მორგაჟის რეფინანსირების კალკულატორი

რეფინანსირების წერტილი გამოითვლება დახურვის ჯამური ხარჯების ყოველთვიური სარგებლის მიერ გაყოფით. მაგალითად, თუ თქვენი დახურვის ხარჯები $4,000 და თქვენი ყოველთვიური სარგებელი $200 არის, რეფინანსირების წერტილი 20 თვე იქნება. ეს გამოთვლა არ ითვალისწინებს სხვა ხარჯების ცვლილებებს, როგორიცაა გადასახადები ან დაზღვევა, და არ ითვალისწინებს ფულის დროის ღირებულებას.

ჯამური სიცოცხლის განმავლობაში სარგებელი დამოკიდებულია რამდენიმე ცვლადზე, მათ შორის თქვენი ძველი და ახალი საპროცენტო განაკვეთების განსხვავებაზე, თქვენი თავდაპირველი სესხის დარჩენილ ვადაზე, ახალი სესხის ვადაზე და ნებისმიერი დამატებითი გადახდების გაკეთებაზე. გარდა ამისა, დახურვის ხარჯები და გადასახადები შეიძლება მნიშვნელოვნად შეამციროს თქვენი სარგებელი, თუ რეფინანსირების წერტილი შორს არის მომავალში. ინფლაცია და ქონების გადასახადების ან დაზღვევის პრემიების ცვლილებები ასევე შეიძლება ირიბად გავლენა მოახდინოს აღქმულ სარგებელზე.

მოკლე ვადაზე რეფინანსირება, როგორიცაა 15 წელი 30 წლის ნაცვლად, შეიძლება დაგიზოგოთ ათასობით დოლარი სარგებელში სესხის სიცოცხლის განმავლობაში, მაგრამ ეს გაზრდის თქვენს ყოველთვიურ გადახდებს. ეს ვარიანტი იდეალურია, თუ შეგიძლიათ უფრო მაღალი გადახდების გაწვდვა და სწრაფად გსურთ ქონების დაგროვება. თუმცა, უფრო გრძელ ვადაზე დარჩენა შეიძლება ამცირებს თქვენს ყოველთვიურ გადახდებს და აუმჯობესებს ფულადი ნაკადის, თუმცა შესაძლოა უფრო მეტი გადაიხადოთ ჯამური სარგებელში დროთა განმავლობაში. მნიშვნელოვანია თქვენი ფინანსური მიზნების და ბიუჯეტის შეფასება ამ გადაწყვეტილების მიღებისას.

გავრცელებული შეცდომაა, რომ დახურვის ხარჯები უმნიშვნელოა ან ყოველთვის შეიძლება სესხში ჩაიწეროს შედეგების გარეშე. მიუხედავად იმისა, რომ ხარჯების სესხში ჩაწერა თავიდან აცილებს წინასწარ გადახდებს, ეს ზრდის თქვენს სესხის ბალანსს და იმ რაოდენობას, რაც თქვენ გადაიხდით დროთა განმავლობაში. კიდევ ერთი შეცდომაა, რომ ყველა ლონდერი იგივე გადასახადებს ითხოვს. რეალურად, დახურვის ხარჯები შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ლონდერებს შორის, და შოპინგი შეიძლება დაგიზოგოთ ასობით ან თუნდაც ათასობით დოლარი.

დამატებითი გადახდები უფრო სწრაფად ამცირებს ძირის ბალანსს, რაც ამცირებს ჯამური სარგებლის გადახდას სესხის სიცოცხლის განმავლობაში და შეიძლება შეამციროს სესხის ვადა. მაგალითად, დამატებითი $200 ყოველთვიური გადახდა 30-წლიანი, $200,000 სესხზე 3.5% საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება დაგიზოგოთ $30,000-ზე მეტი სარგებელი და შეამციროს ვადა რამდენიმე წლით. თუმცა, ეს სტრატეგია მხოლოდ იმ შემთხვევაში მუშაობს, თუ თქვენი ბიუჯეტი საშუალებას გაწვდავს მუდმივი დამატებითი გადახდების გაკეთებას სხვა ფინანსური მიზნების გარეშე.

გავრცელებული ბენჩმარკია '1%-იანი წესი', რომელიც sugeruje, რომ რეფინანსირება ღირს განხილვისთვის, თუ ახალი საპროცენტო განაკვეთი მინიმუმ 1%-ით დაბალია თქვენი მიმდინარე განაკვეთისგან. კიდევ ერთი არის რეფინანსირების წერტილი; რეფინანსირება, როგორც წესი, ღირს, თუ თქვენ გეგმავთ დარჩენას თქვენს სახლში უფრო ხანგრძლივად, ვიდრე დრო, რაც საჭიროა დახურვის ხარჯების დაბრუნებისთვის. გარდა ამისა, თუ თქვენი საკრედიტო ქულა მნიშვნელოვნად გაუმჯობესდა ან ბაზრის განაკვეთები შემცირდა, კარგი დროა თქვენი ვარიანტების გადახედვა.

რეგიონალური განსხვავებები ქონების გადასახადებში შეიძლება გავლენა მოახდინოს თქვენს საერთო ყოველთვიურ საცხოვრებელ ხარჯებზე და გავლენა მოახდინოს რეფინანსირებისგან აღქმულ სარგებელზე. მაგალითად, თუ თქვენ ცხოვრობთ იმ რაიონში, სადაც მაღალი ქონების გადასახადებია, მაშინაც კი, თუ თქვენი მორგაჟის გადახდა მნიშვნელოვნად შემცირდება, შესაძლოა ეს არ გამოიწვიოს მნიშვნელოვანი ყოველთვიური სარგებელი. გარდა ამისა, ზოგიერთი შტატები უფრო მაღალი საშუალო დახურვის ხარჯებით გამოირჩევა გადასახადებისა და გადასახადების გამო, რაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს რეფინანსირების წერტილის გამოთვლაზე.

სესხის ვადის გახანგრძლივება, როგორიცაა 20-წლიანი მორგაჟის 30 წლამდე გადატანა, შეიძლება ამცირებს ყოველთვიურ გადახდებს, მაგრამ მნიშვნელოვნად ზრდის ჯამური სარგებლის გადახდას სესხის სიცოცხლის განმავლობაში. მაგალითად, თუ თქვენ რეფინანსირებთ $200,000 სესხს 3.5% საპროცენტო განაკვეთი 20 წლის განმავლობაში 30-წლიანი ვადის განმავლობაში, შესაძლოა ათასობით მეტი გადაიხადოთ სარგებელში. ეს სტრატეგია მხოლოდ იმ შემთხვევაშია რეკომენდირებული, თუ ყოველთვიური გადახდების შემცირება თქვენი ფინანსური სტაბილურობისთვის კრიტიკულია.