Калькулятор рефинансирования ипотеки

Точка безубыточности определяется делением общих закрывающих расходов на ежемесячные сбережения, достигнутые через рефинансирование. Например, если ваши закрывающие расходы составляют $4,000, а ваши ежемесячные сбережения составляют $200, точка безубыточности составит 20 месяцев. Этот расчет предполагает отсутствие изменений в других расходах, таких как налоги или страхование, и не учитывает временную стоимость денег.

Общая экономия за весь срок зависит от нескольких переменных, включая разницу между вашими старыми и новыми процентными ставками, оставшийся срок по вашему оригинальному кредиту, срок нового кредита и любые дополнительные платежи, которые вы делаете. Кроме того, закрывающие расходы и сборы могут значительно уменьшить ваши сбережения, если точка безубыточности находится далеко в будущем. Инфляция и изменения в налогах на имущество или страховых премиях также могут косвенно повлиять на воспринимаемую экономию.

Рефинансирование на более короткий срок, например, 15 лет вместо 30, может сэкономить вам десятки тысяч долларов в процентах за весь срок кредита, но это увеличит ваши ежемесячные платежи. Этот вариант идеален, если вы можете позволить себе более высокие платежи и хотите быстрее накапливать капитал. Однако оставаться на более длинном сроке может снизить ваши ежемесячные платежи и улучшить денежный поток, хотя вы можете заплатить больше в общей сложности по процентам со временем. Важно взвесить ваши финансовые цели и бюджет при принятии этого решения.

Распространенное заблуждение заключается в том, что закрывающие расходы незначительны или их всегда можно включить в кредит без последствий. Хотя включение расходов в кредит позволяет избежать предварительных платежей, это увеличивает ваш кредитный баланс и сумму процентов, которые вы будете платить со временем. Еще одно заблуждение заключается в том, что все кредиторы взимают одни и те же сборы. На самом деле, закрывающие расходы могут значительно варьироваться между кредиторами, и поиск может сэкономить вам сотни или даже тысячи долларов.

Дополнительные платежи быстрее уменьшают основную сумму, что снижает общую сумму уплаченных процентов за весь срок кредита и может сократить срок кредита. Например, дополнительный ежемесячный платеж в $200 по 30-летнему кредиту в $200,000 под 3.5% может сэкономить вам более $30,000 в процентах и сократить срок на несколько лет. Однако эта стратегия работает только в том случае, если ваш бюджет позволяет делать постоянные дополнительные платежи без ущерба для других финансовых целей.

Распространенный ориентир - это 'правило 1%', которое предполагает, что рефинансирование стоит рассмотреть, если новая процентная ставка как минимум на 1% ниже вашей текущей ставки. Другой ориентир - это точка безубыточности; рефинансирование обычно целесообразно, если вы планируете оставаться в своем доме дольше времени, необходимого для возмещения закрывающих расходов. Кроме того, если ваш кредитный рейтинг значительно улучшился или рыночные ставки упали, это хорошее время для пересмотра ваших вариантов.

Региональные различия в налогах на имущество могут повлиять на ваши общие ежемесячные жилищные расходы и повлиять на воспринимаемую экономию от рефинансирования. Например, если вы живете в районе с высокими налогами на имущество, даже значительное снижение вашего ипотечного платежа может не привести к значительной ежемесячной экономии. Кроме того, в некоторых штатах более высокие средние закрывающие расходы из-за налогов и сборов, что может повлиять на расчет безубыточности.

Продление срока кредита, например, сброс 20-летней ипотеки на 30 лет, может снизить ежемесячные платежи, но значительно увеличить общую сумму уплаченных процентов за весь срок кредита. Например, если вы рефинансируете кредит в $200,000 под 3.5% с оставшимися 20 годами на срок 30 лет, вы можете заплатить десятки тысяч больше в процентах. Эта стратегия целесообразна только в том случае, если снижение ежемесячных платежей критично для вашей финансовой стабильности.