კონდო შეფასების საფასურის კალკულატორი

ყოველთვიური დაფინანსებული შეფასება გამოითვლება სპეციალური შეფასების მთლიანი თანხის, ყოველწლიური საპროცენტო განაკვეთის და დაფინანსების ვადის თვეებში გამოყენებით. ფორმულა ჩვეულებრივ მოიცავს ყოველწლიური საპროცენტო განაკვეთის გადაქცევას ყოველთვიურ განაკვეთში და მისი გამოყენებას სესხის ბალანსზე ამორტიზაციის გრაფიკის გამოყენებით. ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ამ გამოთვლაზე, მოიცავს საპროცენტო განაკვეთს (მაღალი განაკვეთები ზრდიან ყოველთვიურ გადახდებს), დაფინანსების ვადას (ხანგრძლივი ვადები ამცირებენ ყოველთვიურ გადახდებს, მაგრამ ზრდიან ჯამურ საპროცენტო ხარჯებს) და იმაზე, თუ სესხის საბჭო ან კრედიტორი ფიქსირებულ თუ ცვალებად საპროცენტო განაკვეთებს სთავაზობს.

სპეციალური შეფასების დაფინანსება საშუალებას გაწვდოს ხარჯი დროთა განმავლობაში, რაც შეიძლება სასარგებლო იყოს, თუ თქვენ არ გაქვთ თანხა ხელთ. თუმცა, ეს მოაქვს დამატებითი საპროცენტო ხარჯები, რაც ზრდის ჯამურ თანხას, რომელსაც გადაიხდით. ერთჯერადი გადახდა თავიდან აცილებს საპროცენტო ხარჯებს და შეიძლება დაგიზოგოთ თანხა დროთა განმავლობაში, მაგრამ ეს მოითხოვს საკმარისი თანხების наличием. გარდა ამისა, ზოგი კონდო საბჭო შეიძლება სთავაზობდეს ფასდაკლებებს ერთჯერადი გადახდებისათვის, რაც ამ ვარიანტს უფრო მიმზიდველს ხდის, თუ შეგიძლიათ ამის გაწვდვა.

რეგიონალური კანონები შეიძლება გავლენა მოახდინონ იმაზე, როგორ არის სპეციალური შეფასებები სტრუქტურირებული და დაფინანსებული. მაგალითად, ზოგი შტატები მოითხოვენ, რომ კონდო საბჭოები დაფინანსების ვარიანტები შესთავაზონ, ხოლო სხვები შეიძლება მოითხოვონ რეზერვების ფონდის გამოყენების გამჭვირვალობა. ბაჟის გათვალისწინებები ასევე განსხვავდება; გარკვეულ იურისდიქციებში, სპეციალური შეფასების ნაწილები, რომლებიც კაპიტალური გაუმჯობესებებისათვის (მაგ., სახურავის ჩანაცვლება) გამოიყენება, შეიძლება იყოს ბაჟის შემცირების საგანი. მიმართეთ ადგილობრივ ბაჟის მრჩეველს ან უძრავი ქონების ადვოკატს, რათა გაიგოთ, როგორ მოქმედებენ ეს ფაქტორები თქვენს რაიონში.

ინდუსტრიული სტანდარტები მიუთითებენ, რომ კარგად გაწვდილი კონდო ასოციაციები უნდა შეინარჩუნონ რეზერვების ფონდი, რომელიც მოიცავს მინიმუმ 70-100% მოსალოდნელი მნიშვნელოვანი შეკეთების ხარჯების, რაც ამცირებს დიდი სპეციალური შეფასებების ალბათობას. ტიპიური HOA საფასურები მერყეობს $200-$400 თვეში, მაგრამ ეს განსხვავდება ადგილმდებარეობისა და შენობის მომსახურების მიხედვით. სპეციალური შეფასებები ხშირად წარმოიქმნება, როდესაც რეზერვები არ არის დაფინანსებული. თუ თქვენი კონდო ხშირად გამოსცემს შეფასებებს ან აქვს უჩვეულოდ მაღალი საფასურები, ეს შეიძლება მიუთითოს ცუდ ფინანსურ დაგეგმვას ან მართვას.

