Калькулятор рефінансування іпотеки

Точка беззбитковості визначається шляхом ділення загальних закритих витрат на щомісячні заощадження, отримані в результаті рефінансування. Наприклад, якщо ваші закриті витрати складають $4,000, а ваші щомісячні заощадження - $200, точка беззбитковості складе 20 місяців. Цей розрахунок не враховує зміни в інших витратах, таких як податки або страхування, і не враховує вартість грошей у часі.

Загальні заощадження за весь термін залежать від кількох змінних, включаючи різницю між вашими старими та новими відсотковими ставками, залишковий термін вашого оригінального кредиту, термін нового кредиту та будь-які додаткові платежі, які ви робите. Крім того, закриті витрати та збори можуть значно зменшити ваші заощадження, якщо точка беззбитковості віддалена в майбутньому. Інфляція та зміни в податках на нерухомість або страхових преміях також можуть непрямо вплинути на сприйняті заощадження.

Рефінансування на коротший термін, наприклад, 15 років замість 30, може заощадити вам десятки тисяч доларів на відсотках протягом терміну кредиту, але це збільшить ваші щомісячні платежі. Цей варіант ідеальний, якщо ви можете дозволити собі вищі платежі та хочете швидше накопичити капітал. Проте залишення на довшому терміні може знизити ваші щомісячні платежі та покращити грошовий потік, хоча ви можете заплатити більше в загальних відсотках з часом. Важливо зважити свої фінансові цілі та бюджет при прийнятті цього рішення.

Поширене хибне уявлення полягає в тому, що закриті витрати незначні або їх завжди можна включити в кредит без наслідків. Хоча включення витрат у кредит уникає авансових платежів, це збільшує ваш залишок кредиту та суму відсотків, які ви сплатите з часом. Інше хибне уявлення полягає в тому, що всі кредитори стягують однакові збори. Насправді закриті витрати можуть значно варіюватися між кредиторами, і порівняння може заощадити вам сотні або навіть тисячі доларів.

Додаткові платежі швидше зменшують основний залишок, що зменшує загальну суму сплачених відсотків протягом терміну кредиту та може скоротити термін кредиту. Наприклад, здійснення додаткового щомісячного платежу в $200 на 30-річний кредит у $200,000 під 3.5% відсотків може заощадити вам понад $30,000 у відсотках і скоротити термін на кілька років. Однак ця стратегія працює лише в тому випадку, якщо ваш бюджет дозволяє постійні додаткові платежі без компромісу з іншими фінансовими цілями.

Поширеним еталоном є 'правило 1%', яке свідчить, що рефінансування варто розглянути, якщо нова відсоткова ставка принаймні на 1% нижча за вашу поточну ставку. Інше - це точка беззбитковості; рефінансування зазвичай варте, якщо ви плануєте залишитися у своєму домі довше, ніж час, необхідний для покриття закритих витрат. Крім того, якщо ваш кредитний бал значно покращився або ринкові ставки знизилися, це хороший час для повторної оцінки ваших варіантів.

Регіональні відмінності в податках на нерухомість можуть вплинути на ваші загальні щомісячні витрати на житло та вплинути на сприйняті заощадження від рефінансування. Наприклад, якщо ви живете в районі з високими податками на нерухомість, навіть значне зниження вашого іпотечного платежу може не призвести до суттєвих щомісячних заощаджень. Крім того, деякі штати мають вищі середні закриті витрати через податки та збори, що може вплинути на розрахунок беззбитковості.

Продовження терміну кредиту, наприклад, скидання 20-річної іпотеки на 30 років, може знизити щомісячні платежі, але значно збільшити загальну суму сплачених відсотків протягом терміну кредиту. Наприклад, якщо ви рефінансуєте кредит у $200,000 під 3.5% відсотків з 20 роками, що залишилися, на 30-річний термін, ви можете заплатити десятки тисяч більше в відсотках. Цю стратегію доцільно застосовувати лише в тому випадку, якщо зменшення щомісячних платежів є критично важливим для вашої фінансової стабільності.