Хоёрдугаар орон сууцны зээл авах эрхийн тооцоолуур

Өр-орлогын (DTI) харьцаа нь таны нийт сарын орлогын хэдэн хувь нь ипотекийн зээл, автомашины зээл, оюутны зээл, кредит картын төлбөр зэрэг өр төлбөрт зарцуулагддагийг хэмждэг. Хоёрдугаар орон сууцны зээл авахад зээлдэгчид ихэвчлэн 43%-иас доош нийлбэр DTI харьцааг (одоогийн болон шинэ ипотекийн төлбөрийг багтаасан) хайдаг, зарим зээлдэгчид кредитийн оноо, урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ зэрэг бусад хүчин зүйлсийн дагуу илүү өндөр харьцааг зөвшөөрч болно. Бага DTI нь санхүүгийн эрүүл мэндийг илтгэж, баталгаажуулах боломжийг нэмэгдүүлдэг. Энэ тооцооллыг зөв хийх нь чухал, учир нь өр төлбөрөө дутуу үнэлэх эсвэл орлогоо хэт өндөр үнэлэх нь татгалзах эсвэл таагүй зээлийн нөхцөлд хүргэж болзошгүй.

Таны урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ зээлийн эрх, нөхцөлд ихээхэн нөлөөлнө. Илүү их урьдчилгаа төлбөр нь зээлийн хэмжээг бууруулж, сарын төлбөрийг бууруулж, DTI харьцааг сайжруулдаг. Хоёрдугаар орон сууцанд зээлдэгчид ихэвчлэн 10-20% урьдчилгаа төлбөр шаарддаг, эсвэл хөрөнгө оруулалтын өмч гэж тооцогдвол илүү өндөр байж болно. Мөн, илүү их урьдчилгаа төлбөр нь зээлдэгчид илүү доод хүүг авахад тусалж, зээлдэгчид эрсдэл багатайг илтгэдэг. Томоохон урьдчилгаа төлбөрийг хадгалах эсвэл үндсэн орон сууцнаас зээлийн хөрөнгийг ашиглах нь таны зээл авах боломжийг сайжруулж, урт хугацааны зардлыг бууруулахад тусална.

Хоёрдугаар орон сууцны зээл нь зээлдэгчид илүү эрсдэлтэй гэж үздэг учир ихэвчлэн өндөр хүүтэй байдаг. Хоёр ипотекийн зээлтэй зээлдэгчид санхүүгийн асуудал үүссэн тохиолдолд хоёрдугаар зээлээ төлөхгүй байх магадлал өндөр байдаг, учир нь үндсэн орон сууц нь тэргүүлэх ач холбогдолтой. Мөн, хоёрдугаар орон сууц нь хөрөнгө оруулалтын өмч гэж тооцогдвол, эрсдэл улам нэмэгдэж, хүүгийн хэмжээ ч нэмэгдэх болно. Энэ эрсдлийг бууруулахын тулд зээлдэгчид кредитийн оноогоо сайжруулах, урьдчилгаа төлбөрөө нэмэгдүүлэх, эсвэл хоёрдугаар орон сууцны санхүүжилтэд мэргэшсэн зээлдэгчдийг хайж олох хэрэгтэй.

Тийм, төсөөлж буй түрээсийн орлого нь таны DTI харьцааг бууруулахад ашиглагдаж болох ч энэ нь зээлдэгчийн бодлогоос хамаарна. Хоёрдугаар орон сууцыг түрээслэх гэж байгаа бол зээлдэгчид таны орлогын тооцоололд төсөөлж буй түрээсийн орлогын хэсгийг (ихэвчлэн 70-75%) оруулахыг зөвшөөрч болно. Гэхдээ та эдгээр төсөөллийг баталгаажуулахын тулд гэрээний баталгаа эсвэл түрээсийн зах зээлийн шинжилгээ зэрэг бичиг баримтыг гаргах шаардлагатай. Бүх зээлдэгчид түрээсийн орлогыг зээл авах эрхэд хүлээн зөвшөөрдөггүй бөгөөд зарим нь өмчийг хоёрдугаар орон сууцнаас илүү хөрөнгө оруулалтын өмч гэж тооцож, зээлийн нөхцөлд нөлөөлж болзошгүй.

