Máy Tính Lãi Suất Thế Chấp

Tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) là yếu tố quan trọng trong việc xác định xem bạn có cần phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) hay không. Nó được tính bằng cách chia số tiền vay cho giá trị tài sản. Nếu LTV của bạn vượt quá 80%, hầu hết các nhà cho vay sẽ yêu cầu PMI để giảm thiểu rủi ro của họ. Giảm LTV của bạn bằng cách thực hiện một khoản thanh toán lớn hơn hoặc trả gốc nhanh hơn có thể giúp bạn loại bỏ PMI sớm hơn, giảm tổng chi phí khoản vay của bạn. Ngoài ra, một LTV thấp hơn có thể đủ điều kiện cho bạn mức lãi suất tốt hơn, vì nó báo hiệu rủi ro thấp hơn cho các nhà cho vay.

Thực hiện các khoản thanh toán thêm vào gốc khoản vay thế chấp của bạn có thể giảm đáng kể tổng lãi suất phải trả trong suốt thời gian vay và rút ngắn thời hạn vay của bạn. Ví dụ, thêm ngay cả 100 đô la mỗi tháng vào một khoản vay 200,000 đô la với lãi suất 4% có thể tiết kiệm cho bạn hàng ngàn đô la lãi suất và cắt giảm nhiều năm trong lịch trình trả nợ của bạn. Tuy nhiên, điều quan trọng là xác nhận với nhà cho vay của bạn rằng các khoản thanh toán thêm này được áp dụng trực tiếp vào gốc chứ không phải lãi suất trong tương lai. Sử dụng máy tính để mô hình hóa cách mà các khoản thanh toán thêm khác nhau và tần suất ảnh hưởng đến thời gian thanh toán và tổng chi phí của bạn.

Lịch trình khấu hao phân tích mỗi khoản thanh toán hàng tháng thành các thành phần gốc và lãi suất của nó, cho thấy cách mà số dư khoản vay của bạn giảm theo thời gian. Đầu thời hạn vay, một phần lớn hơn của khoản thanh toán của bạn sẽ được dùng để trả lãi suất, trong khi các khoản thanh toán sau sẽ đóng góp nhiều hơn vào gốc. Lịch trình này giúp bạn hình dung tác động lâu dài của các khoản thanh toán của bạn và xác định các cơ hội tiết kiệm, chẳng hạn như thực hiện các khoản thanh toán thêm để giảm chi phí lãi suất hoặc đạt được các mốc như loại bỏ PMI nhanh hơn.

Lãi suất xác định số tiền bạn phải trả cho nhà cho vay để vay tiền. Ngay cả một sự khác biệt nhỏ trong lãi suất cũng có thể dẫn đến sự biến động chi phí đáng kể trong suốt thời gian vay 15 hoặc 30 năm. Ví dụ, trên một khoản vay 300,000 đô la, một lãi suất thấp hơn 0.5% có thể tiết kiệm cho bạn hàng chục ngàn đô la lãi suất. Điều quan trọng là phải tìm kiếm mức lãi suất tốt nhất và xem xét tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR), bao gồm phí và các chi phí khác, để đảm bảo bạn đang đưa ra một lựa chọn tiết kiệm chi phí.

Khoản vay 15 năm thường cung cấp lãi suất thấp hơn so với khoản vay 30 năm, điều này có thể tiết kiệm cho bạn một số tiền đáng kể trong tổng lãi suất phải trả. Ngoài ra, bạn sẽ xây dựng vốn trong ngôi nhà của mình nhanh hơn, vì nhiều hơn trong mỗi khoản thanh toán sẽ được dùng để trả vào gốc. Tuy nhiên, sự đánh đổi là các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, điều này có thể gây áp lực lên ngân sách của bạn. Điều quan trọng là phải cân nhắc giữa tiết kiệm và tính linh hoạt tài chính của bạn và đảm bảo bạn duy trì quỹ khẩn cấp trước khi cam kết với một thời hạn ngắn hơn.

PMI thường bị loại bỏ khi tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) của bạn đạt 80%, có nghĩa là số dư khoản vay của bạn là 80% hoặc ít hơn giá trị ban đầu hoặc hiện tại của tài sản của bạn. Máy tính ước tính tháng mà PMI sẽ bị loại bỏ dựa trên các khoản thanh toán định kỳ của bạn và bất kỳ khoản thanh toán thêm nào bạn dự định thực hiện. Để tăng tốc việc loại bỏ PMI, bạn có thể thực hiện các khoản thanh toán bổ sung vào gốc hoặc yêu cầu định giá nhà nếu giá trị tài sản của bạn đã tăng đáng kể. Hãy nhớ rằng một số nhà cho vay có thể yêu cầu bạn chính thức yêu cầu hủy PMI khi bạn đạt đến ngưỡng.

Khi xem xét việc tái tài trợ, hãy đánh giá các yếu tố như lãi suất mới, chi phí đóng cửa và thời gian bạn dự định ở lại trong ngôi nhà. Một lãi suất thấp hơn có thể giảm các khoản thanh toán hàng tháng và tổng lãi suất, nhưng việc tái tài trợ sẽ đặt lại lịch trình khấu hao của bạn, có thể kéo dài thời hạn vay. Ngoài ra, nếu giá trị ngôi nhà của bạn đã tăng, việc tái tài trợ có thể loại bỏ PMI, ngay cả khi lãi suất chưa giảm đáng kể. Sử dụng máy tính để so sánh khoản vay hiện tại của bạn với một kịch bản tái tài trợ tiềm năng để xác định xem các khoản tiết kiệm có xứng đáng với chi phí hay không.

Một hiểu lầm phổ biến là bất kỳ khoản thanh toán thêm nào cũng tự động giảm gốc của bạn. Trên thực tế, một số nhà cho vay áp dụng các khoản thanh toán thêm cho lãi suất trong tương lai trừ khi được chỉ định rõ ràng khác. Một hiểu lầm khác là các khoản thanh toán thêm nhỏ không tạo ra tác động đáng kể. Ngay cả những khoản tiền khiêm tốn, nếu được áp dụng một cách nhất quán, cũng có thể giảm thời hạn vay của bạn và tiết kiệm hàng ngàn đô la lãi suất. Cuối cùng, một số người vay tin rằng họ phải thực hiện các khoản thanh toán lớn để thấy được lợi ích, nhưng các khoản đóng góp nhỏ thường xuyên cũng có thể mang lại tiết kiệm đáng kể theo thời gian.