Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцоолуур

ROI-ийг жилийн мөнгөн урсгалыг нийт хөрөнгө оруулалтын зардал (урьдчилгаа, хаалтын зардал, болон ямар нэгэн шууд засвар эсвэл шинэчлэлт) -аар хувааж тооцдог. Жишээлбэл, таны жилийн мөнгөн урсгал $6,000 бөгөөд нийт хөрөнгө оруулалт $50,000 бол таны ROI 12% байх болно. Энэ үзүүлэлт нь таны хөрөнгө оруулалтын ашигт ажиллагааг таны оруулсан мөнгөний хувьд үнэлэхэд тусалдаг.

Мөнгөн урсгал нь үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн орлого, зээлийн төлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгал, засварын зардал, болон түрээсийн хоосон байдал зэрэг хэд хэдэн хүчин зүйлсээс хамаарна. Жишээлбэл, өндөр түрээсийн хоосон байдал эсвэл гэнэтийн засварын зардал нь таны мөнгөн урсгалыг ихээхэн бууруулж болно. Эдгээр хувьсагчдыг тооцоолох, мөн хөрөнгө оруулалтыг шинжилж байхдаа гэнэтийн зардалд зориулсан нөөц оруулах нь чухал.

Тухайн зах зээл болон үл хөдлөх хөрөнгийн төрөлд тохирох капитализацийн хувь (Cap Rate) нь 5%-10% хооронд байж болно. Хэрэглэгчдийн эрэлт ихтэй хотын бүсүүдэд, өндөр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний улмаас Cap Rate нь бага байж болно, харин өрсөлдөөн багатай зах зээлд, өндөр Cap Rate-ийг олж авах боломжтой. Таны хөрөнгө оруулалт өрсөлдөх чадвартай байхыг баталгаажуулахын тулд ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн Cap Rate-ийг харьцуулах нь чухал.

Түрээсийн хоосон байдал нь үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн орлого олохгүй байх жилийн хувь хэмжээг илэрхийлнэ. Жишээлбэл, 5%-ийн түрээсийн хоосон байдал нь үл хөдлөх хөрөнгийн 18 хоногийн турш хоосон байхыг илтгэнэ. Энэ нь таны жилийн түрээсийн орлогыг бууруулж, улмаар мөнгөн урсгал болон ROI-г бууруулна. Орон нутгийн зах зээлийн нөхцөл байдлаас үндэслэн түрээсийн хоосон байдлыг нарийн тооцоолох нь бодитой төсөөлөлд чухал.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь таны хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг цаг хугацааны явцад нэмэгдүүлж, урт хугацааны баялаг бүтээхэд хувь нэмэр оруулдаг. Жишээлбэл, $250,000-д худалдаж авсан үл хөдлөх хөрөнгө нь жилийн 3%-ийн үнэлгээний хувьтай бол 5 жилийн дараа ойролцоогоор $289,000 үнэтэй болно. Үнэлгээ нь баталгаажсан зүйл биш боловч, эдийн засгийн өсөлт, ажлын байрны боломж, хүн амын өсөлттэй бүсүүдэд хөрөнгө оруулалт хийх нь үнэлгээ нэмэгдэх магадлалыг сайжруулж болно.

Нэг нийтлэг буруу ойлголт нь өндөр түрээсийн орлого нь үргэлж өндөр ROI-д хүргэдэг гэж үздэг. Үнэндээ, өндөр зардал (жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, засвар, эсвэл даатгал) нь ашигт ажиллагааг бууруулж болно. Нөгөө буруу ойлголт нь түрээсийн хоосон байдлын нөлөөллийг дутуу үнэлэх эсвэл түрээсийн орлогын боломжийг хэтрүүлэн үнэлэх явдал юм. Мөн зарим хөрөнгө оруулагчид зах зээлийн мөчлөгийн ач холбогдлыг анзаарахгүй байх нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ болон нийт орлогод ихээхэн нөлөөлж болно.

Гол шалгуур үзүүлэлтүүд нь ROI, Cap Rate, мөнгөний урсгалын буцаалт юм. 8%-иас дээш ROI нь ихэвчлэн хүчтэй гэж үздэг бол, 5%-10% Cap Rate нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хэвийн байдаг. Мөнгөний урсгалын буцаалт нь жилийн мөнгөн урсгалыг хөрөнгө оруулсан мөнгөний хэмжээгээр харьцуулах бөгөөд 8%-12% нь эерэг үзүүлэлт гэж тооцогддог. Эдгээр шалгуур үзүүлэлтүүдийг орон нутгийн зах зээлийн дундажтай харьцуулах нь таны хөрөнгө оруулалтын өрсөлдөх чадварыг үнэлэхэд тусална.

Таны хөрөнгө оруулалтыг оптимизлохын тулд зардлыг бууруулах болон түрээсийн орлогыг нэмэгдүүлэхэд анхаарна уу. Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн төлбөрийг бууруулах, эрчим хүчний хэмнэлттэй шинэчлэлт хийх, эсвэл түрээсийн эрэлт ихтэй бүсүүдэд хөрөнгө оруулалт хийх нь мөнгөн урсгалыг сайжруулж болно. Мөн, зээлийн хүүг бууруулах эсвэл хүү буурах үед дахин санхүүжүүлэх нь таны урт хугацааны ашигт ажиллагаанд ихээхэн нөлөөлж болно.