ARM ریٹ ایڈجسٹمنٹ کیلکولیٹر

ARM دوبارہ ترتیب میں ایڈجسٹ کردہ سود کی شرح عام طور پر ایک انڈیکس کی شرح (جیسے LIBOR، SOFR، یا ٹریژری پیداوار) کے ساتھ ایک مارجن پر مبنی ہوتی ہے جو قرض دہندہ کے ذریعہ طے کی جاتی ہے۔ نئی شرح پر اثر انداز ہونے والے عوامل میں مارکیٹ کے حالات، مخصوص انڈیکس کی کارکردگی، اور آپ کے اصل قرض کے معاہدے میں بیان کردہ شرائط شامل ہیں۔ یہ جانچنا اہم ہے کہ آیا آپ کے ARM میں شرح کی حدیں ہیں، جو ایک ہی ایڈجسٹمنٹ کے دوران شرح میں اضافے کی حد کو محدود کرتی ہیں یا قرض کی زندگی کے دوران۔ ان شرائط کو سمجھنا آپ کو اپنے ماہانہ ادائیگیوں میں ممکنہ تبدیلیوں کی توقع کرنے میں مدد کر سکتا ہے۔

ARM کے ساتھ رہنے کا مطلب ہے کہ آپ کی سود کی شرح وقتاً فوقتاً ایڈجسٹ ہوگی، جو مارکیٹ کے حالات کی بنیاد پر آپ کی ادائیگیوں میں اضافہ یا کمی کر سکتی ہے۔ مقررہ شرح رہن میں ری فنانس کرنا ادائیگی کی استحکام فراہم کرتا ہے جس میں قرض کی زندگی کے لیے مستقل سود کی شرح ہوتی ہے۔ تاہم، ری فنانس کرنے میں اکثر بندش کے اخراجات شامل ہوتے ہیں اور آپ کے گھر کی نئی تشخیص کی ضرورت ہو سکتی ہے۔ فیصلہ آپ کی شرح کی اتار چڑھاؤ کے لیے خطرے کی برداشت، آپ کے گھر میں رہنے کے ارادے کی مدت، اور آپ کے ایڈجسٹ ARM کی شرح کے مقابلے میں موجودہ مقررہ شرحوں پر منحصر ہے۔

ایک عام غلط فہمی یہ ہے کہ یہ فرض کرنا کہ شرح کی حدیں آپ کو اہم ادائیگی میں اضافے سے مکمل طور پر بچائیں گی۔ اگرچہ حدیں ایک ایڈجسٹمنٹ میں شرح میں اضافے کی مقدار کو محدود کرتی ہیں، لیکن وقت کے ساتھ ساتھ متعدد دوبارہ ترتیبیں اب بھی بڑے اضافے کا باعث بن سکتی ہیں۔ ایک اور غلط فہمی یہ ہے کہ ری فنانس ہمیشہ بہتر اختیار ہوتا ہے۔ بعض صورتوں میں، ایڈجسٹ ARM کی شرح اب بھی مقررہ شرح کے اختیارات سے کم ہو سکتی ہے، خاص طور پر اگر آپ گھر بیچنے یا چند سالوں میں قرض ادا کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ فیصلہ کرنے سے پہلے دونوں منظرناموں کے کل اخراجات کا موازنہ کریں۔

ری فنانس کے لیے بندش کے اخراجات میں عام طور پر تشخیصی فیس، عنوان کی انشورنس، اور قرض کے آغاز کی فیس شامل ہوتی ہیں، جو قرض کی رقم کا 2% سے 5% تک ہو سکتی ہیں۔ یہ اخراجات کم مقررہ شرح سے بچت کو متاثر کر سکتے ہیں، خاص طور پر اگر آپ جلد گھر بیچنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ بندش کے اخراجات کو کم کرنے کے لیے، قرض دہندگان کے ساتھ بات چیت کرنے، مسابقتی شرحوں کے لیے خریداری کرنے، یا بغیر بندش کے ری فنانس کے اختیارات کے بارے میں پوچھنے پر غور کریں، جہاں اخراجات کو قرض کی بیلنس یا سود کی شرح میں شامل کیا جاتا ہے۔

