Mortgage Yenileme Hesaplayıcısı

Başa baş noktası, toplam kapanış maliyetlerini yenileme ile elde edilen aylık tasarruflara bölerek belirlenir. Örneğin, kapanış maliyetleriniz 4.000 $ ve aylık tasarruflarınız 200 $ ise, başa baş noktası 20 ay olur. Bu hesaplama, diğer maliyetlerde (vergi veya sigorta gibi) herhangi bir değişiklik olmadığını varsayar ve paranın zaman değerini hesaba katmaz.

Toplam ömür boyu tasarruflar, eski ve yeni faiz oranları arasındaki fark, orijinal kredinizin kalan süresi, yeni kredinin süresi ve yaptığınız ek ödemeler gibi birkaç değişkene bağlıdır. Ayrıca, kapanış maliyetleri ve ücretler, başa baş noktası gelecekte çok uzaksa tasarruflarınızı önemli ölçüde azaltabilir. Enflasyon ve gayrimenkul vergilerindeki veya sigorta primlerindeki değişiklikler de dolaylı olarak algılanan tasarrufları etkileyebilir.

15 yıl yerine 30 yıl gibi daha kısa bir süreye yenilemek, kredi ömrü boyunca on binlerce dolar faiz tasarrufu sağlayabilir, ancak aylık ödemelerinizi artırır. Bu seçenek, daha yüksek ödemeleri karşılayabiliyorsanız ve daha hızlı öz sermaye oluşturmak istiyorsanız idealdir. Ancak, daha uzun bir süreyle devam etmek, aylık ödemelerinizi düşürebilir ve nakit akışını iyileştirebilir, ancak zamanla toplam faizde daha fazla ödeme yapabilirsiniz. Bu kararı verirken mali hedeflerinizi ve bütçenizi değerlendirmek önemlidir.

Yaygın bir yanlış anlama, kapanış maliyetlerinin önemsiz olduğu veya her zaman krediye dahil edilebileceğidir. Kapanış maliyetlerini krediye dahil etmek, ön ödemeleri ortadan kaldırsa da, kredi bakiyenizi ve zamanla ödeyeceğiniz faiz miktarını artırır. Diğer bir yanlış anlama ise tüm kredi verenlerin aynı ücretleri aldığıdır. Gerçekte, kapanış maliyetleri kredi verenler arasında geniş ölçüde değişebilir ve alışveriş yapmak size yüzlerce veya hatta binlerce dolar tasarruf ettirebilir.

Ek ödemeler, anapara bakiyesini daha hızlı azaltır, bu da kredi ömrü boyunca ödenecek toplam faizi azaltır ve kredi süresini kısaltabilir. Örneğin, 30 yıl, 200.000 $'lık bir kredide %3.5 faizle ek 200 $ aylık ödeme yapmak, size 30.000 $'dan fazla faiz tasarrufu sağlayabilir ve süresini birkaç yıl kısaltabilir. Ancak, bu strateji, bütçenizin diğer mali hedefleri tehlikeye atmadan sürekli ek ödemeleri karşılayabilmesi durumunda işe yarar.

Yaygın bir ölçüt, '1% kuralı'dır; bu, yeni faiz oranı mevcut oranınızdan en az %1 daha düşükse yenilemenin düşünülmesi gerektiğini önerir. Diğer bir ölçüt ise başa baş noktasıdır; yenileme, kapanış maliyetlerini geri kazanmak için gereken zamandan daha uzun süre evde kalmayı planlıyorsanız genellikle değerlidir. Ayrıca, kredi puanınız önemli ölçüde iyileşmişse veya piyasa oranları düşmüşse, seçeneklerinizi yeniden değerlendirmek için iyi bir zamandır.

Bölgesel gayrimenkul vergilerindeki farklılıklar, toplam aylık konut maliyetlerinizi etkileyebilir ve yenilemeden elde edilen algılanan tasarrufları etkileyebilir. Örneğin, yüksek gayrimenkul vergilerine sahip bir bölgede yaşıyorsanız, mortgage ödemenizdeki önemli bir azalma bile önemli aylık tasarruflar sağlamayabilir. Ayrıca, bazı eyaletler, vergiler ve ücretler nedeniyle daha yüksek ortalama kapanış maliyetlerine sahip olabilir, bu da başa baş hesaplamasını etkileyebilir.

Kredi sürenizi uzatmak, örneğin 20 yıllık bir mortgage'ı 30 yıla sıfırlamak, aylık ödemeleri düşürebilir ancak kredi ömrü boyunca ödenecek toplam faizi önemli ölçüde artırabilir. Örneğin, 3.5% faizle 200.000 $'lık bir krediyi 20 yıl kalan bir süreyi 30 yıla yenilerseniz, on binlerce dolar daha fazla faiz ödeyebilirsiniz. Bu strateji, aylık ödemeleri azaltmak finansal istikrarınız için kritikse yalnızca tavsiye edilir.