Kako se izračunava tačka isplativosti u refinansiranju hipoteke?

Tačka isplativosti se određuje deljenjem ukupnih troškova zatvaranja sa mesečnim uštedama postignutim kroz refinansiranje. Na primer, ako su vaši troškovi zatvaranja 4.000 dolara, a vaše mesečne uštede 200 dolara, tačka isplativosti bi bila 20 meseci. Ova kalkulacija pretpostavlja da nema promena u drugim troškovima, kao što su porezi ili osiguranje, i ne uzima u obzir vremensku vrednost novca.

Koji faktori mogu uticati na ukupne uštede tokom života od refinansiranja?

Ukupne uštede tokom života zavise od nekoliko varijabli, uključujući razliku između vaših starih i novih kamatnih stopa, preostali rok vašeg originalnog kredita, rok novog kredita i sve dodatne uplate koje napravite. Pored toga, troškovi zatvaranja i takse mogu značajno smanjiti vaše uštede ako je tačka isplativosti daleko u budućnosti. Inflacija i promene u porezima na imovinu ili premijama osiguranja takođe mogu indirektno uticati na percipirane uštede.

Da li je bolje refinansirati na kraći rok kredita ili ostati sa dužim rokom?

Refinansiranje na kraći rok, kao što je 15 godina umesto 30, može vam uštedeti desetine hiljada dolara u kamatama tokom života kredita, ali će povećati vaše mesečne uplate. Ova opcija je idealna ako možete priuštiti više uplate i želite brže graditi kapital. Međutim, zadržavanje dužeg roka može smanjiti vaše mesečne uplate i poboljšati tok gotovine, iako ćete možda platiti više ukupno u kamatama tokom vremena. Važno je razmotriti svoje finansijske ciljeve i budžet prilikom donošenja ove odluke.

Koje su uobičajene zablude o troškovima zatvaranja u refinansiranju?

Uobičajena zabluda je da su troškovi zatvaranja neznatni ili da se uvek mogu uključiti u kredit bez posledica. Dok uključivanje troškova u kredit izbegava plaćanje unapred, povećava vaš saldo kredita i iznos kamate koju ćete platiti tokom vremena. Još jedna zabluda je da svi kreditori naplaćuju iste takse. U stvarnosti, troškovi zatvaranja mogu značajno varirati između kreditora, a pretraživanje može uštedeti stotine ili čak hiljade dolara.

Kako dodatne uplate utiču na rezultate refinansiranja?

Dodatne uplate brže smanjuju glavni dug, što smanjuje ukupne kamate plaćene tokom života kredita i može skratiti rok kredita. Na primer, pravljenje dodatne mesečne uplate od 200 dolara na 30-godišnjem kreditu od 200.000 dolara sa kamatnom stopom od 3.5% moglo bi vam uštedeti više od 30.000 dolara u kamatama i skratiti rok za nekoliko godina. Međutim, ova strategija funkcioniše samo ako vaš budžet omogućava dosledne dodatne uplate bez ugrožavanja drugih finansijskih ciljeva.

Koje su neke industrijske referentne tačke za određivanje da li je refinansiranje isplativo?

Uobičajena referentna tačka je 'pravilo 1%', koje sugeriše da je refinansiranje vredno razmatranja ako je nova kamatna stopa najmanje 1% niža od vaše trenutne stope. Još jedna je tačka isplativosti; refinansiranje je obično isplativo ako planirate ostati u svom domu duže od vremena potrebnog za povraćaj troškova zatvaranja. Pored toga, ako se vaš kreditni rezultat značajno poboljšao ili su tržišne kamatne stope opale, dobar je trenutak da ponovo procenite svoje opcije.

Kako regionalni faktori, kao što su porezi na imovinu, utiču na odluke o refinansiranju?

