حاسبة إعادة تمويل الرهن العقاري

يتم تحديد نقطة التعادل عن طريق قسمة إجمالي تكاليف الإغلاق على المدخرات الشهرية التي تم تحقيقها من خلال إعادة التمويل. على سبيل المثال، إذا كانت تكاليف الإغلاق الخاصة بك 4,000 دولار ومدخراتك الشهرية 200 دولار، فإن نقطة التعادل ستكون 20 شهرًا. تفترض هذه الحسابات عدم حدوث تغييرات في التكاليف الأخرى، مثل الضرائب أو التأمين، ولا تأخذ في الاعتبار قيمة المال الزمنية.

تعتمد إجمالي المدخرات مدى الحياة على عدة متغيرات، بما في ذلك الفرق بين أسعار الفائدة القديمة والجديدة، والمدة المتبقية على قرضك الأصلي، ومدة القرض الجديد، وأي مدفوعات إضافية تقوم بها. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تقلل تكاليف الإغلاق والرسوم بشكل كبير من مدخراتك إذا كانت نقطة التعادل بعيدة في المستقبل. يمكن أن تؤثر التضخم والتغيرات في الضرائب العقارية أو أقساط التأمين أيضًا بشكل غير مباشر على المدخرات المدركة.

يمكن أن يوفر إعادة التمويل إلى مدة أقصر، مثل 15 عامًا بدلاً من 30، عشرات الآلاف من الدولارات في الفائدة على مدى عمر القرض، لكنه سيزيد من مدفوعاتك الشهرية. هذه الخيار مثالي إذا كنت تستطيع تحمل مدفوعات أعلى وترغب في بناء حقوق الملكية بشكل أسرع. ومع ذلك، فإن البقاء مع مدة أطول يمكن أن يقلل من مدفوعاتك الشهرية ويحسن التدفق النقدي، على الرغم من أنك قد تدفع أكثر في إجمالي الفائدة على مر الزمن. من المهم أن تزن أهدافك المالية وميزانيتك عند اتخاذ هذا القرار.

مفهوم خاطئ شائع هو أن تكاليف الإغلاق غير مهمة أو يمكن دائمًا دمجها في القرض دون عواقب. بينما تجنب دمج التكاليف في القرض المدفوعات المسبقة، فإنه يزيد من رصيد قرضك ومقدار الفائدة التي ستدفعها على مر الزمن. مفهوم خاطئ آخر هو أن جميع المقرضين يتقاضون نفس الرسوم. في الواقع، يمكن أن تختلف تكاليف الإغلاق بشكل كبير بين المقرضين، ويمكن أن يوفر التسوق حولك مئات أو حتى آلاف الدولارات.

تقلل المدفوعات الإضافية من الرصيد الرئيسي بشكل أسرع، مما يقلل من إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض ويمكن أن يقصر مدة القرض. على سبيل المثال، قد يؤدي إجراء دفعة إضافية قدرها 200 دولار شهريًا على قرض بقيمة 200,000 دولار لمدة 30 عامًا بفائدة 3.5% إلى توفير أكثر من 30,000 دولار في الفائدة وتقليل المدة لعدة سنوات. ومع ذلك، تعمل هذه الاستراتيجية فقط إذا كانت ميزانيتك تسمح بمدفوعات إضافية متسقة دون التأثير على أهداف مالية أخرى.

معيار شائع هو 'قاعدة 1%'، والتي تقترح أن إعادة التمويل يستحق النظر إذا كان سعر الفائدة الجديد أقل بمقدار 1% على الأقل من سعر الفائدة الحالي. معيار آخر هو نقطة التعادل؛ عادة ما يكون إعادة التمويل يستحق ذلك إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة أطول من الوقت الذي يستغرقه استرداد تكاليف الإغلاق. بالإضافة إلى ذلك، إذا تحسنت درجة الائتمان الخاصة بك بشكل كبير أو انخفضت أسعار السوق، فإن الوقت مناسب لإعادة تقييم خياراتك.

يمكن أن تؤثر الاختلافات الإقليمية في الضرائب العقارية على تكاليف السكن الشهرية الإجمالية الخاصة بك وتؤثر على المدخرات المدركة من إعادة التمويل. على سبيل المثال، إذا كنت تعيش في منطقة ذات ضرائب عقارية مرتفعة، حتى التخفيض الكبير في مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك قد لا يؤدي إلى مدخرات شهرية كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون بعض الولايات لديها تكاليف إغلاق أعلى بسبب الضرائب والرسوم، مما يمكن أن يؤثر على حساب نقطة التعادل.

يمكن أن يؤدي تمديد مدة قرضك، مثل إعادة تعيين رهن عقاري لمدة 20 عامًا إلى 30 عامًا، إلى تقليل المدفوعات الشهرية ولكن زيادة إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض بشكل كبير. على سبيل المثال، إذا قمت بإعادة تمويل قرض بقيمة 200,000 دولار بفائدة 3.5% مع بقاء 20 عامًا إلى مدة 30 عامًا، قد تدفع عشرات الآلاف أكثر في الفائدة. هذه الاستراتيجية مناسبة فقط إذا كان تقليل المدفوعات الشهرية أمرًا حاسمًا لاستقرارك المالي.