เครื่องคำนวณกำไรจากการพลิกอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายในการถือครองคือค่าใช้จ่ายรายเดือนที่เกิดขึ้นขณะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ ภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย และค่าสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะถูกคูณด้วยจำนวนเดือนที่คุณถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายในการถือครองทั้งหมด พวกเขามีความสำคัญเพราะระยะเวลาการถือครองที่ยาวนานอาจลดกำไรลงอย่างมาก โดยเฉพาะหากมีความล่าช้าไม่คาดคิดเกิดขึ้นระหว่างการปรับปรุงหรือกระบวนการขาย การลดระยะเวลาการถือครองโดยการปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพและกำหนดเป้าหมายเวลาตลาดที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน

อัตราค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนมักอยู่ระหว่าง 5% ถึง 6% ของราคาขายสุดท้ายในตลาดส่วนใหญ่ แบ่งระหว่างตัวแทนของผู้ซื้อและตัวแทนของผู้ขาย ตัวอย่างเช่น ในราคาขาย 300,000 ดอลลาร์ ค่าคอมมิชชั่น 5% เท่ากับ 15,000 ดอลลาร์ นี่เป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญที่ลดรายได้สุทธิจากการขายโดยตรง เพื่อเพิ่มกำไร บางคนที่พลิกอสังหาริมทรัพย์เจรจาอัตราค่าคอมมิชชั่นที่ต่ำกว่า ใช้บริการการลงประกาศแบบค่าธรรมเนียมคงที่ หรือขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องมีตัวแทน แม้ว่าตัวเลือกหลังอาจต้องใช้ความพยายามและความเชี่ยวชาญมากขึ้นในการตลาดและการเจรจา

การประมาณการค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงต่ำเป็นข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นบ่อย มักเกิดจากการมองข้ามค่าใช้จ่ายเล็กน้อย เช่น ค่าธรรมเนียมใบอนุญาต การซ่อมแซมที่ไม่คาดคิด หรือความผันผวนของราคาในวัสดุ เพื่อหลีกเลี่ยงสิ่งนี้ ควรรวมงบประมาณสำรอง 10-20% สำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด นอกจากนี้ ควรขอใบเสนอราคาหลายใบจากผู้รับเหมา ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดก่อนการซื้อ และวิจัยค่าแรงและวัสดุในท้องถิ่นเพื่อสร้างประมาณการที่แม่นยำยิ่งขึ้น

ค่าธรรมเนียมการปิดแตกต่างกันไปตามภูมิภาคเนื่องจากความแตกต่างในภาษีท้องถิ่น ค่าธรรมเนียมการโอน และข้อกำหนดทางกฎหมาย ตัวอย่างเช่น รัฐที่มีภาษีทรัพย์สินหรือภาษีการโอนสูงกว่าจะเพิ่มค่าธรรมเนียมการปิดในการซื้อและการขายอย่างมาก การเข้าใจความแตกต่างในภูมิภาคเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการคาดการณ์กำไรที่แม่นยำ การวิจัยค่าเฉลี่ยในท้องถิ่นหรือปรึกษากับทนายความหรือเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ที่คุ้นเคยกับพื้นที่สามารถช่วยให้คุณวางแผนสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้

เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีสำหรับการพลิกบ้านมักอยู่ระหว่าง 10% ถึง 20% ขึ้นอยู่กับสภาพตลาดและความซับซ้อนของโครงการ ผลตอบแทนจากการลงทุนคำนวณโดยการหารกำไรสุทธิด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมดของโครงการและคูณด้วย 100 เพื่อแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ ตัวอย่างเช่น หากค่าใช้จ่ายทั้งหมดของคุณอยู่ที่ 250,000 ดอลลาร์และกำไรของคุณอยู่ที่ 50,000 ดอลลาร์ ผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณคือ 20% เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนที่สูงขึ้นบ่งชี้ถึงความสามารถในการทำกำไรที่ดีกว่า แต่บ่อยครั้งมาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นหรือการปรับปรุงที่มากขึ้น

ราคาขายที่คาดหวังเป็นข้อมูลนำเข้าที่สำคัญเพราะมันกำหนดรายได้สุทธิจากการขายและกำไรรวมโดยตรง การประมาณราคาขายสูงเกินไปอาจทำให้เกิดการคาดการณ์กำไรที่ไม่สมจริง ในขณะที่การประมาณราคาต่ำเกินไปอาจทำให้คุณพลาดโอกาสในการทำกำไร เพื่อปรับปรุงความถูกต้อง ควรวิจัยการขายที่เปรียบเทียบ (comps) ในพื้นที่ พิจารณาแนวโน้มตลาด และคำนึงถึงคุณลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์ การทำงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นหรือผู้ประเมินมูลค่าสามารถให้ข้อมูลเชิงลึกที่มีค่าในการตั้งราคาขายที่สมจริง

ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ในโครงการพลิกอาจรวมถึงค่าธรรมเนียมใบอนุญาต ค่าธรรมเนียมการเชื่อมต่อสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายในการจัดเตรียมบ้าน ค่าใช้จ่ายในการตลาดสำหรับการขาย และดอกเบี้ยจากเงินกู้หากโครงการล่าช้า ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและกัดเซาะกำไรได้ เพื่อหลีกเลี่ยงความประหลาดใจ ควรสร้างงบประมาณที่ละเอียดซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เป็นไปได้ แม้แต่ค่าใช้จ่ายเล็กน้อย และตรวจสอบแผนการเงินของคุณอย่างสม่ำเสมอเมื่อโครงการดำเนินไป

แนวโน้มตลาดตามฤดูกาลสามารถส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาขายและระยะเวลาในตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่พลิก ตัวอย่างเช่น ฤดูใบไม้ผลิและต้นฤดูร้อนมักเป็นฤดูกาลสูงสุดสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีความต้องการจากผู้ซื้อที่สูงขึ้นและอาจมีราคาขายที่สูงขึ้น ในทางกลับกัน การลงประกาศในฤดูหนาวหรือตลอดช่วงเวลาตลาดที่ช้าอาจต้องการการลดราคาเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ การกำหนดเวลาการขายของคุณให้สอดคล้องกับสภาพตลาดที่เอื้ออำนวยสามารถช่วยเพิ่มกำไรและลดค่าใช้จ่ายในการถือครอง