按揭再融資計算器

損益平衡點是通過將總成交費用除以通過再融資實現的每月節省來確定的。例如，如果您的成交費用為$4,000，而每月節省為$200，則損益平衡點為20個月。此計算假設其他費用（例如稅收或保險）沒有變化，並且不考慮貨幣時間價值。

總終身節省取決於幾個變量，包括您舊的和新的利率之間的差異、您原始貸款的剩餘期限、新貸款的期限以及您所做的任何額外付款。此外，如果損益平衡點距未來很遠，成交費用和費用可能會顯著減少您的節省。通脹和財產稅或保險費的變化也可能間接影響感知的節省。

再融資到較短的期限，例如15年而不是30年，可以在貸款的整個生命週期中為您節省數萬元的利息，但這會增加您的每月付款。如果您能負擔更高的付款並希望更快地建立資本，這個選擇是理想的。然而，堅持較長的期限可以降低您的每月付款並改善現金流，儘管您可能會在總利息上支付更多。做出這個決定時，權衡您的財務目標和預算是很重要的。

一個常見的誤解是成交費用是微不足道的，或者總是可以無後果地滾入貸款中。雖然將費用滾入貸款可以避免前期付款，但這會增加您的貸款餘額和您將支付的利息。另一個誤解是所有貸款人收取相同的費用。實際上，成交費用在貸款人之間可能差異很大，四處比較可以為您節省數百甚至數千美元。

額外付款可以更快地減少本金餘額，從而減少在貸款的整個生命週期中支付的總利息，並可以縮短貸款期限。例如，在一筆30年、$200,000的貸款上，每月額外支付$200的利息可能為您節省超過$30,000的利息，並將期限縮短幾年。然而，這一策略只有在您的預算允許持續的額外付款而不妨礙其他財務目標的情況下才有效。

一個常見的基準是「1%規則」，該規則建議如果新利率至少比您當前的利率低1%，則值得考慮再融資。另一個是損益平衡點；如果您計劃在家中停留的時間超過收回成交費用所需的時間，則再融資通常是值得的。此外，如果您的信用評分顯著改善或市場利率下降，則是重新評估選擇的好時機。

地區財產稅的差異可能會影響您的整體每月住房成本，並影響再融資的感知節省。例如，如果您住在財產稅高的地區，即使您的按揭付款顯著減少，也可能不會帶來可觀的每月節省。此外，由於稅收和費用，一些州的平均成交費用較高，這可能會影響損益平衡計算。

延長貸款期限，例如將20年的按揭重置為30年，可以降低每月付款，但會顯著增加在貸款的整個生命週期中支付的總利息。例如，如果您將一筆$200,000的貸款以3.5%的利率再融資，剩餘20年轉為30年，您可能會多支付數萬元的利息。這一策略僅在降低每月付款對您的財務穩定至關重要的情況下才建議。