حاسبة تأهيل قرض المنزل الثاني

تقيس نسبة الدين إلى الدخل (DTI) النسبة المئوية من دخلك الشهري الإجمالي الذي يذهب نحو سداد الديون، بما في ذلك الرهون العقارية، وقروض السيارات، وقروض الطلاب، ومدفوعات بطاقات الائتمان. بالنسبة لقرض المنزل الثاني، يبحث المقرضون عادةً عن نسبة DTI مجمعة (تشمل كل من مدفوعات الرهن العقاري الحالية والجديدة) أقل من 43%، على الرغم من أن بعض المقرضين قد يسمحون بنسب أعلى اعتمادًا على عوامل أخرى مثل درجة الائتمان وحجم الدفعة المقدمة. تشير نسبة DTI المنخفضة إلى صحة مالية أفضل وتزيد من فرصك في الموافقة. من الضروري حساب ذلك بدقة، حيث أن التقليل من ديونك أو المبالغة في تقدير دخلك قد يؤدي إلى الرفض أو شروط قرض غير مواتية.

يؤثر حجم الدفعة المقدمة بشكل كبير على تأهيلك وشروط قرضك. تقلل الدفعة المقدمة الأكبر من مبلغ القرض، مما يقلل من مدفوعاتك الشهرية ويحسن نسبة الدين إلى الدخل. بالنسبة للمنازل الثانية، غالبًا ما يتطلب المقرضون دفعة مقدمة تتراوح بين 10-20%، أو حتى أعلى إذا اعتُبر العقار استثماريًا. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تساعد الدفعة المقدمة الأكبر في تأمين معدل فائدة أقل، حيث تشير إلى مخاطر أقل للمقرض. يمكن أن يحسن الادخار لدفعة مقدمة كبيرة أو الاستفادة من حقوق الملكية من منزلك الرئيسي من فرصك في التأهل ويقلل من التكاليف على المدى الطويل.

عادةً ما تأتي قروض المنزل الثاني بمعدلات فائدة أعلى لأنها تعتبر أكثر خطورة من قبل المقرضين. من المرجح أن يتخلف المقترضون الذين لديهم رهنين عن سداد القرض الثاني إذا نشأت صعوبات مالية، حيث تأخذ المنازل الرئيسية الأولوية. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم تصنيف المنزل الثاني كعقار استثماري، فإن المخاطر تزداد أكثر، مما يؤدي إلى معدلات أعلى. لتقليل ذلك، يمكن للمقترضين تحسين درجة ائتمانهم، وزيادة دفعتهم المقدمة، أو البحث عن مقرضين متخصصين في تمويل المنازل الثانية.

نعم، يمكن أحيانًا استخدام الدخل الإيجاري المتوقع لتعويض نسبة الدين إلى الدخل، لكن ذلك يعتمد على سياسات المقرض. إذا كنت تخطط لتأجير المنزل الثاني، فقد يسمح لك المقرضون بتضمين جزء من الدخل الإيجاري المتوقع (عادةً 70-75%) في حسابات دخلك. ومع ذلك، ستحتاج إلى تقديم الوثائق، مثل عقد إيجار موقع أو تحليل سوق الإيجارات، لدعم هذه التوقعات. ضع في اعتبارك أن ليس جميع المقرضين يقبلون الدخل الإيجاري للتأهيل، وقد يصنف البعض العقار كمنزل استثماري بدلاً من مسكن ثانٍ، مما قد يؤثر على شروط قرضك.

أحد المفاهيم الخاطئة الشائعة هو أن حقوق الملكية في منزلك الرئيسي وحدها تضمن الموافقة على قرض المنزل الثاني. بينما يمكن أن تساعد حقوق الملكية في الدفعة المقدمة، لا يزال المقرضون يقيمون نسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان، والاستقرار المالي العام. مفهوم خاطئ آخر هو أن قروض المنزل الثاني تتطلب دائمًا دفعة مقدمة بنسبة 20%؛ بينما هذا شائع، قد يقبل بعض المقرضين أقل إذا كانت عوامل أخرى، مثل درجة الائتمان العالية، قوية. أخيرًا، يفترض الكثيرون أن العملية مشابهة للحصول على رهن عقاري رئيسي، لكن قروض المنزل الثاني غالبًا ما تتطلب متطلبات أكثر صرامة ومعدلات فائدة أعلى بسبب المخاطر المتزايدة للمقرضين.

لتحسين ملفك المالي، ابدأ بتقليل ديونك الحالية لتقليل نسبة الدين إلى الدخل. سدد الديون ذات الفائدة العالية مثل بطاقات الائتمان أو دمج القروض لتبسيط المدفوعات. عزز درجة ائتمانك من خلال دفع المدفوعات في الوقت المحدد وتقليل استخدام الائتمان إلى أقل من 30%. ادخر لدفعة مقدمة أكبر لتقليل مبلغ القرض وإظهار الاستقرار المالي. بالإضافة إلى ذلك، تجنب اتخاذ التزامات مالية كبيرة، مثل شراء سيارة جديدة، قبل التقدم بطلب للحصول على القرض. أخيرًا، راجع ميزانيتك للتأكد من أنه يمكنك تحمل المدفوعات الشهرية المجمعة لكلا الرهنين، حتى في مواجهة زيادات محتملة في أسعار الفائدة أو نفقات غير متوقعة.

عند اتخاذ قرار بين رهن عقاري ثابت ورهن عقاري قابل للتعديل (ARM) للمنزل الثاني، ضع في اعتبارك خططك طويلة الأمد للعقار. يوفر الرهن العقاري الثابت استقرارًا مع مدفوعات ثابتة، مما يجعله مثاليًا إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالمنزل لسنوات عديدة. من ناحية أخرى، يبدأ ARM عادةً بمعدل فائدة أقل، مما يمكن أن يكون مفيدًا إذا كنت تخطط لبيع أو إعادة تمويل خلال الفترة الثابتة الأولية (مثل 5 أو 7 سنوات). ومع ذلك، تحمل ARMs مخاطر زيادة المعدلات بعد الفترة الثابتة، مما قد يزيد بشكل كبير من مدفوعاتك الشهرية. قم بتقييم استقرارك المالي، وظروف السوق، وتحمل المخاطر عند اتخاذ هذا القرار.

في أسواق العقارات المتقلبة، يقيم المقرضون بعناية قدرتك على تحمل تكاليف المنزل الثاني من خلال النظر في عوامل مثل نسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان، والاحتياطيات النقدية. قد يقومون أيضًا بإجراء اختبارات ضغط على وضعك المالي من خلال محاكاة معدلات فائدة أعلى للتأكد من أنك تستطيع التعامل مع الزيادات المحتملة في المعدلات. بالإضافة إلى ذلك، قد يتطلب المقرضون دفعة مقدمة أكبر لتقليل مخاطرهم في الأسواق التي تتقلب فيها قيم العقارات بشكل كبير. يجب على المقترضين أيضًا الاستعداد لانخفاضات السوق المحتملة من خلال الحفاظ على وسادة مالية لتغطية النفقات غير المتوقعة أو الانخفاضات المؤقتة في قيمة العقار.