Máy Tính Tái Tài Trợ Thế Chấp

Điểm hòa vốn được xác định bằng cách chia tổng chi phí đóng cửa cho khoản tiết kiệm hàng tháng đạt được thông qua việc tái tài trợ. Ví dụ, nếu chi phí đóng cửa của bạn là 4.000 đô la và khoản tiết kiệm hàng tháng của bạn là 200 đô la, thì điểm hòa vốn sẽ là 20 tháng. Phép tính này giả định không có thay đổi nào trong các chi phí khác, chẳng hạn như thuế hoặc bảo hiểm, và không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Tổng tiết kiệm trọn đời phụ thuộc vào một số biến số, bao gồm sự khác biệt giữa lãi suất cũ và mới của bạn, thời hạn còn lại trên khoản vay gốc của bạn, thời hạn của khoản vay mới và bất kỳ khoản thanh toán bổ sung nào bạn thực hiện. Ngoài ra, chi phí đóng cửa và phí có thể giảm đáng kể khoản tiết kiệm của bạn nếu điểm hòa vốn ở xa trong tương lai. Lạm phát và sự thay đổi trong thuế tài sản hoặc phí bảo hiểm cũng có thể ảnh hưởng gián tiếp đến khoản tiết kiệm cảm nhận.

Tái tài trợ sang thời hạn ngắn hơn, chẳng hạn như 15 năm thay vì 30, có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục nghìn đô la lãi suất trong suốt thời gian vay, nhưng sẽ làm tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Tùy chọn này là lý tưởng nếu bạn có thể chi trả các khoản thanh toán cao hơn và muốn xây dựng vốn nhanh hơn. Tuy nhiên, việc giữ thời hạn dài hơn có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng và cải thiện dòng tiền, mặc dù bạn có thể phải trả nhiều hơn về tổng lãi suất theo thời gian. Quan trọng là cân nhắc mục tiêu tài chính và ngân sách của bạn khi đưa ra quyết định này.

Một hiểu lầm phổ biến là chi phí đóng cửa là không đáng kể hoặc có thể luôn được đưa vào khoản vay mà không có hậu quả. Trong khi việc đưa chi phí vào khoản vay tránh được các khoản thanh toán trước, nó làm tăng số dư khoản vay của bạn và số tiền lãi bạn sẽ phải trả theo thời gian. Một hiểu lầm khác là tất cả các nhà cho vay đều tính phí giống nhau. Trên thực tế, chi phí đóng cửa có thể khác nhau rất nhiều giữa các nhà cho vay, và việc mua sắm có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm hoặc thậm chí hàng nghìn đô la.

Các khoản thanh toán bổ sung giảm nhanh chóng số dư gốc, điều này làm giảm tổng lãi suất phải trả trong suốt thời gian vay và có thể rút ngắn thời hạn vay. Ví dụ, thực hiện một khoản thanh toán bổ sung 200 đô la hàng tháng trên một khoản vay 30 năm, 200.000 đô la với lãi suất 3,5% có thể giúp bạn tiết kiệm hơn 30.000 đô la lãi suất và giảm thời hạn vài năm. Tuy nhiên, chiến lược này chỉ có hiệu quả nếu ngân sách của bạn cho phép thực hiện các khoản thanh toán bổ sung liên tục mà không ảnh hưởng đến các mục tiêu tài chính khác.

Một tiêu chuẩn phổ biến là 'quy tắc 1%', gợi ý rằng tái tài trợ đáng xem xét nếu lãi suất mới thấp hơn ít nhất 1% so với lãi suất hiện tại của bạn. Một tiêu chuẩn khác là điểm hòa vốn; tái tài trợ thường đáng giá nếu bạn dự định ở lại nhà của mình lâu hơn thời gian cần thiết để thu hồi chi phí đóng cửa. Ngoài ra, nếu điểm tín dụng của bạn đã cải thiện đáng kể hoặc lãi suất thị trường đã giảm, đó là thời điểm tốt để xem xét lại các tùy chọn của bạn.

Sự khác biệt khu vực trong thuế tài sản có thể ảnh hưởng đến tổng chi phí nhà ở hàng tháng của bạn và ảnh hưởng đến khoản tiết kiệm cảm nhận từ việc tái tài trợ. Ví dụ, nếu bạn sống ở khu vực có thuế tài sản cao, ngay cả một sự giảm đáng kể trong khoản thanh toán thế chấp của bạn cũng có thể không dẫn đến khoản tiết kiệm hàng tháng đáng kể. Ngoài ra, một số tiểu bang có chi phí đóng cửa trung bình cao hơn do thuế và phí, điều này có thể ảnh hưởng đến phép tính hòa vốn.

Kéo dài thời hạn vay, chẳng hạn như đặt lại một khoản thế chấp 20 năm thành 30 năm, có thể làm giảm khoản thanh toán hàng tháng nhưng làm tăng đáng kể tổng lãi suất phải trả trong suốt thời gian vay. Ví dụ, nếu bạn tái tài trợ một khoản vay 200.000 đô la với lãi suất 3,5% còn 20 năm vào thời hạn 30 năm, bạn có thể phải trả thêm hàng chục nghìn đô la lãi suất. Chiến lược này chỉ nên được áp dụng nếu việc giảm khoản thanh toán hàng tháng là rất quan trọng cho sự ổn định tài chính của bạn.