Нэг нийтлэг ташаа ойлголт нь таны үндсэн орон сууцны хөрөнгө оруулалт нь хоёрдугаар орон сууцны зээл авах баталгаа гэж үздэг. Хэдийгээр хөрөнгө оруулалт нь урьдчилгаа төлбөрт туслах боловч зээлдэгчид таны DTI харьцаа, кредитийн оноо, нийт санхүүгийн тогтвортой байдлыг үнэлдэг. Нөгөө ташаа ойлголт нь хоёрдугаар орон сууцны зээл нь үргэлж 20%-ийн урьдчилгаа төлбөр шаарддаг; энэ нь нийтлэг боловч зарим зээлдэгчид бусад хүчин зүйлс, жишээлбэл өндөр кредитийн оноо, хүчтэй байвал бага хүүг хүлээн зөвшөөрч болно. Эцэст нь, олон хүн энэ процесс нь үндсэн орон сууцны ипотекийн зээл авахтай адил гэж үздэг, гэхдээ хоёрдугаар орон сууцны зээл нь зээлдэгчийн эрсдэл ихтэй учир илүү хатуу шаардлага, өндөр хүүтэй байдаг.

Санхүүгийн профайлыг оптимизлохын тулд, эхлээд одоогийн өрийг бууруулж, DTI харьцааг бууруулах хэрэгтэй. Кредит картын өндөр хүүтэй өрийг төлж, зээлийг нэгтгэх замаар төлбөрийг хялбарчлах. Цаг хугацаанд нь төлбөр хийх замаар кредитийн оноогоо нэмэгдүүлж, кредитийн хэрэглээг 30%-иас доош байлгах. Зээлийн хэмжээг бууруулахын тулд илүү их урьдчилгаа төлбөрийг хадгалах, санхүүгийн тогтвортой байдлыг харуулах. Мөн, зээл авахын өмнө шинэ машин худалдан авах зэрэг томоохон санхүүгийн үүрэг хүлээхээс зайлсхийх. Эцэст нь, та хоёр ипотекийн зээлээс үүссэн нийлбэр сарын төлбөрийг хүлээн зөвшөөрч, санхүүгийн төлөвлөгөөгөө шалгах хэрэгтэй.

Хоёрдугаар орон сууцны зээл авахад тогтмол хүү болон өөрчлөгддөг хүүгийн зээл (ARM)-ийн хооронд сонгохдоо, өмчийнхөө урт хугацааны төлөвлөгөөг авч үзэх хэрэгтэй. Тогтмол хүүтэй зээл нь тогтмол төлбөртэй байж, олон жилийн туршид хадгалахад тохиромжтой. Харин ARM нь ихэвчлэн бага хүүтэй эхэлдэг, энэ нь анхны тогтмол хугацаанд (жишээлбэл, 5 эсвэл 7 жил) зарах эсвэл дахин санхүүжүүлэх гэж байгаа бол давуу талтай байж болно. Гэхдээ, ARM нь тогтмол хугацааны дараа хүүгийн нэмэгдэл эрсдэлтэй, энэ нь таны сарын төлбөрийг их хэмжээгээр нэмэгдүүлэх боломжтой. Энэ шийдвэрийг гаргахдаа санхүүгийн тогтвортой байдал, зах зээлийн нөхцөл, эрсдлийн тэсвэрлэх чадлыг үнэлэх хэрэгтэй.

Тогтворгүй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд, зээлдэгчид таны хоёрдугаар орон сууцны зээл авах чадварыг DTI харьцаа, кредитийн оноо, мөнгөний нөөц зэрэг хүчин зүйлсийг авч үзэн үнэлдэг. Тэд мөн таны санхүүгийн байдлыг шалгахын тулд хүүгийн нэмэгдлийг симуляци хийх замаар стресс тест хийх боломжтой. Мөн, зээлдэгчид хөрөнгийн үнэ цэнэ их хэмжээгээр хэлбэлзэж буй зах зээлд эрсдлийг бууруулахын тулд илүү их урьдчилгаа төлбөр шаарддаг. Зээлдэгчид мөн зах зээлийн бууралтанд бэлдэж, гэнэтийн зардал эсвэл түр зуурын үнэ цэнэ бууралттай холбоотой санхүүгийн нөөцийг хадгалах хэрэгтэй.