ერთი საერთო ცდომილება არის ის, რომ სპეციალური შეფასებები ყოველთვის მოულოდნელია. სინამდვილეში, ბევრი შეფასება წარმოიქმნება პროგნოზირებადი მომსახურების საჭიროებებისგან, რომლებიც შეიძლება დაფარული ყოფილიყო საკმარისი დაფინანსებული რეზერვებით. კიდევ ერთი ცდომილება არის ის, რომ სპეციალური შეფასების დაფინანსება ყოველთვის საუკეთესო ვარიანტია; მიუხედავად იმისა, რომ ეს ამცირებს დაუყოვნებლივ ფინანსურ წნეხს, ეს ხშირად იწვევს უფრო მაღალ ხარჯებს დროთა განმავლობაში საპროცენტო ხარჯების გამო. ბოლოს, ზოგი მფლობელი მიიჩნევს, რომ შეფასებები მოლაპარაკების საგანია, მაგრამ უმეტესობა კანონით სავალდებულოა, როდესაც ისინი დამტკიცებულია კონდო საბჭოს ან მფლობელების ასოციაციის მიერ.

კონდო მფლობელები ფინანსური წნეხის შემცირებას შეძლებენ წინასწარ დაგეგმვით. რეგულარულად შეამოწმეთ თქვენი კონდო ასოციაციის რეზერვების კვლევა, რათა შეაფასოთ მომავალი შეფასებების ალბათობა. შეიტანეთ პირადი საგანგებო ფონდი, რომელიც განკუთვნილია მოულოდნელი საცხოვრებელი ხარჯებისათვის. თუ სპეციალური შეფასება გამოცხადდება, ჰკითხეთ ნაწილობრივი ერთჯერადი გადახდების შესახებ, რათა შეამციროთ დაფინანსებული თანხა და დაკავშირებული საპროცენტო ხარჯები. გარდა ამისა, განიხილეთ კონდო საბჭოს შეხვედრებზე დასწრება, რათა მოითხოვოთ პრაგმატული მომსახურება და რეზერვების ფონდის შეტანები, რაც შეიძლება თავიდან აიცილოს დიდი შეფასებები.

სპეციალური შეფასებები ხშირად გამოწვეულია მნიშვნელოვანი შეკეთებების ან გაუმჯობესებების მიერ, როგორიცაა სახურავის ჩანაცვლება, ლიფტის განახლება ან ახალი შენობის კოდების შესაბამისობა. ბუნებრივი კატასტროფები ან მოულოდნელი სტრუქტურული პრობლემები ასევე შეიძლება საჭიროებს შეფასებებს. მოსამზადებლად, მფლობელებმა უნდა აკვირდნენ შენობის მდგომარეობას, იყვნენ ინფორმირებულნი ადგილობრივი რეგულაციების შესახებ და უზრუნველყონ, რომ მათი კონდო ასოციაცია რეგულარულ რეზერვების კვლევებს ატარებს. პრაგმატული ფინანსური დაგეგმვა და მონაწილეობა კონდო მმართველობაში შეიძლება დაეხმაროს სიურპრიზების შემცირებას და სამართლიანი შეფასების პრაქტიკის უზრუნველყოფას.

დაფინანსების ვადა პირდაპირ გავლენას ახდენს ჯამურ საპროცენტო ხარჯზე. უფრო ხანგრძლივი ვადა ამცირებს ყოველთვიურ გადახდას, მაგრამ ზრდის ჯამურ საპროცენტო ხარჯს დროთა განმავლობაში, რადგან სესხის ბალანსი უფრო ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში რჩება გადაუხდელი. პირიქით, უფრო მოკლე ვადა უფრო მაღალ ყოველთვიურ გადახდებს იწვევს, მაგრამ ამცირებს საერთო საპროცენტო ხარჯს. კონდო მფლობელებმა უნდა ყურადღებით შეაფასონ თავიანთი ფინანსური მდგომარეობა და შეადარონ სხვადასხვა დაფინანსების ვადების ჯამური ხარჯი, რათა შეარჩიონ ყველაზე ეკონომიური ვარიანტი.