เครื่องคำนวณการปรับอัตราดอกเบี้ย ARM

อัตราดอกเบี้ยที่ปรับใน ARM มักจะขึ้นอยู่กับอัตราดัชนี (เช่น LIBOR, SOFR หรือผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล) บวกกับมาร์จิ้นที่กำหนดโดยผู้ให้กู้ ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่ออัตราใหม่รวมถึงสภาวะตลาด ประสิทธิภาพของดัชนีเฉพาะ และเงื่อนไขที่ระบุในข้อตกลงเงินกู้ต้นฉบับของคุณ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่า ARM ของคุณมีเพดานอัตราหรือไม่ ซึ่งจำกัดว่าอัตราสามารถเพิ่มขึ้นได้มากเพียงใดในระหว่างการปรับครั้งเดียวหรือในช่วงชีวิตของเงินกู้ การเข้าใจเงื่อนไขเหล่านี้สามารถช่วยให้คุณคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นในการชำระเงินรายเดือนของคุณ

การอยู่กับ ARM หมายความว่าอัตราดอกเบี้ยของคุณจะปรับเปลี่ยนเป็นระยะ ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามสภาวะตลาด การรีไฟแนนซ์เป็นจำนองอัตราคงที่ให้ความมั่นคงในการชำระเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สม่ำเสมอตลอดอายุของเงินกู้ อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์มักมีค่าใช้จ่ายในการปิดและอาจต้องการการประเมินบ้านใหม่ การตัดสินใจขึ้นอยู่กับความเสี่ยงที่คุณยอมรับต่อการเปลี่ยนแปลงอัตรา ระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่ในบ้าน และอัตราคงที่ที่มีอยู่เมื่อเปรียบเทียบกับอัตรา ARM ที่ปรับแล้วของคุณ

ความเข้าใจผิดทั่วไปคือการสมมติว่าเพดานอัตราจะปกป้องคุณจากการเพิ่มขึ้นของการชำระเงินอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่เพดานจำกัดว่าอัตราสามารถเพิ่มขึ้นได้มากเพียงใดในการปรับครั้งเดียว การปรับหลายครั้งตลอดเวลายังคงสามารถนำไปสู่การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อีกความเข้าใจผิดคือการรีไฟแนนซ์เป็นตัวเลือกที่ดีกว่าเสมอ ในบางกรณี อัตรา ARM ที่ปรับแล้วอาจยังต่ำกว่าตัวเลือกอัตราคงที่ โดยเฉพาะหากคุณวางแผนที่จะขายบ้านหรือชำระเงินกู้ภายในไม่กี่ปี ควรเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายรวมของทั้งสองสถานการณ์ก่อนตัดสินใจ

ค่าใช้จ่ายในการปิดสำหรับการรีไฟแนนซ์มักรวมถึงค่าธรรมเนียมการประเมิน ค่าประกันกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมการจัดการเงินกู้ ซึ่งอาจอยู่ระหว่าง 2% ถึง 5% ของจำนวนเงินกู้ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจทำให้การประหยัดจากอัตราคงที่ต่ำกว่าลดลง โดยเฉพาะหากคุณวางแผนที่จะขายบ้านในไม่ช้า เพื่อให้ลดค่าใช้จ่ายในการปิด ควรพิจารณาต่อรองกับผู้ให้กู้ เปรียบเทียบอัตราที่แข่งขัน หรือสอบถามเกี่ยวกับตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ที่ไม่มีค่าใช้จ่ายในการปิด ซึ่งค่าใช้จ่ายจะถูกรวมเข้าไปในยอดเงินกู้หรืออัตราดอกเบี้ย

เกณฑ์ทั่วไปคือจุดคุ้มทุน ซึ่งคำนวณว่าใช้เวลานานเท่าใดในการประหยัดรายเดือนจากการรีไฟแนนซ์เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายในการปิด ตัวอย่างเช่น หากการรีไฟแนนซ์ช่วยให้คุณประหยัดได้ $200 ต่อเดือนและค่าใช้จ่ายในการปิดอยู่ที่ $4,000 จุดคุ้มทุนคือ 20 เดือน นอกจากนี้ ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยประจำปี (APR) ของเงินกู้ใหม่กับอัตรา ARM ที่ปรับแล้วของคุณเพื่อประเมินความสามารถในการจ่ายในระยะยาว สุดท้ายนี้ ควรพิจารณาว่าคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านนานแค่ไหนและการรีไฟแนนซ์ตรงกับเป้าหมายทางการเงินของคุณหรือไม่

เจ้าของบ้านสามารถลดความเสี่ยงจากการปรับ ARM โดยการสร้างกองทุนฉุกเฉินเพื่อครอบคลุมการเพิ่มขึ้นของการชำระเงินหรือโดยการชำระเงินต้นเพิ่มเติมเพื่อลดยอดเงินกู้ก่อนการปรับ อีกกลยุทธ์คือการติดตามแนวโน้มตลาดและรีไฟแนนซ์เป็นจำนองอัตราคงที่หากอัตราเอื้ออำนวย นอกจากนี้ การตรวจสอบข้อตกลงเงินกู้ของคุณเพื่อดูเพดานอัตราและเงื่อนไขการปรับสามารถช่วยให้คุณคาดการณ์สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดและวางแผนได้อย่างเหมาะสม

ตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละภูมิภาคสามารถส่งผลต่อทางเลือกในการรีไฟแนนซ์ได้เพราะผู้ให้กู้มักต้องการการประเมินบ้านเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดปัจจุบัน ในพื้นที่ที่มูลค่าทรัพย์สินลดลง คุณอาจมีอัตราส่วนทุนที่น้อยลง ซึ่งอาจจำกัดทางเลือกในการรีไฟแนนซ์หรือส่งผลให้มีอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ในทางกลับกัน ในพื้นที่ที่มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น อัตราส่วนทุนที่เพิ่มขึ้นสามารถปรับปรุงเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ของคุณได้ นอกจากนี้ สภาวะเศรษฐกิจในท้องถิ่นสามารถส่งผลต่ออัตราดัชนีที่ใช้ในการปรับ ARM ซึ่งมีผลต่ออัตราการปรับของคุณ

ผลระยะยาวของการเลือก ARM ขึ้นอยู่กับว่าอัตราดอกเบี้ยพัฒนาไปอย่างไรและแผนการทางการเงินของคุณ ARM มักมีอัตราเริ่มต้นที่ต่ำกว่า ซึ่งสามารถช่วยประหยัดเงินในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม หากอัตราเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การชำระเงินของคุณอาจเพิ่มขึ้นอย่างมากในระยะยาว จำนองอัตราคงที่ให้ความมั่นคงและความสามารถในการคาดการณ์ ซึ่งอาจเป็นประโยชน์ต่อการจัดทำงบประมาณในระยะยาว หากคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านของคุณเป็นเวลาหลายปี อัตราคงที่อาจให้การป้องกันที่ดีกว่าต่อความผันผวนของตลาด