Regionalne razlike u porezima na imovinu mogu uticati na vaše ukupne mesečne troškove stanovanja i uticati na percipirane uštede od refinansiranja. Na primer, ako živite u oblasti sa visokim porezima na imovinu, čak i značajno smanjenje vaše mesečne uplate na hipoteku možda neće rezultirati značajnim mesečnim uštedama. Pored toga, neka država imaju više prosečne troškove zatvaranja zbog poreza i taksi, što može uticati na izračunavanje tačke isplativosti.

Koji su rizici produženja roka kredita tokom refinansiranja?

Produženje roka kredita, kao što je vraćanje 20-godišnje hipoteke na 30 godina, može smanjiti mesečne uplate, ali značajno povećati ukupne kamate plaćene tokom života kredita. Na primer, ako refinansirate kredit od 200.000 dolara sa kamatnom stopom od 3.5% sa preostalih 20 godina u 30-godišnji rok, mogli biste platiti desetine hiljada više u kamatama. Ova strategija je preporučljiva samo ako je smanjenje mesečnih uplata ključno za vašu finansijsku stabilnost.

Kalkulator refinansiranja hipoteke

Izračunajte nove mesečne uplate, uštede na kamatama i tačku isplativosti na vašem refinansiranju

Probajte još jedan Home Ownership kalkulator...

Kalkulator učešća

Izračunajte potrebe za učešćem pri kupovini kuće uz naš jednostavni alat za kalkulaciju.

Koristite kalkulator

Kalkulator kamatne stope na hipoteku

Izračunajte mesečne uplate i pogledajte pojedinačni plan otplate za vaš stambeni kredit

Koristite kalkulator

Kalkulator vremena štednje za učešće

Saznajte koliko brzo možete dostići svoj cilj za učešće postavljanjem mjesečnih uplata.

Koristite kalkulator

Kalkulator izvodljivosti mostnog kredita

Odredite da li mostni kredit može pomoći u kupovini novog doma pre nego što prodate stari.

Koristite kalkulator

Često postavljana pitanja i odgovori

Click on any question to see the answer

Objašnjenje uslova refinansiranja

Razumite ključne proračune za vaše refinansiranje hipoteke

Tačka isplativosti

Broj meseci koji je potreban da vaša mesečna ušteda premaši ukupne troškove zatvaranja refinansiranja.

Troškovi zatvaranja

Taksa vezana za refinansiranje, obično 2-5% iznosa kredita, uključujući takse za procenu, origination i naslov.

Refinansiranje sa isplatom

Refinansiranje za više nego što dugujete i uzimanje razlike u gotovini, često korišćeno za poboljšanje doma ili konsolidaciju dugova.

Refinansiranje sa promenom kamatne stope i roka

Refinansiranje za promenu vaše kamatne stope, roka kredita, ili oboje, bez uzimanja dodatne gotovine.

Mesečne uštede

Razlika između vaših starih i novih mesečnih uplata nakon refinansiranja.

Uporedna analiza ukupnih troškova

Razlika u ukupnim troškovima između zadržavanja postojećeg kredita i refinansiranja, uključujući sve takse i preostale uplate.

Poeni

Opcione unapred plaćene takse za smanjenje vaše kamatne stope, gde jedan poen iznosi 1% iznosa kredita.

Preostali rok

Broj meseci preostalih na vašoj trenutnoj hipoteci pre refinansiranja.

Neta sadašnja vrednost (NPV)

Trenutna vrednost svih budućih ušteda od refinansiranja, uzimajući u obzir vremensku vrednost novca.

5 zamki refinansiranja koje bi vas mogle koštati hiljade

Mislite da ste pronašli savršen posao refinansiranja? Pre nego što potpišete, obratite pažnju na ove često zanemarene faktore koji bi mogli pretvoriti vaše uštede u troškove:

1.Zamka resetovanja na 30 godina

Vraćanje vaše 20-godišnje hipoteke na 30 godina može delovati sjajno sa nižim uplatama, ali uradite matematiku: dodatna decenija uplata mogla bi vas koštati više od 100.000 dolara u kamatama. Pametan potez: Zadržite svoj trenutni vremenski okvir ili kraći, i usmerite te uštede na glavni dug umesto toga.

