi opțiunile tale.

Diferențele regionale în impozitele pe proprietate pot influența costurile tale lunare totale de locuire și pot afecta economiile percepute din refinanțare. De exemplu, dacă locuiești într-o zonă cu impozite pe proprietate mari, chiar și o reducere semnificativă a plății ipotecii tale ar putea să nu rezulte în economii lunare substanțiale. În plus, unele state au costuri medii de închidere mai mari din cauza impozitelor și taxelor, ceea ce poate afecta calculul break-even.

Extinderea termenului împrumutului, cum ar fi resetarea unei ipoteci de 20 de ani la 30 de ani, poate reduce plățile lunare, dar crește semnificativ dobânda totală plătită pe durata împrumutului. De exemplu, dacă refinanțezi un împrumut de 200.000 USD la o dobândă de 3,5% cu 20 de ani rămași într-un termen de 30 de ani, ai putea plăti cu zeci de mii mai mult în dobândă. Această strategie este recomandată doar dacă reducerea plăților lunare este critică pentru stabilitatea ta financiară.