ایک عام بینچ مارک بریک ایون پوائنٹ ہے، جو یہ حساب لگاتا ہے کہ ری فنانس کرنے سے ماہانہ بچت کو بندش کے اخراجات کو پورا کرنے میں کتنا وقت لگے گا۔ مثال کے طور پر، اگر ری فنانس آپ کو ہر ماہ $200 کی بچت کرتا ہے اور بندش کے اخراجات $4,000 ہیں، تو بریک ایون پوائنٹ 20 مہینے ہے۔ مزید برآں، نئے قرض کی سالانہ فیصد کی شرح (APR) کا موازنہ کریں آپ کی ایڈجسٹ ARM کی شرح سے طویل مدتی سستی کا اندازہ لگانے کے لیے۔ آخر میں، یہ غور کریں کہ آپ گھر میں کتنے عرصے تک رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں اور آیا ری فنانس آپ کے مالی مقاصد کے ساتھ ہم آہنگ ہے۔

گھر مالکان ARM دوبارہ ترتیب کے خطرات کو کم کرنے کے لیے ہنگامی فنڈ بنا سکتے ہیں تاکہ ممکنہ ادائیگی میں اضافے کا احاطہ کیا جا سکے یا دوبارہ ترتیب سے پہلے قرض کی بیلنس کو کم کرنے کے لیے اضافی بنیادی ادائیگیاں کر سکتے ہیں۔ ایک اور حکمت عملی یہ ہے کہ مارکیٹ کے رجحانات کی نگرانی کریں اور اگر شرحیں سازگار ہوں تو مقررہ شرح رہن میں ری فنانس کریں۔ مزید برآں، اپنی قرض کی شرائط میں شرح کی حدوں اور ایڈجسٹمنٹ کی شرائط کا جائزہ لینا آپ کو بدترین صورت حال کی توقع کرنے اور اس کے مطابق منصوبہ بندی کرنے میں مدد کر سکتا ہے۔

علاقائی رہن کی مارکیٹیں ری فنانس کے اختیارات پر اثر انداز ہو سکتی ہیں کیونکہ قرض دہندگان اکثر اس کی موجودہ مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے گھر کی تشخیص کی ضرورت ہوتی ہے۔ ان علاقوں میں جہاں جائیداد کی قیمتیں کم ہوئی ہیں، آپ کے پاس کم ایکویٹی ہو سکتی ہے، جو آپ کے ری فنانس کے اختیارات کو محدود کر سکتی ہے یا زیادہ سود کی شرح کا باعث بن سکتی ہے۔ اس کے برعکس، ان علاقوں میں جہاں جائیداد کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، بڑھتی ہوئی ایکویٹی آپ کے ری فنانس کی شرائط کو بہتر بنا سکتی ہے۔ مزید برآں، مقامی اقتصادی حالات ARM ایڈجسٹمنٹ کے لیے استعمال ہونے والی انڈیکس کی شرح پر اثر انداز ہو سکتے ہیں، جو آپ کی دوبارہ ترتیب کی شرح کو متاثر کرتی ہے۔

ARM کو منتخب کرنے کے طویل مدتی مضمرات اس بات پر منحصر ہیں کہ سود کی شرحیں کس طرح ترقی کرتی ہیں اور آپ کے مالی منصوبے کیا ہیں۔ ARMs عام طور پر کم ابتدائی شرحیں پیش کرتے ہیں، جو قلیل مدتی میں پیسے کی بچت کر سکتی ہیں۔ تاہم، اگر شرحیں نمایاں طور پر بڑھتی ہیں تو آپ کی ادائیگیاں وقت کے ساتھ ساتھ کافی بڑھ سکتی ہیں۔ مقررہ شرح رہن استحکام اور پیش گوئی فراہم کرتا ہے، جو طویل مدتی بجٹ کے لیے فائدہ مند ہو سکتا ہے۔ اگر آپ کئی سالوں تک اپنے گھر میں رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو ایک مقررہ شرح مارکیٹ کی اتار چڑھاؤ کے خلاف بہتر تحفظ فراہم کر سکتی ہے۔