เครื่องคำนวณการรีไฟแนนซ์จำนอง

จุดคุ้มทุนจะถูกกำหนดโดยการหารค่าธรรมเนียมปิดทั้งหมดด้วยการประหยัดรายเดือนที่เกิดจากการรีไฟแนนซ์ ตัวอย่างเช่น หากค่าธรรมเนียมปิดของคุณคือ 4,000 ดอลลาร์และการประหยัดรายเดือนของคุณคือ 200 ดอลลาร์ จุดคุ้มทุนจะอยู่ที่ 20 เดือน การคำนวณนี้ถือว่ามีการเปลี่ยนแปลงในค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นภาษีหรือประกันภัย และไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าเวลาเงิน

การประหยัดตลอดชีพขึ้นอยู่กับหลายตัวแปร รวมถึงความแตกต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเก่าและใหม่ ระยะเวลาที่เหลืออยู่ในเงินกู้เดิม ระยะเวลาของเงินกู้ใหม่ และการชำระเงินเพิ่มเติมที่คุณทำ นอกจากนี้ ค่าธรรมเนียมและค่าธรรมเนียมปิดสามารถลดการประหยัดของคุณได้อย่างมากหากจุดคุ้มทุนอยู่ไกลในอนาคต อัตราเงินเฟ้อและการเปลี่ยนแปลงภาษีทรัพย์สินหรือเบี้ยประกันภัยสามารถส่งผลกระทบต่อการประหยัดที่รับรู้ได้โดยอ้อม

การรีไฟแนนซ์เพื่อระยะเวลาที่สั้นกว่า เช่น 15 ปีแทนที่จะเป็น 30 ปี อาจช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลายหมื่นดอลลาร์ในดอกเบี้ยตลอดอายุเงินกู้ แต่จะเพิ่มการชำระเงินรายเดือนของคุณ ตัวเลือกนี้เหมาะสมหากคุณสามารถจ่ายการชำระเงินที่สูงขึ้นและต้องการสร้างทุนได้เร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม การรักษาระยะเวลาที่ยาวนานกว่าจะช่วยลดการชำระเงินรายเดือนและปรับปรุงกระแสเงินสด แม้ว่าคุณอาจจ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้นในระยะยาว การพิจารณาเป้าหมายทางการเงินและงบประมาณของคุณเมื่อทำการตัดสินใจนี้เป็นสิ่งสำคัญ

ความเข้าใจผิดทั่วไปคือค่าธรรมเนียมปิดนั้นเล็กน้อยหรือสามารถรวมเข้ากับเงินกู้ได้โดยไม่มีผลกระทบ ขณะที่การรวมค่าธรรมเนียมเข้ากับเงินกู้หลีกเลี่ยงการจ่ายเงินล่วงหน้า แต่จะเพิ่มยอดเงินกู้และจำนวนดอกเบี้ยที่คุณจะจ่ายในระยะยาว ความเข้าใจผิดอีกประการหนึ่งคือผู้ให้กู้ทั้งหมดเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเดียวกัน ในความเป็นจริง ค่าธรรมเนียมปิดอาจแตกต่างกันอย่างมากระหว่างผู้ให้กู้ และการช็อปปิ้งรอบ ๆ อาจช่วยให้คุณประหยัดได้หลายร้อยหรือแม้แต่หลายพันดอลลาร์

การชำระเงินเพิ่มเติมช่วยลดยอดเงินต้นได้เร็วขึ้น ซึ่งจะลดดอกเบี้ยรวมที่จ่ายตลอดอายุเงินกู้และสามารถทำให้ระยะเวลาของเงินกู้สั้นลง ตัวอย่างเช่น การทำการชำระเงินเพิ่มเติม 200 ดอลลาร์ต่อเดือนในเงินกู้ 30 ปี 200,000 ดอลลาร์ที่มีอัตราดอกเบี้ย 3.5% อาจช่วยให้คุณประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่า 30,000 ดอลลาร์และลดระยะเวลาไปหลายปี อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์นี้ใช้ได้เฉพาะเมื่องบประมาณของคุณอนุญาตให้ทำการชำระเงินเพิ่มเติมอย่างสม่ำเสมอโดยไม่กระทบต่อเป้าหมายทางการเงินอื่น ๆ

เกณฑ์มาตรฐานทั่วไปคือ 'กฎ 1%' ซึ่งแนะนำว่าการรีไฟแนนซ์ควรพิจารณาหากอัตราดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าระดับปัจจุบันอย่างน้อย 1% อีกประการหนึ่งคือจุดคุ้มทุน การรีไฟแนนซ์มักจะคุ้มค่าหากคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านของคุณนานกว่าระยะเวลาที่ใช้ในการคืนค่าธรรมเนียมปิด นอกจากนี้ หากคะแนนเครดิตของคุณดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหรืออัตราตลาดลดลง ก็ถึงเวลาที่ดีในการประเมินตัวเลือกของคุณอีกครั้ง

ความแตกต่างระดับภูมิภาคในภาษีทรัพย์สินสามารถมีอิทธิพลต่อค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยรายเดือนโดยรวมและส่งผลต่อการประหยัดที่รับรู้จากการรีไฟแนนซ์ ตัวอย่างเช่น หากคุณอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่มีภาษีทรัพย์สินสูง แม้การลดการชำระเงินจำนองอย่างมีนัยสำคัญอาจไม่ส่งผลให้เกิดการประหยัดรายเดือนที่สำคัญ นอกจากนี้ บางรัฐมีค่าธรรมเนียมปิดเฉลี่ยที่สูงกว่าซึ่งเกิดจากภาษีและค่าธรรมเนียม ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการคำนวณจุดคุ้มทุน

การขยายระยะเวลากู้ เช่น การรีเซ็ตจำนอง 20 ปีเป็น 30 ปี อาจช่วยลดการชำระเงินรายเดือน แต่จะเพิ่มดอกเบี้ยรวมที่จ่ายตลอดอายุเงินกู้อย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น หากคุณรีไฟแนนซ์เงินกู้ 200,000 ดอลลาร์ที่มีอัตราดอกเบี้ย 3.5% โดยมีระยะเวลาเหลือ 20 ปีเป็นระยะเวลา 30 ปี คุณอาจต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มอีกหลายหมื่นดอลลาร์ กลยุทธ์นี้เหมาะสมเฉพาะเมื่อการลดการชำระเงินรายเดือนมีความสำคัญต่อความมั่นคงทางการเงินของคุณ