Кондо баасынын эсептегичи

Айлык каржыланган баа жалпы атайын баа суммасын, жылдык пайыздык ставканы жана каржылоо мөөнөтүн айларда колдонуу менен эсептелет. Формула адатта жылдык пайыздык ставканы айлык ставкага айландырууну жана аны насыя балансында амортизациялык графикти колдонуу менен колдонууну камтыйт. Бул эсептөөгө таасир эткен негизги факторлорго пайыздык ставка (жогору ставкалар айлык төлөмдөрдү жогорулатат), каржылоо мөөнөтү (узак мөөнөттөр айлык төлөмдөрдү азайтат, бирок жалпы пайыздарды көбөйтөт) жана кондо кеңеши же кредитор бекем же өзгөрмө пайыздык ставкаларды сунуш кылат же жокпу.

Атайын бааны каржылоону убакыттын өтүшү менен чыгымды жайылтууга мүмкүндүк берет, бул сизде акча жок болсо пайдалуу болушу мүмкүн. Бирок, бул кошумча пайыздык чыгымдарды алып келет, жалпы төлөмдү көбөйтөт. Бир жолку төлөм пайыздык төлөмдөрдү болтурбайт жана узак мөөнөттө акчаңызды үнөмдөөгө жардам берет, бирок ал алдын ала жетиштүү каражаттарды талап кылат. Мындан тышкары, кээ бир кондо кеңештери бир жолку төлөмдөр үчүн арзандатууларды сунуш кылышы мүмкүн, бул опцияны каржылоого мүмкүнчүлүгүңүз болсо, дагы да кызыктуу кылат.

Регионалдык мыйзамдар атайын баалардын түзүлүшүнө жана каржылануусуна таасир эте алат. Мисалы, кээ бир штаттар кондо кеңештерине каржылоону сунуш кылууну талап кылышы мүмкүн, ал эми башкалары резервдик фонддун колдонулушу жөнүндө ачыктыкты талап кылышы мүмкүн. Салык маселелери да өзгөрүлөт; кээ бир юрисдикцияларда капиталдык жакшыртуулар үчүн колдонулган атайын баанын бөлүктөрү (мисалы, чатырды алмаштыруу) салыкты азайтуу мүмкүн. Бул факторлордун сиздин аймакта кандайча колдонулушун түшүнүү үчүн жергиликтүү салык кеңешчиси же жылжымайтын мүлк адвокаты менен кеңешиңиз.

Тармактык стандарттар жакшы башкарылган кондо ассоциациялары болжолдонгон чоң оңдоолордун чыгымдарын жабуу үчүн резервдик фонддорду 70-100% чейин сактоого тийиш экенин сунуштайт, бул чоң атайын баалардын пайда болуу мүмкүнчүлүгүн азайтат. Адистик HOA төлөмдөрү айына 200дөн 400 долларга чейин өзгөрүлөт, бирок бул жайгашкан жери жана имараттын мүмкүнчүлүктөрүнө жараша өзгөрөт. Атайын баалар адатта резервдер жетишсиз болгондо пайда болот. Эгер сиздин кондо дайыма бааларды чыгарып жатса же адаттан тыш жогору төлөмдөргө ээ болсо, бул жаман финансылык пландоонун же башкаруунун белгиси болушу мүмкүн.

Бир жалпы жаңылыш түшүнүк атайын баалар ар дайым күтүлбөгөн болуп саналат. Чындыгында, көптөгөн атайын баалар жетиштүү каржыланган резервдер тарабынан жабылышы мүмкүн болгон күтүлүүчү каржылоолордун муктаждыктарынан келип чыгат. Башка жаңылыш түшүнүк атайын бааны каржылоонун ар дайым эң жакшы вариант экендиги; ал дароо финансылык жүктөмдү азайтса да, көп учурда пайыздардан улам узак мөөнөттө жогору чыгымдарды алып келет. Акырында, кээ бир ээлер бааларды сүйлөшүүгө болот деп ойлошот, бирок көбүнчө алар кондо кеңеши же ээлер ассоциациясы тарабынан бекитилгенден кийин мыйзамдуу түрдө милдеттүү болуп калат.

Кондо ээлери алдын ала пландаштыруу менен финансылык жүктөмдү минималдаштырууга болот. Сиздин кондо ассоциацияңыздын резервдик изилдөөсүн мезгил-мезгили менен карап чыгып, келечектеги атайын баалардын мүмкүнчүлүгүн баалаңыз. Күтүлбөгөн турак жай чыгымдары үчүн бөлүнгөн жеке чукул фондго салым салыңыз. Эгер атайын баа жарыяланса, каржыланган сумманы жана байланышкан пайыздарды азайтуу үчүн жарым-жартылай бир жолку төлөмдөрдү сураңыз. Мындан тышкары, чоң атайын бааларды алдын алуу үчүн активдүү каржылоону жана резервдик фондго салымдарды колдоо үчүн кондо кеңешинин жыйналыстарына катышууну карап көрүңүз.

Атайын баалар көбүнчө чоң оңдоолор же жаңыртуулар, мисалы, чатырды алмаштыруу, лифтти жаңыртуу же жаңы имарат коддоруна ылайыкташуу менен пайда болот. Табигый кырсыктар же күтүлбөгөн структуралык маселелер да бааларды талап кылышы мүмкүн. Даярдануу үчүн, ээлер имараттын абалын көзөмөлдөп, жергиликтүү мыйзамдар жөнүндө маалымдар болушу керек жана кондо ассоциациясынын резервдик изилдөөлөрдү жүргүзүшүн камсыз кылышы керек. Активдүү финансылык пландоо жана кондо башкаруусуна катышуу күтүлбөгөн жагдайларды азайтууга жана адилеттүү баа практикасын камсыз кылууга жардам берет.

Каржылоо мөөнөтү жалпы пайызга түздөн-түз таасир этет. Узун мөөнөт айлык төлөмдү азайтат, бирок убакыттын өтүшү менен жалпы пайыздарды көбөйтөт, анткени насыя балансы узак убакыт бою төлөнбөй калат. Карама-каршы, кыска мөөнөт жогору айлык төлөмдөрдү алып келет, бирок жалпы пайыздык чыгымдарды азайтат. Кондо ээлери өз финансылык абалын кылдаттык менен баалап, ар кандай каржылоо мөөнөттөрүнүн жалпы чыгымдарын салыштырып, эң экономикалык жактан натыйжалуу вариантты тандашы керек.