កាលិកាបំបែកច្រើនគ្រួសារ

អត្រាបាត់បង់ត្រូវបានគណនាដោយការបែងចែកចំនួនគ្រួសារមិនមានអ្នកស្នាក់នៅដោយចំនួនគ្រួសារសរុប ហើយបង្ហាញវាជាភាគរយ។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអ្នកមាន ៤ គ្រួសារ ហើយ ១ គឺមិនមាន អត្រាបាត់បង់គឺ ២៥%។ សមាសធាតុនេះមានសារៈសំខាន់ ពីព្រោះវាប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅចំណូលជួលសរុបរបស់អ្នក។ អត្រាបាត់បង់ខ្ពស់បង្ហាញពីបញ្ហាអាចកើតមានដូចជា ការរក្សាអ្នកជួលយ៉ាងខ្សោយ តម្លៃជួលខ្ពស់ ឬការផ្សព្វផ្សាយមិនមានប្រសិទ្ធភាព។ ការតាមដាន និងកាត់បន្ថយអត្រាបាត់បង់អាចធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងយ៉ាងខ្លាំងនូវការអនុវត្តហិរញ្ញវត្ថុរបស់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នក។

ចំណាយដែលជាក់លាក់សម្រាប់គ្រួសារប្រហែលជាដែលមានចំណាយជាប្រចាំដែលត្រូវបានភ្ជាប់ដោយផ្ទាល់ទៅនឹងគ្រួសារទាំងមូល ដូចជា ការថែទាំ អគ្គិសនី និងការជួសជុលតូចៗ។ នៅពេលប៉ាន់ប្រមាណចំណាយទាំងនេះ សូមពិចារណាអំពីបញ្ហាដូចជា អាយុរបស់អចលនទ្រព្យ ស្ថានភាពរបស់ឧបករណ៍ គំរូការប្រើប្រាស់របស់អ្នកជួល និងអត្រាអគ្គិសនីក្នុងតំបន់។ វាក៏មានភាពឆ្លាតវៃដើម្បីបញ្ចូលការកក់សម្រាប់ចំណាយដែលមិនបានរំពឹងទុកដូចជា ការជួសជុលបន្ទាន់ ឬការកើនឡើងអគ្គិសនីក្នុងរដូវកាល។ ការប៉ាន់ប្រមាណចំណាយយ៉ាងត្រឹមត្រូវអាចជួយអ្នកជៀសវាងការប៉ាន់ប្រមាណចំណាយប្រតិបត្តិការដែលខុសគ្នា ដែលអាចនាំឱ្យមានការប៉ាន់ប្រមាណចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធរបស់អ្នក។

ការស្នាក់នៅមានឥទ្ធិពលដោយផ្ទាល់ទៅលើចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធរបស់អ្នក ពីព្រោះវាកំណត់ភាគរយនៃថ្លៃជួលសរុបរបស់អ្នកដែលត្រូវបានប្រមូល។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើគ្រួសារញឹកញាប់ ៣ ក្នុងចំនួន ៤ គ្រួសារ តើអ្នកនឹងប្រមូលបាន ៧៥% នៃថ្លៃជួលសរុបដែលអាចប្រមូលបាន។ ការស្នាក់នៅទាបក៏បន្ថែមអត្រាបាត់បង់ដែលមានប្រសិទ្ធភាពរបស់អ្នក ដែលអាចកាត់បន្ថយ NOI របស់អ្នក។ ដើម្បីបង្កើន NOI សូមផ្តោតលើការរក្សាភាពស្ថិតស្ថេរនៅក្នុងការស្នាក់នៅតាមរយៈតម្លៃប្រកួតប្រជែងយ៉ាងខ្លាំងយ៉ាងខ្លាំងយ៉ាងខ្លាំង។

អត្រាបាត់បង់អាចខុសគ្នាតាមទីតាំង ប្រភេទអចលនទ្រព្យ និងស្ថានភាពទីផ្សារ ប៉ុន្តែជារឿយៗតម្លៃសម្រាប់អចលនទ្រព្យច្រើនគ្រួសារដែលគ្រប់គ្រងបានល្អគឺ ៥-១០%។ តំបន់ទីក្រុងដែលមានការទាមទារខ្ពស់អាចឃើញអត្រាបាត់បង់ទាបជាង ខណៈដែលតំបន់ជនបទឬទីតាំងដែលមិនគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍អាចប្រឈមមុខនឹងអត្រាបាត់បង់ខ្ពស់។ វាមានសារៈសំខាន់ក្នុងការប្រៀបធៀបអត្រាបាត់បង់របស់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកជាមួយនឹងមធ្យមទីផ្សារក្នុងតំបន់ ដើម្បីវាយតម្លៃការអនុវត្ត។ ការលើសកម្រិតជាប្រចាំអាចបង្ហាញពីបញ្ហានៅក្នុងតម្លៃ ស្ថានភាពអចលនទ្រព្យ ឬការគ្រប់គ្រងអ្នកជួល។

