ARM palūkanų koregavimo skaičiuoklė

Pakoreguota palūkanų norma ARM koregavimo metu paprastai nustatoma remiantis indeksine norma (pvz., LIBOR, SOFR arba valstybės obligacijų pajamingumu) plius marža, nustatyta kreditoriaus. Veiksniai, įtakojantys naują normą, apima rinkos sąlygas, konkretaus indekso našumą ir sąlygas, nurodytas jūsų pradinėje paskolos sutartyje. Svarbu patikrinti, ar jūsų ARM turi normų lubas, kurios riboja, kiek gali padidėti norma per vieną koregavimą arba per visą paskolos laikotarpį. Supratimas apie šias sąlygas gali padėti jums numatyti galimus pokyčius jūsų mėnesiniuose mokėjimuose.

Likimas su ARM reiškia, kad jūsų palūkanų norma periodiškai keisis, kas gali padidinti arba sumažinti jūsų mokėjimus, priklausomai nuo rinkos sąlygų. Refinansavimas į fiksuotą palūkanų normą suteikia mokėjimų stabilumą su nuoseklia palūkanų norma visam paskolos laikotarpiui. Tačiau refinansavimas dažnai apima uždarymo išlaidas ir gali reikalauti naujo jūsų namo vertinimo. Sprendimas priklauso nuo jūsų rizikos tolerancijos dėl normų svyravimų, kiek ilgai planuojate likti namuose ir kaip dabartinės fiksuotos normos lyginamos su jūsų pakoreguota ARM norma.

Viena dažna klaidinga nuomonė yra manyti, kad normų lubos visiškai apsaugos jus nuo reikšmingų mokėjimų padidėjimų. Nors lubos riboja, kiek gali pakilti norma per vieną koregavimą, keli koregavimai laikui bėgant vis tiek gali sukelti didelius padidėjimus. Kita klaidinga nuomonė yra ta, kad refinansavimas visada yra geresnis pasirinkimas. Kai kuriais atvejais pakoreguota ARM norma vis dar gali būti mažesnė už fiksuotos normos variantus, ypač jei planuojate parduoti namą arba grąžinti paskolą per kelerius metus. Visada palyginkite abiejų scenarijų bendras išlaidas prieš priimdami sprendimą.

Refinansavimo uždarymo išlaidos paprastai apima vertinimo mokesčius, nuosavybės draudimą ir paskolos išdavimo mokesčius, kurie gali svyruoti nuo 2% iki 5% paskolos sumos. Šios išlaidos gali sumažinti sutaupymus iš mažesnės fiksuotos normos, ypač jei planuojate greitai parduoti namą. Norėdami sumažinti uždarymo išlaidas, apsvarstykite galimybę derėtis su kreditoriais, ieškoti konkurencingų normų arba klausti apie refinansavimo galimybes be uždarymo išlaidų, kai išlaidos įtraukiamos į paskolos balansą arba palūkanų normą.

Dažnas rodiklis yra lūžio taškas, kuris apskaičiuoja, kiek laiko užtruks, kol mėnesinės sutaupytos sumos iš refinansavimo padengs uždarymo išlaidas. Pavyzdžiui, jei refinansavimas sutaupo jums 200 USD per mėnesį, o uždarymo išlaidos yra 4000 USD, lūžio taškas yra 20 mėnesių. Be to, palyginkite naujos paskolos metinę procentinę normą (APR) su jūsų pakoreguota ARM norma, kad įvertintumėte ilgalaikį prieinamumą. Galiausiai, apsvarstykite, kiek ilgai planuojate likti namuose ir ar refinansavimas atitinka jūsų finansinius tikslus.

Namų savininkai gali sumažinti ARM koregavimo rizikas, sukurdami avarinį fondą, kad padengtų galimus mokėjimų padidėjimus, arba atlikdami papildomus pagrindinės sumos mokėjimus, kad sumažintų paskolos balansą prieš koregavimą. Kita strategija yra stebėti rinkos tendencijas ir refinansuoti į fiksuotą palūkanų normą, jei normos yra palankios. Be to, peržiūrėdami savo paskolos sutartį dėl normų lubų ir koregavimo sąlygų galite padėti numatyti blogiausius scenarijus ir planuoti atitinkamai.

Regioninės nekilnojamojo turto rinkos gali paveikti refinansavimo galimybes, nes kreditoriai dažnai reikalauja namo vertinimo, kad nustatytų jo dabartinę rinkos vertę. Srityse, kuriose nekilnojamojo turto vertės sumažėjo, galite turėti mažiau nuosavybės, o tai gali apriboti jūsų refinansavimo galimybes arba sukelti didesnes palūkanų normas. Priešingai, srityse, kuriose nekilnojamojo turto vertės kyla, padidėjusi nuosavybė gali pagerinti jūsų refinansavimo sąlygas. Be to, vietinės ekonominės sąlygos gali paveikti indekso normą, naudojamą ARM koregavimams, paveikdamos jūsų koregavimo normą.

Ilgalaikės pasekmės pasirinkus ARM priklauso nuo to, kaip vystosi palūkanų normos ir jūsų finansiniai planai. ARM paprastai siūlo mažesnes pradinias normas, kurios gali sutaupyti pinigų trumpuoju laikotarpiu. Tačiau, jei normos žymiai pakils, jūsų mokėjimai gali žymiai padidėti laikui bėgant. Fiksuotos palūkanų normos hipotekos suteikia stabilumą ir prognozuojamumą, kas gali būti naudinga ilgalaikiam biudžetavimui. Jei planuojate likti savo namuose daugelį metų, fiksuota norma gali pasiūlyti geresnę apsaugą nuo rinkos svyravimų.