حاسبة إعادة تمويل الرهن العقاري

يتم تحديد نقطة التعادل من خلال قسمة إجمالي تكاليف الإغلاق على المدخرات الشهرية المحققة من خلال إعادة التمويل. على سبيل المثال، إذا كانت تكاليف الإغلاق الخاصة بك 4,000 دولار ومدخراتك الشهرية 200 دولار، فإن نقطة التعادل ستكون 20 شهرًا. تفترض هذه الحسابات عدم حدوث تغييرات في التكاليف الأخرى، مثل الضرائب أو التأمين، ولا تأخذ في الاعتبار قيمة المال الزمنية.

تعتمد إجمالي المدخرات مدى الحياة على عدة متغيرات، بما في ذلك الفرق بين أسعار الفائدة القديمة والجديدة، والمدة المتبقية على قرضك الأصلي، ومدة القرض الجديد، وأي مدفوعات إضافية تقوم بها. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تقلل تكاليف الإغلاق والرسوم بشكل كبير من مدخراتك إذا كانت نقطة التعادل بعيدة في المستقبل. يمكن أن تؤثر التضخم والتغييرات في الضرائب العقارية أو أقساط التأمين أيضًا بشكل غير مباشر على المدخرات المتصورة.

يمكن أن يوفر إعادة التمويل إلى مدة أقصر، مثل 15 عامًا بدلاً من 30، عشرات الآلاف من الدولارات في الفائدة على مدى عمر القرض، لكنه سيزيد من مدفوعاتك الشهرية. هذه الخيار مثالي إذا كنت تستطيع تحمل مدفوعات أعلى وترغب في بناء حقوق الملكية بشكل أسرع. ومع ذلك، يمكن أن يؤدي الالتزام بمدة أطول إلى خفض مدفوعاتك الشهرية وتحسين التدفق النقدي، على الرغم من أنك قد تدفع المزيد في إجمالي الفائدة على مر الزمن. من المهم وزن أهدافك المالية وميزانيتك عند اتخاذ هذا القرار.

مفهوم خاطئ شائع هو أن تكاليف الإغلاق ضئيلة أو يمكن دائمًا تضمينها في القرض دون عواقب. بينما يؤدي تضمين التكاليف في القرض إلى تجنب المدفوعات المسبقة، فإنه يزيد من رصيد القرض الخاص بك ومقدار الفائدة التي ستدفعها على مر الزمن. مفهوم خاطئ آخر هو أن جميع المقرضين يتقاضون نفس الرسوم. في الواقع، يمكن أن تختلف تكاليف الإغلاق بشكل كبير بين المقرضين، ويمكن أن يوفر التسوق حولك مئات أو حتى آلاف الدولارات.

تقلل المدفوعات الإضافية من الرصيد الأساسي بشكل أسرع، مما يقلل من إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض ويمكن أن يقصر مدة القرض. على سبيل المثال، قد يؤدي إجراء دفعة إضافية بقيمة 200 دولار شهريًا على قرض بقيمة 200,000 دولار لمدة 30 عامًا بسعر فائدة 3.5% إلى توفير أكثر من 30,000 دولار في الفائدة وتقليل المدة لعدة سنوات. ومع ذلك، تعمل هذه الاستراتيجية فقط إذا كانت ميزانيتك تسمح بمدفوعات إضافية متسقة دون التأثير على أهداف مالية أخرى.

معيار شائع هو 'قاعدة 1%'، التي تقترح أن إعادة التمويل تستحق النظر إذا كان سعر الفائدة الجديد أقل بمقدار 1% على الأقل من سعر الفائدة الحالي. معيار آخر هو نقطة التعادل؛ عادةً ما يكون إعادة التمويل يستحق العناء إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة أطول من الوقت الذي يستغرقه استرداد تكاليف الإغلاق. بالإضافة إلى ذلك، إذا تحسنت درجة الائتمان الخاصة بك بشكل كبير أو انخفضت أسعار السوق، فإنه من الجيد إعادة تقييم خياراتك.

يمكن أن تؤثر الاختلافات الإقليمية في الضرائب العقارية على إجمالي تكاليف السكن الشهرية الخاصة بك وتؤثر على المدخرات المتصورة من إعادة التمويل. على سبيل المثال، إذا كنت تعيش في منطقة ذات ضرائب عقارية مرتفعة، حتى تقليل كبير في مدفوعات الرهن العقاري قد لا يؤدي إلى مدخرات شهرية كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون بعض الولايات لديها تكاليف إغلاق أعلى بسبب الضرائب والرسوم، مما يمكن أن يؤثر على حساب نقطة التعادل.

يمكن أن يؤدي تمديد مدة قرضك، مثل إعادة تعيين رهن عقاري لمدة 20 عامًا إلى 30 عامًا، إلى خفض المدفوعات الشهرية ولكن بشكل كبير زيادة إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض. على سبيل المثال، إذا قمت بإعادة تمويل قرض بقيمة 200,000 دولار بسعر فائدة 3.5% مع 20 عامًا متبقية إلى مدة 30 عامًا، فقد تدفع عشرات الآلاف من الدولارات الإضافية في الفائدة. هذه الاستراتيجية موصى بها فقط إذا كان تقليل المدفوعات الشهرية أمرًا حاسمًا لاستقرارك المالي.