Жылжымайтын мүлікке инвестициялау калькуляторы

ROI жылдық ақша ағынын жалпы инвестиция құнына (алғашқы жарна, жабу шығындары және кез келген жедел жөндеу немесе жаңартулар) бөлгенде есептеледі. Мысалы, егер сіздің жылдық ақша ағыныңыз $6,000 болса және жалпы инвестицияңыз $50,000 болса, ROI 12% болады. Бұл көрсеткіш сіздің инвестицияңыздың рентабельділігін сіздің оған салған ақшаңызбен салыстыруға көмектеседі.

Ақша ағыны бірнеше факторларға, оның ішінде мүліктің жалға алу кірісіне, ипотекалық төлемдерге, мүлік салығына, сақтандыруға, қызмет көрсету шығындарына және бос тұру мөлшерлемесіне байланысты. Мысалы, жоғары бос тұру мөлшерлемесі немесе күтпеген қызмет көрсету шығындары сіздің ақша ағыныңызды елеулі түрде азайтуы мүмкін. Инвестицияны талдағанда осы айнымалыларды ескеру және күтпеген шығындарға буфер қосу маңызды.

Идеал Cap Rate нарық пен мүлік түріне байланысты, бірақ тұрғын мүліктер үшін 5% -дан 10% -ға дейінгі диапазон әдетте сау болып саналады. Жоғары сұранысқа ие қалалық аудандарда, мүлік құны жоғары болғандықтан, Cap Rate төмен болуы мүмкін, ал бәсекелестігі төмен нарықтарда жоғары Cap Rate-терге қол жеткізу мүмкін. Сіз инвестиция жасаған кезде, сол аймақтағы ұқсас мүліктер арасындағы Cap Rate-терді салыстыру маңызды.

Бос тұру мөлшерлемесі мүліктің қанша уақыт бойы бос тұратынын көрсетеді. Мысалы, 5% бос тұру мөлшерлемесі мүлік жылына шамамен 18 күн бос тұрады дегенді білдіреді. Бұл сіздің жылдық жалға алу кірісіңізді азайтады, демек, ақша ағыныңыз бен ROI-ыңызды да азайтады. Жергілікті нарық жағдайына негізделген бос тұру мөлшерлемесін дәл бағалау шынайы болжамдар үшін маңызды.

Мүлік құнының өсуі сіздің инвестицияңыздың уақыт өте келе құнын арттырады, ұзақ мерзімді байлық құруға ықпал етеді. Мысалы, $250,000-ға сатып алынған мүлік, жылдық өсу мөлшерлемесі 3% болса, бес жылдан кейін шамамен $289,000 тұрады. Өсу кепілдендірілмегенімен, экономикалық өсімі, жұмыс орындары мен халық санының өсуі бар аймақтарға инвестициялау құнның өсу ықтималдығын арттыруы мүмкін.

Бір жалпы түсінік - жоғары жалға алу кірісі әрдайым жоғары ROI-ға айналады. Шын мәнінде, жоғары шығындар (мысалы, мүлік салығы, қызмет көрсету немесе сақтандыру) рентабельділікті азайтуы мүмкін. Тағы бір түсінік - бос тұру мөлшерлемесінің әсерін төмендету немесе жалға алу кірісінің әлеуетін асыра бағалау. Сонымен қатар, кейбір инвесторлар нарық циклдарының маңыздылығын елемейді, бұл мүлік құнының өсуіне және жалпы кірістерге елеулі әсер етуі мүмкін.

Негізгі стандарттарға ROI, Cap Rate және ақша-қаржы қайтарымы жатады. ROI 8%-дан жоғары болғанда, әдетте, күшті болып саналады, ал тұрғын мүліктер үшін 5%-10% -дық Cap Rate стандартты болып табылады. Ақша-қаржы қайтарымы, жылдық ақша ағынын инвестицияланған ақшаға қатысты өлшейтін тағы бір маңызды көрсеткіш; 8%-12% -дық мөлшерлеме жиі қолайлы болып саналады. Осы стандарттарды жергілікті нарықтың орташа көрсеткіштерімен салыстыру сіздің инвестицияңыздың бәсекеге қабілеттілігін бағалауға көмектеседі.

Инвестицияңызды оңтайландыру үшін шығындарды азайтуға және жалға алу кірісін максимизациялауға назар аударыңыз. Мысалы, мүлік басқару ақысының төмендеуін келісу, коммуналдық шығындарды азайту үшін энергия тиімді жаңартуларға инвестициялау немесе жоғары жалға алу сұранысы бар аймақтардағы мүліктерді мақсат ету ақша ағынын жақсарта алады. Сонымен қатар, төмен ипотекалық пайыздық мөлшерлемесін алу немесе пайыздық мөлшерлеме төмендегенде қайта қаржыландыру ұзақ мерзімді рентабельділігіңізге елеулі әсер етуі мүмкін.