Жылжымайтын мүлікке инвестициялау калькуляторы

ROI жылдық ақша ағынын жалпы инвестициялық шығынға (алдын ала төлем, жабу шығындары және кез келген жедел жөндеу немесе жаңартулар) бөлу арқылы есептеледі. Мысалы, егер жылдық ақша ағыныңыз $6,000 болса және жалпы инвестицияңыз $50,000 болса, ROI 12% болады. Бұл көрсеткіш инвестицияңыздың рентабельділігін сіздің оған салған ақшаңызбен салыстыруға көмектеседі.

Ақша ағына мүліктің жалдау кірісі, ипотека төлемі, жылжымайтын мүлік салықтары, сақтандыру, қызмет көрсету шығындары және бос тұру мөлшерлемесі сияқты бірнеше факторлар әсер етеді. Мысалы, жоғары бос тұру мөлшерлемесі немесе күтпеген қызмет көрсету шығындары ақша ағыныңызды айтарлықтай төмендетуі мүмкін. Инвестицияны талдағанда осы айнымалыларды ескеріп, күтпеген шығындар үшін буферді қосу өте маңызды.

Идеал Cap Rate нарық пен мүлік түріне байланысты, бірақ тұрғын үй мүліктері үшін 5% - 10% аралығы әдетте сау болып саналады. Жоғары сұранысқа ие қалалық аудандарда, мүлік құнының жоғары болуына байланысты Cap Rate төмен болуы мүмкін, ал бәсекелестігі аз нарықтарда жоғары Cap Rate-терге қол жеткізу мүмкін. Сіз инвестицияңыздың бәсекеге қабілеттілігін қамтамасыз ету үшін бір аймақтағы ұқсас мүліктер арасында Cap Rate-терді салыстыру маңызды.

Бос тұру мөлшерлемесі мүліктің қанша пайыз жыл бойы бос тұратынын білдіреді. Мысалы, 5% бос тұру мөлшерлемесі мүлік жылына шамамен 18 күн бос тұрады дегенді білдіреді. Бұл жылдық жалдау кірісіңізді, тиісінше, ақша ағыныңыз бен ROI-ды азайтады. Жергілікті нарық жағдайына негізделген бос тұру мөлшерлемесін дәл бағалау шынайы болжамдар үшін маңызды.

Мүліктің бағасының өсуі уақыт өте келе инвестицияңыздың құнын арттырады, ұзақ мерзімді байлықты қалыптастыруға ықпал етеді. Мысалы, $250,000-ға сатып алынған мүлік, жылдық бағасының өсу мөлшерлемесі 3% болса, бес жылдан кейін шамамен $289,000 тұрады. Бағасының өсуі кепілдендірілмегенімен, экономикалық өсу, жұмыс орындары мен халық санының өсуі бар аудандарға инвестиция салу құнның өсу ықтималдығын арттыра алады.

Бір жалпы қате түсінік - жоғары жалдау кірісі әрқашан жоғары ROI-ға әкеледі деген пікір. Шын мәнінде, жоғары шығындар (мысалы, жылжымайтын мүлік салықтары, қызмет көрсету немесе сақтандыру) рентабельділікті азайтуы мүмкін. Тағы бір қате түсінік - бос тұру мөлшерлемесінің әсерін төмендету немесе жалдау кірісінің әлеуетін асыра бағалау. Сонымен қатар, кейбір инвесторлар нарық циклдарының маңыздылығын елемейді, бұл мүліктің бағасының өсуіне және жалпы кірістерге айтарлықтай әсер етуі мүмкін.

Негізгі стандарттарға ROI, Cap Rate және ақша-қаржы қайтарымы жатады. ROI 8%-дан жоғары әдетте күшті болып саналады, ал тұрғын үй мүліктері үшін Cap Rate 5%-10% аралығы қалыпты. Ақша-қаржы қайтарымы, жылдық ақша ағынын салынған ақшаға қатысты өлшейтін тағы бір маңызды көрсеткіш; 8%-12% аралығы жиі қолайлы болып саналады. Бұл стандарттарды жергілікті нарықтың орташа көрсеткіштерімен салыстыру инвестицияңыздың бәсекеге қабілеттілігін бағалауға көмектеседі.

Инвестицияңызды оңтайландыру үшін шығындарды азайтуға және жалдау кірісін арттыруға назар аударыңыз. Мысалы, мүлікті басқару шығындарын төмендету, коммуналдық шығындарды азайту үшін энергия тиімді жаңартуларға инвестиция салу немесе жоғары жалдау сұранысы бар аудандарда мүліктерді мақсат ету ақша ағынын жақсарта алады. Сонымен қатар, төмен ипотекалық пайыздық мөлшерлемесін алу немесе пайыздық мөлшерлемелер төмендеген кезде қайта қаржыландыру ұзақ мерзімді рентабельділігіңізге айтарлықтай әсер етуі мүмкін.