ដើម្បីបង្កើនចំណូលជួល សូមពិចារណាអំពីការអនុវត្តតម្លៃជាប្រភេទដែលមានមូលដ្ឋានលើទំហំគ្រួសារ ទីតាំងក្នុងអចលនទ្រព្យ និងសេវាកម្មដែលផ្តល់ជូន។ ឧទាហរណ៍ គ្រួសារធំជាងឬគ្រួសារដែលមានលក្ខណៈពិសេសដូចជាបន្ទប់ប៉ុន្មាន ឬឧបករណ៍ដែលបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពអាចទាមទារថ្លៃជួលខ្ពស់។ សូមពិនិត្យទិន្នន័យទីផ្សារមានស្រាប់ជាប្រចាំ ដើម្បីធានាថាតម្លៃរបស់អ្នកនៅតែប្រកួតប្រជែង។ បន្ថែមពីនេះ ការផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តដូចជាការបញ្ចុះតម្លៃនៅពេលចូល ឬកិច្ចសន្យាយូរ អាចទាក់ទាញអ្នកជួលខណៈដែលរក្សាភាពស្ថិតស្ថេរ និងចំណូល។

កំហុសទូទៅមានដូចជា ការប៉ាន់ប្រមាណចំណាយខុស គ្មានការយកចិត្តទុកដាក់អត្រាបាត់បង់ និងការមិនគិតពីចំណាយដែលមិនទៀងទាត់ដូចជា ការថែទាំរដូវកាល ឬការជួសជុលបន្ទាន់។ កំហុសទូទៅមួយទៀតគឺការប្រកបអោយ NOI ជាមួយនឹងចំណូលប្រាក់; NOI មិនរាប់បញ្ចូលការបង់ប្រាក់កម្ចី និងការចំណាយដើម ដូច្នេះវាមិនតំណាងឱ្យចំណេញដែលអ្នកយកទៅផ្ទះ។ ដើម្បីជៀសវាងកំហុសទាំងនេះ សូមធានាថាចំណាយប្រតិបត្តិការទាំងអស់ត្រូវបានគណនាឡើងវិញយ៉ាងត្រឹមត្រូវ ហើយប្រើការប៉ាន់ប្រមាណដែលមានភាពប្រកបដោយប្រយោជន៍សម្រាប់ចំណូល និងអត្រាស្នាក់នៅ។

ការប្រែប្រួលតំបន់ដូចជាការទាមទារជួលក្នុងតំបន់ តម្លៃអគ្គិសនី ពន្ធអចលនទ្រព្យ និងចំណាយថែទាំអាចមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងទៅលើការគណនារបស់អ្នក។ ឧទាហរណ៍ អចលនទ្រព្យនៅតំបន់ដែលមានការទាមទារខ្ពស់អាចទាមទារថ្លៃជួលខ្ពស់ ប៉ុន្តែអាចប្រឈមមុខនឹងចំណាយខ្ពស់ និងច្បាប់ដែលតឹងរ៉ឹង។ ផ្ទុយទៅវិញ អចលនទ្រព្យនៅតំបន់ជនបទអាចមានចំណាយទាប ប៉ុន្តែអាចប្រឈមមុខនឹងអត្រាបាត់បង់ខ្ពស់។ ការយល់ដឹងអំពីកត្តានៅតំបន់ទាំងនេះអាចជួយអ្នកកំណត់ការរំពឹងទុកដែលមានភាពត្រឹមត្រូវសម្រាប់ចំណូល និងចំណាយ។

ការស្នាក់នៅផ្នែកបន្ថយចំណូលជួលសរុបរបស់អ្នក ហើយអាចបន្ថែមចំណាយតាមគ្រួសារដោយប្រសិនបើចំណាយថេរដូចជាពន្ធអចលនទ្រព្យ ឬការធានាដែលត្រូវបានចែកចាយនៅលើអ្នកជួលដែលមានការទូទាត់តិច។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើគ្រួសារញឹកញាប់ ៥០% អ្នកនឹងមានចំណូលប្រសិទ្ធភាពតិចជាង ខណៈដែលចំណាយប្រតិបត្តិការរបស់អ្នកនៅតែស្ថិតស្ថេរ។ ដើម្បីកាត់បន្ថយនេះ សូមផ្តោតលើការរក្សាអ្នកជួល ការផ្សព្វផ្សាយប្រសិទ្ធភាព និងយុទ្ធសាស្ត្រតម្លៃដើម្បីទទួលបានការស្នាក់នៅពេញលេញ ឬជិតពេញលេញ ដែលអាចបង្កើនចំណេញរបស់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នក។