2.Iznenađenje sa escrow računom

Vaših 200 dolara mesečnih ušteda može nestati kada porezi na imovinu porastu ili kada se cene osiguranja povećaju. Primer iz stvarnog sveta: Kuća od 400.000 dolara sa 10% višim porezima na imovinu mogla bi dodati više od 100 dolara na vašu mesečnu uplatu, bez obzira na tu privlačnu novu kamatnu stopu. Uvek dobijte ažuriranu analizu escrow-a pre donošenja odluke.

3.Dilema sa vremenom samozapošljavanja

Da li ste nedavno prešli na samozapošljavanje ili promenili posao? Većina kreditora želi 2 godine stabilne istorije prihoda. Čak i visoki zarađivači dobijaju odbijenice zbog 'neusklađenog prihoda.' Profesionalni savet: Ako dolaze promene u karijeri, refinansirajte prvo ili se pripremite za opsežnu dokumentaciju i moguće više kamatne stope.

4.Skrivena kazna za kreditni rezultat

Samo jedno propušteno plaćanje ili visoki saldo kreditne kartice mogu smanjiti vaš rezultat za više od 40 poena. Na kreditu od 300.000 dolara, to bi moglo značiti kamatnu stopu 0.5% višom, što vas košta dodatnih 30.000 dolara tokom kredita. Tajna strategija: Proverite (i očistite) svoj kreditni izveštaj 3-6 meseci pre refinansiranja.

5.Kockanje sa zaključavanjem kamatne stope

Kamatne stope mogu skočiti za 0.25% u jednom danu. Na kreditu od 400.000 dolara, to je 20.000 dolara izgubljenih ušteda tokom 30 godina. Neki zajmoprimci su izgubili idealne kamatne stope u 2022. godini čekajući samo jednu nedelju predugo. Pametna strategija: Zaključajte svoju kamatnu stopu kada uštede imaju smisla, i razmislite o plaćanju dužeg perioda zaključavanja na nestabilnim tržištima.

Kalkulator refinansiranja hipoteke

Izračunajte nove mesečne uplate, uštede na kamatama i tačku isplativosti na vašem refinansiranju

Additional Information and Definitions

Iznos refinansiranja

Stara mesečna uplata

Nova kamatna stopa (%)

Rok kredita (meseci)

Troškovi zatvaranja

Iznos dodatne uplate

Frekvencija dodatne uplate

Probajte još jedan Home Ownership kalkulator...

Kalkulator učešća

Kalkulator kamatne stope na hipoteku

Kalkulator vremena štednje za učešće

Kalkulator izvodljivosti mostnog kredita

Često postavljana pitanja i odgovori

Kako se izračunava tačka isplativosti u refinansiranju hipoteke?

Koji faktori mogu uticati na ukupne uštede tokom života od refinansiranja?

Da li je bolje refinansirati na kraći rok kredita ili ostati sa dužim rokom?

Koje su uobičajene zablude o troškovima zatvaranja u refinansiranju?

Kako dodatne uplate utiču na rezultate refinansiranja?

Koje su neke industrijske referentne tačke za određivanje da li je refinansiranje isplativo?

Kako regionalni faktori, kao što su porezi na imovinu, utiču na odluke o refinansiranju?

Koji su rizici produženja roka kredita tokom refinansiranja?

Objašnjenje uslova refinansiranja

Razumite ključne proračune za vaše refinansiranje hipoteke

Tačka isplativosti

Troškovi zatvaranja

Refinansiranje sa isplatom

Refinansiranje sa promenom kamatne stope i roka

Mesečne uštede

Uporedna analiza ukupnih troškova

Poeni

Preostali rok

Neta sadašnja vrednost (NPV)

5 zamki refinansiranja koje bi vas mogle koštati hiljade

1.Zamka resetovanja na 30 godina

2.Iznenađenje sa escrow računom

3.Dilema sa vremenom samozapošljavanja

4.Skrivena kazna za kreditni rezultat

5.Kockanje sa zaključavanjem kamatne stope