Kalkulador ng Pag-refinance ng Mortgage

Ang break-even point ay tinutukoy sa pamamagitan ng paghahati ng kabuuang gastusin sa pagsasara sa buwanang pagtitipid na nakamit sa pamamagitan ng refinancing. Halimbawa, kung ang iyong mga gastusin sa pagsasara ay $4,000 at ang iyong buwanang pagtitipid ay $200, ang break-even point ay magiging 20 buwan. Ang kalkulasyong ito ay nagpapalagay na walang pagbabago sa iba pang mga gastos, tulad ng mga buwis o seguro, at hindi isinasaalang-alang ang halaga ng oras ng pera.

Ang kabuuang pagtitipid sa buhay ay nakasalalay sa ilang mga variable, kabilang ang pagkakaiba sa pagitan ng iyong lumang at bagong mga rate ng interes, ang natitirang tagal ng iyong orihinal na loan, ang tagal ng bagong loan, at anumang karagdagang bayad na iyong ginagawa. Bukod dito, ang mga gastusin sa pagsasara at bayarin ay maaaring makabuluhang bawasan ang iyong mga pagtitipid kung ang break-even point ay malayo sa hinaharap. Ang implasyon at mga pagbabago sa mga buwis sa ari-arian o mga premium ng seguro ay maaari ring hindi tuwirang makaapekto sa nakitang pagtitipid.

Ang pag-refinance sa mas maiikli na tagal, tulad ng 15 taon sa halip na 30, ay maaaring mag-save sa iyo ng sampu-sampung libong dolyar sa interes sa buong buhay ng loan, ngunit ito ay magpapataas ng iyong buwanang bayad. Ang opsyong ito ay perpekto kung kaya mong bayaran ang mas mataas na bayad at nais mong bumuo ng equity nang mas mabilis. Gayunpaman, ang pananatili sa mas mahabang tagal ay maaaring magpababa ng iyong buwanang bayad at mapabuti ang daloy ng cash, kahit na maaari kang magbayad ng higit pa sa kabuuang interes sa paglipas ng panahon. Mahalaga na timbangin ang iyong mga layunin sa pananalapi at badyet kapag ginagawa ang desisyong ito.

Isang karaniwang maling akala ay ang mga gastusin sa pagsasara ay hindi gaanong mahalaga o maaaring palaging isama sa loan nang walang kahihinatnan. Habang ang pagsasama ng mga gastos sa loan ay nag-iwas sa mga paunang bayad, pinapataas nito ang iyong balanse ng loan at ang halaga ng interes na babayaran mo sa paglipas ng panahon. Isa pang maling akala ay ang lahat ng nagpapautang ay naniningil ng parehong bayarin. Sa katotohanan, ang mga gastusin sa pagsasara ay maaaring mag-iba nang malaki sa pagitan ng mga nagpapautang, at ang pamimili sa paligid ay maaaring mag-save sa iyo ng daan-daang o kahit libu-libong dolyar.

Ang mga karagdagang bayad ay nagpapabilis sa pagbawas ng balanse ng prinsipal, na nagpapababa sa kabuuang interes na binabayaran sa buong buhay ng loan at maaaring paikliin ang tagal ng loan. Halimbawa, ang paggawa ng karagdagang $200 na buwanang bayad sa isang 30-taon, $200,000 na loan na may 3.5% na interes ay maaaring mag-save sa iyo ng higit sa $30,000 sa interes at bawasan ang tagal ng ilang taon. Gayunpaman, ang estratehiyang ito ay gumagana lamang kung ang iyong badyet ay nagpapahintulot para sa pare-parehong karagdagang bayad nang hindi isinasakripisyo ang iba pang mga layunin sa pananalapi.

Isang karaniwang benchmark ay ang '1% na tuntunin,' na nagsasaad na ang refinancing ay dapat isaalang-alang kung ang bagong rate ng interes ay hindi bababa sa 1% na mas mababa kaysa sa iyong kasalukuyang rate. Isa pa ay ang break-even point; ang refinancing ay karaniwang kapaki-pakinabang kung plano mong manatili sa iyong tahanan nang mas matagal kaysa sa oras na kinakailangan upang mabawi ang mga gastusin sa pagsasara. Bukod dito, kung ang iyong credit score ay makabuluhang bumuti o bumaba ang mga rate ng merkado, magandang pagkakataon na muling suriin ang iyong mga opsyon.

Ang mga rehiyonal na pagkakaiba sa mga buwis sa ari-arian ay maaaring makaapekto sa iyong kabuuang buwanang gastos sa pabahay at makaapekto sa nakitang pagtitipid mula sa refinancing. Halimbawa, kung nakatira ka sa isang lugar na may mataas na mga buwis sa ari-arian, kahit na ang makabuluhang pagbabawas sa iyong bayad sa mortgage ay maaaring hindi magresulta sa makabuluhang buwanang pagtitipid. Bukod dito, ang ilang mga estado ay may mas mataas na average na mga gastusin sa pagsasara dahil sa mga buwis at bayarin, na maaaring makaapekto sa kalkulasyon ng break-even.

Ang pagpapahaba ng iyong tagal ng loan, tulad ng pag-reset ng 20-taong mortgage sa 30 taon, ay maaaring magpababa ng mga buwanang bayad ngunit makabuluhang magpataas ng kabuuang interes na binabayaran sa buong buhay ng loan. Halimbawa, kung i-refinance mo ang isang $200,000 na loan sa 3.5% na interes na may 20 taon na natitira sa isang 30-taong tagal, maaari kang magbayad ng sampu-sampung libo pa sa interes. Ang estratehiyang ito ay inirerekomenda lamang kung ang pagbawas ng mga buwanang bayad ay kritikal para sa iyong katatagan sa pananalapi.