حاسبة تأهيل قرض المنزل الثاني

تقيس نسبة الدين إلى الدخل (DTI) النسبة المئوية من دخلك الشهري الإجمالي الذي يذهب نحو سداد الديون، بما في ذلك الرهون وقروض السيارات وقروض الطلاب ومدفوعات بطاقات الائتمان. بالنسبة لقرض المنزل الثاني، يبحث المقرضون عادةً عن نسبة دين إلى دخل مجمعة (تشمل كل من مدفوعات الرهن الحالية والجديدة) أقل من 43%، على الرغم من أن بعض المقرضين قد يسمحون بنسب أعلى اعتمادًا على عوامل أخرى مثل درجة الائتمان وحجم الدفعة المقدمة. تشير نسبة الدين المنخفضة إلى صحة مالية أفضل وتزيد من فرصك في الموافقة. من الضروري حساب ذلك بدقة، حيث يمكن أن يؤدي تقدير ديونك بشكل غير دقيق أو المبالغة في تقدير دخلك إلى الرفض أو شروط قرض غير مواتية.

يؤثر حجم الدفعة المقدمة بشكل كبير على تأهيلك للقرض وشروطه. تقلل الدفعة المقدمة الأكبر من المبلغ المقترض، مما يقلل من مدفوعاتك الشهرية ويحسن نسبة الدين إلى الدخل. بالنسبة للمنازل الثانية، غالبًا ما يتطلب المقرضون دفعة مقدمة تتراوح بين 10-20%، أو حتى أعلى إذا اعتُبر العقار استثماريًا. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تساعدك الدفعة المقدمة الأكبر في تأمين سعر فائدة أقل، حيث تشير إلى مخاطر أقل للمقرض. يمكن أن يحسن الادخار لدفعة مقدمة كبيرة أو استخدام حقوق الملكية من مسكنك الرئيسي من فرصك في التأهل ويقلل من التكاليف على المدى الطويل.

تأتي قروض المنزل الثاني عادةً بأسعار فائدة أعلى لأنها تعتبر أكثر خطورة من قبل المقرضين. من المرجح أن يتخلف المقترضون الذين لديهم رهنين عن سداد القرض الثاني إذا ظهرت صعوبات مالية، حيث تأخذ المساكن الرئيسية الأولوية. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم تصنيف المنزل الثاني كعقار استثماري، تزداد المخاطر أكثر، مما يؤدي إلى أسعار أعلى. لتخفيف ذلك، يمكن للمقترضين تحسين درجة ائتمانهم، وزيادة دفعتهم المقدمة، أو البحث عن مقرضين متخصصين في تمويل المنازل الثانية.

نعم، يمكن أحيانًا استخدام الدخل الإيجاري المتوقع لتعويض نسبة الدين إلى الدخل، لكن ذلك يعتمد على سياسات المقرض. إذا كنت تخطط لتأجير المنزل الثاني، قد يسمح لك بعض المقرضين بإدراج جزء من الدخل الإيجاري المتوقع (عادةً 70-75%) في حسابات دخلك. ومع ذلك، ستحتاج إلى تقديم وثائق، مثل عقد إيجار موقع أو تحليل سوق الإيجارات، لدعم هذه التوقعات. تذكر أن ليس كل المقرضين يقبلون الدخل الإيجاري للتأهيل، وقد يصنف البعض العقار كمنزل استثماري بدلاً من مسكن ثانٍ، مما قد يؤثر على شروط قرضك.

أحد المفاهيم الخاطئة الشائعة هو أن حقوق الملكية في منزلك الرئيسي وحدها تضمن الموافقة على قرض منزل ثانٍ. بينما يمكن أن تساعد حقوق الملكية في الدفعة المقدمة، لا يزال المقرضون يقيمون نسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان، والاستقرار المالي العام. مفهوم خاطئ آخر هو أن قروض المنزل الثاني تتطلب دائمًا دفعة مقدمة بنسبة 20%؛ بينما هذا شائع، قد يقبل بعض المقرضين أقل إذا كانت عوامل أخرى، مثل درجة الائتمان العالية، قوية. أخيرًا، يفترض الكثيرون أن العملية مماثلة للحصول على رهن عقاري على المنزل الرئيسي، لكن قروض المنزل الثاني غالبًا ما تتطلب متطلبات أكثر صرامة وأسعار فائدة أعلى بسبب المخاطر المتزايدة للمقرضين.

لتحسين ملفك المالي، ابدأ بتقليل ديونك الحالية لخفض نسبة الدين إلى الدخل. قم بسداد الديون ذات الفائدة العالية مثل بطاقات الائتمان أو دمج القروض لتبسيط المدفوعات. عزز درجة ائتمانك من خلال القيام بالمدفوعات في الوقت المحدد وتقليل استخدام الائتمان إلى أقل من 30%. ادخر لدفعة مقدمة أكبر لتقليل المبلغ المقترض وإظهار الاستقرار المالي. بالإضافة إلى ذلك، تجنب اتخاذ التزامات مالية كبيرة، مثل شراء سيارة جديدة، قبل التقدم للحصول على القرض. أخيرًا، راجع ميزانيتك للتأكد من أنك تستطيع تحمل المدفوعات الشهرية المجمعة لكل من الرهنين، حتى في مواجهة زيادات محتملة في أسعار الفائدة أو نفقات غير متوقعة.

عند اتخاذ قرار بين رهن ثابت ورهن قابل للتعديل (ARM) للمنزل الثاني، ضع في اعتبارك خططك طويلة الأجل للعقار. يوفر الرهن الثابت استقرارًا مع مدفوعات ثابتة، مما يجعله مثاليًا إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالمنزل لسنوات عديدة. من ناحية أخرى، يبدأ الرهن القابل للتعديل عادةً بسعر فائدة أقل، مما يمكن أن يكون مفيدًا إذا كنت تخطط للبيع أو إعادة التمويل خلال الفترة الثابتة الأولية (مثل 5 أو 7 سنوات). ومع ذلك، تحمل الرهون القابلة للتعديل مخاطر زيادة الأسعار بعد الفترة الثابتة، مما قد يزيد بشكل كبير من مدفوعاتك الشهرية. قم بتقييم استقرارك المالي وظروف السوق ومدى تحملك للمخاطر عند اتخاذ هذا القرار.

في أسواق العقارات المتقلبة، يقيم المقرضون بعناية قدرتك على تحمل المنزل الثاني من خلال النظر في عوامل مثل نسبة الدين إلى الدخل، ودرجة الائتمان، والاحتياطيات النقدية. قد يقومون أيضًا بإجراء اختبارات ضغط على أموالك من خلال محاكاة أسعار فائدة أعلى للتأكد من أنك تستطيع التعامل مع الزيادات المحتملة في الأسعار. بالإضافة إلى ذلك، قد يتطلب المقرضون دفعة مقدمة أكبر لتخفيف مخاطرهم في الأسواق التي تتقلب فيها قيم العقارات بشكل كبير. يجب على المقترضين أيضًا الاستعداد للتقلبات المحتملة في السوق من خلال الحفاظ على وسادة مالية لتغطية النفقات غير المتوقعة أو الانخفاضات المؤقتة في قيمة العقار.