เครื่องคำนวณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ROI คำนวณโดยการหารกระแสเงินสดประจำปีด้วยต้นทุนการลงทุนทั้งหมด (เงินดาวน์, ค่าธรรมเนียมปิดบัญชี และการซ่อมแซมหรือปรับปรุงทันทีใด ๆ) ตัวอย่างเช่น หากกระแสเงินสดประจำปีของคุณคือ $6,000 และต้นทุนการลงทุนทั้งหมดของคุณคือ $50,000 ROI ของคุณจะอยู่ที่ 12% ตัวชี้วัดนี้ช่วยให้คุณประเมินความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนของคุณเมื่อเปรียบเทียบกับเงินที่คุณลงทุน

กระแสเงินสดได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย รวมถึงรายได้จากการเช่าของทรัพย์สิน การชำระเงินจำนอง ภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และอัตราว่าง ตัวอย่างเช่น อัตราว่างที่สูงขึ้นหรือค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่ไม่คาดคิดสามารถลดกระแสเงินสดของคุณได้อย่างมาก การคำนึงถึงตัวแปรเหล่านี้และการรวมบัฟเฟอร์สำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเมื่อวิเคราะห์การลงทุนจึงเป็นสิ่งสำคัญ

อัตราผลตอบแทนที่เหมาะสมจะแตกต่างกันไปตามตลาดและประเภทของทรัพย์สิน แต่โดยทั่วไปแล้วช่วง 5% ถึง 10% ถือว่าสุขภาพดีสำหรับทรัพย์สินที่อยู่อาศัย ในพื้นที่เมืองที่มีความต้องการสูง อัตราผลตอบแทนอาจต่ำลงเนื่องจากมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้น ในขณะที่ในตลาดที่มีการแข่งขันน้อยกว่า อัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าจะสามารถทำได้ การเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนระหว่างทรัพย์สินที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกันจึงเป็นสิ่งสำคัญเพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังทำการลงทุนที่แข่งขันได้

อัตราว่างแสดงถึงเปอร์เซ็นต์ของปีที่คาดว่าทรัพย์สินจะไม่มีผู้เช่า ตัวอย่างเช่น อัตราว่าง 5% หมายความว่าทรัพย์สินจะว่างประมาณ 18 วันต่อปี สิ่งนี้จะลดรายได้จากการเช่าประจำปีของคุณและส่งผลให้กระแสเงินสดและ ROI ของคุณลดลง การประมาณอัตราว่างอย่างแม่นยำตามสภาพตลาดท้องถิ่นจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการคาดการณ์ที่สมจริง

การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มมูลค่าการลงทุนของคุณตามเวลา ซึ่งมีส่วนช่วยในการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว ตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินที่ซื้อในราคา $250,000 โดยมีอัตราการเพิ่มมูลค่า 3% ต่อปี จะมีมูลค่าประมาณ $289,000 หลังจากห้าปี แม้ว่าการเพิ่มมูลค่าอาจไม่รับประกัน แต่การลงทุนในพื้นที่ที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง โอกาสในการทำงาน และการเพิ่มขึ้นของประชากรสามารถเพิ่มโอกาสในการเพิ่มมูลค่าได้

ข้อเข้าใจผิดทั่วไปคือรายได้จากการเช่าที่สูงมักจะแปลเป็น ROI ที่สูง ในความเป็นจริง ค่าใช้จ่ายที่สูง (เช่น ภาษีทรัพย์สิน การบำรุงรักษา หรือประกันภัย) สามารถทำให้ความสามารถในการทำกำไรลดลง ข้อเข้าใจผิดอีกประการหนึ่งคือการประเมินอัตราว่างต่ำเกินไปหรือการประเมินศักยภาพรายได้จากการเช่าสูงเกินไป นอกจากนี้ นักลงทุนบางคนมักมองข้ามความสำคัญของวัฏจักรตลาด ซึ่งสามารถส่งผลกระทบต่อการเพิ่มมูลค่าและผลตอบแทนโดยรวมได้อย่างมาก

เกณฑ์สำคัญรวมถึง ROI, อัตราผลตอบแทน และการคืนเงินสด Cash-on-cash ROI ที่สูงกว่า 8% โดยทั่วไปถือว่าสูง ในขณะที่อัตราผลตอบแทน 5%-10% เป็นเรื่องปกติสำหรับทรัพย์สินที่อยู่อาศัย การคืนเงินสด Cash-on-cash ซึ่งวัดกระแสเงินสดประจำปีเมื่อเปรียบเทียบกับเงินสดที่ลงทุน เป็นมาตรการที่สำคัญอีกอย่างหนึ่ง; อัตรา 8%-12% มักถูกมองว่าเป็นที่น่าพอใจ การเปรียบเทียบเกณฑ์เหล่านี้กับค่าเฉลี่ยของตลาดท้องถิ่นสามารถช่วยให้คุณประเมินความสามารถในการแข่งขันของการลงทุนของคุณได้

เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุนของคุณ ควรเน้นการลดค่าใช้จ่ายและเพิ่มรายได้จากการเช่า ตัวอย่างเช่น การเจรจาค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำลง การลงทุนในอัปเกรดที่ประหยัดพลังงานเพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค หรือการมุ่งเป้าไปที่ทรัพย์สินในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงสามารถปรับปรุงกระแสเงินสดได้ นอกจากนี้ การได้รับอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำกว่าหรือการรีไฟแนนซ์เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงสามารถส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถในการทำกำไรในระยะยาว