حاسبة تأهيل قرض المنزل الثاني

تقيس نسبة الدين إلى الدخل (DTI) النسبة المئوية من دخلك الشهري الإجمالي التي تذهب نحو سداد الديون، بما في ذلك الرهون العقارية، وقروض السيارات، وقروض الطلاب، ومدفوعات بطاقات الائتمان. بالنسبة لقرض المنزل الثاني، يبحث المقرضون عادةً عن نسبة DTI مجمعة (تشمل كل من مدفوعات الرهن العقاري الحالية والجديدة) أقل من 43%، على الرغم من أن بعض المقرضين قد يسمحون بنسب أعلى اعتمادًا على عوامل أخرى مثل درجة الائتمان وحجم الدفعة المقدمة. تشير نسبة DTI المنخفضة إلى صحة مالية أفضل وتزيد من فرصك في الموافقة. من الضروري حساب ذلك بدقة، حيث يمكن أن يؤدي تقدير ديونك بشكل غير صحيح أو المبالغة في تقدير دخلك إلى الرفض أو شروط قرض غير مواتية.

يؤثر حجم دفعتك المقدمة بشكل كبير على تأهيلك للقرض وشروطه. تقلل الدفعة المقدمة الأكبر من مبلغ القرض، مما يقلل من دفعاتك الشهرية ويحسن نسبة الدين إلى الدخل. بالنسبة للمنازل الثانية، غالبًا ما يتطلب المقرضون دفعة مقدمة تتراوح بين 10-20%، أو حتى أعلى إذا اعتُبر العقار استثماريًا. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تساعدك دفعة مقدمة أكبر في الحصول على سعر فائدة أقل، حيث تشير إلى مخاطر أقل للمقرض. يمكن أن يحسن الادخار لدفعة مقدمة كبيرة أو الاستفادة من حقوق الملكية من مسكنك الأساسي من فرصك في التأهل ويقلل من التكاليف على المدى الطويل.

تأتي قروض المنزل الثاني عادةً بأسعار فائدة أعلى لأنها تعتبر أكثر خطورة من قبل المقرضين. من المرجح أن يتخلف المقترضون الذين لديهم رهنين عن سداد القرض الثاني إذا ظهرت صعوبات مالية، حيث تأخذ المساكن الأساسية الأولوية. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم تصنيف المنزل الثاني كعقار استثماري، فإن المخاطر تزداد أكثر، مما يؤدي إلى أسعار أعلى. لتقليل ذلك، يمكن للمقترضين تحسين درجة ائتمانهم، وزيادة دفعتهم المقدمة، أو البحث عن مقرضين متخصصين في تمويل المنازل الثانية.

نعم، يمكن أحيانًا استخدام الإيرادات الإيجارية المتوقعة لتعويض نسبة الدين إلى الدخل، ولكن هذا يعتمد على سياسات المقرض. إذا كنت تخطط لتأجير المنزل الثاني، قد يسمح لك بعض المقرضين بتضمين جزء من الإيرادات الإيجارية المتوقعة (عادةً 70-75%) في حسابات دخلك. ومع ذلك، ستحتاج إلى تقديم وثائق، مثل اتفاقية إيجار موقعة أو تحليل سوق الإيجارات، لتأكيد هذه التوقعات. تذكر أن ليس كل المقرضين يقبلون الإيرادات الإيجارية للتأهيل، وقد يصنف البعض العقار كمنزل استثماري بدلاً من مسكن ثانٍ، مما قد يؤثر على شروط قرضك.

إحدى المفاهيم الخاطئة الشائعة هي أن حقوق الملكية في منزلك الأساسي وحدها تضمن الموافقة على قرض المنزل الثاني. بينما يمكن أن تساعد حقوق الملكية في الدفعة المقدمة، لا يزال المقرضون يقيمون نسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان، والاستقرار المالي العام. مفهوم خاطئ آخر هو أن قروض المنزل الثاني تتطلب دائمًا دفعة مقدمة بنسبة 20%; بينما هذا شائع، قد يقبل بعض المقرضين أقل إذا كانت عوامل أخرى، مثل درجة الائتمان العالية، قوية. أخيرًا، يفترض الكثيرون أن العملية مماثلة للحصول على رهن عقاري أساسي، ولكن قروض المنزل الثاني غالبًا ما تكون لديها متطلبات أكثر صرامة وأسعار فائدة أعلى بسبب المخاطر المتزايدة للمقرضين.

لتحسين ملفك المالي، ابدأ بتقليل ديونك الحالية لخفض نسبة الدين إلى الدخل. سدد الديون ذات الفائدة العالية مثل بطاقات الائتمان أو دمج القروض لتبسيط المدفوعات. عزز درجة ائتمانك من خلال القيام بالمدفوعات في الوقت المحدد وتقليل استخدام الائتمان إلى أقل من 30%. ادخر لدفعة مقدمة أكبر لتقليل مبلغ القرض وإظهار الاستقرار المالي. بالإضافة إلى ذلك، تجنب اتخاذ التزامات مالية كبيرة، مثل شراء سيارة جديدة، قبل التقدم للحصول على القرض. أخيرًا، راجع ميزانيتك للتأكد من أنه يمكنك تحمل المدفوعات الشهرية المجمعة لكل من الرهنين، حتى في مواجهة الزيادات المحتملة في أسعار الفائدة أو النفقات غير المتوقعة.

عند اتخاذ القرار بين رهن عقاري ثابت ورهن عقاري قابل للتعديل (ARM) للمنزل الثاني، اعتبر خططك طويلة الأجل للعقار. يوفر الرهن العقاري الثابت استقرارًا مع مدفوعات ثابتة، مما يجعله مثاليًا إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالمنزل لسنوات عديدة. من ناحية أخرى، يبدأ ARM عادةً بسعر فائدة أقل، مما يمكن أن يكون مفيدًا إذا كنت تخطط لبيع أو إعادة تمويل خلال الفترة الثابتة الأولية (مثل 5 أو 7 سنوات). ومع ذلك، تحمل ARMs مخاطر زيادة الأسعار بعد الفترة الثابتة، مما قد يزيد بشكل كبير من مدفوعاتك الشهرية. قيم استقرارك المالي، وظروف السوق، وتحمل المخاطر عند اتخاذ هذا القرار.

في أسواق العقارات المتقلبة، يقيم المقرضون بعناية قدرتك على تحمل المنزل الثاني من خلال النظر في عوامل مثل نسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان، والاحتياطيات النقدية. قد يقومون أيضًا باختبار ضغط ماليك عن طريق محاكاة أسعار فائدة أعلى للتأكد من أنك تستطيع التعامل مع الزيادات المحتملة في الأسعار. بالإضافة إلى ذلك، قد يتطلب المقرضون دفعة مقدمة أكبر لتقليل مخاطرهم في الأسواق التي تتقلب فيها قيم العقارات بشكل كبير. يجب على المقترضين أيضًا الاستعداد للانخفاضات المحتملة في السوق من خلال الحفاظ على وسادة مالية لتغطية النفقات غير المتوقعة أو الانخفاضات المؤقتة في قيمة العقار.