住宅ローン借り換え計算機

損益分岐点は、総クロージングコストを借り換えによって達成された月々の節約で割ることによって決定されます。たとえば、クロージングコストが4,000ドルで月々の節約が200ドルの場合、損益分岐点は20ヶ月になります。この計算は、税金や保険などの他のコストの変化を考慮せず、資金の時間的価値も考慮しません。

総生涯節約は、旧金利と新金利の差、元のローンの残りの期間、新しいローンの期間、そして行う追加支払いなど、いくつかの変数に依存します。さらに、クロージングコストや手数料は、損益分岐点が遠い場合に節約を大幅に減少させる可能性があります。インフレや固定資産税や保険料の変化も、間接的に認識される節約に影響を与える可能性があります。

30年ではなく15年のような短い期間に借り換えることで、ローンの期間中に数万ドルの利息を節約できますが、月々の支払いは増加します。このオプションは、高い支払いを負担でき、より早くエクイティを構築したい場合に最適です。しかし、長い期間を維持することは、月々の支払いを減少させ、キャッシュフローを改善することができますが、時間の経過とともに総利息が増加する可能性があります。この決定を下す際には、財務目標と予算を考慮することが重要です。

一般的な誤解は、クロージングコストが無視できるものであるか、常にローンに組み込むことができるということです。コストをローンに組み込むことで前払いの支払いを回避できますが、ローン残高と支払う利息が増加します。もう一つの誤解は、すべての貸し手が同じ手数料を請求するということです。実際には、クロージングコストは貸し手によって大きく異なる可能性があり、比較することで数百ドルまたは数千ドルを節約できることがあります。

追加支払いは元本残高を早く減少させ、ローンの期間中に支払う総利息を減少させ、ローン期間を短縮することができます。たとえば、30年、20万ドルのローンで3.5%の利息に対して追加の月々200ドルの支払いを行うことで、3万ドル以上の利息を節約し、期間を数年短縮することができます。ただし、この戦略は、他の財務目標を妨げることなく、一貫した追加支払いを行う予算が許可されている場合にのみ機能します。

一般的なベンチマークは「1%ルール」で、新しい金利が現在の金利よりも少なくとも1%低い場合は借り換えを検討する価値があると示唆しています。もう一つは損益分岐点で、借り換えが価値があるのは、クロージングコストを回収するのにかかる時間よりも長く家に住む予定がある場合です。さらに、クレジットスコアが大幅に改善されたり、市場金利が下がった場合は、オプションを再評価する良いタイミングです。

固定資産税の地域差は、全体の月々の住宅コストに影響を与え、借り換えからの認識される節約に影響を与える可能性があります。たとえば、高い固定資産税の地域に住んでいる場合、住宅ローンの支払いが大幅に減少しても、実質的な月々の節約が得られないかもしれません。さらに、一部の州では、税金や手数料のために平均的なクロージングコストが高く、損益分岐点の計算に影響を与える可能性があります。

ローン期間を延長すること、たとえば20年の住宅ローンを30年にリセットすることは、月々の支払いを減少させることができますが、ローンの期間中に支払う総利息が大幅に増加します。たとえば、20年残っている3.5%の金利で20万ドルのローンを30年の期間に借り換えた場合、数万ドルの利息を追加で支払うことになるかもしれません。この戦略は、月々の支払いを減少させることが財務の安定性にとって重要な場合にのみ推奨されます。